数据来源丨石家庄国大地产内网、房天下、易居等
本文作者丨一名石家庄本地房产中介本文数据干货极多，篇幅略长，用最真实直白的内部数据，解开一个城市房价起伏的真正奥秘。让购房者明白：现在石家庄到底处于怎样的一个行情中？过去现在未来，房价走势如何？经常有人问，一个城市的房地产行情如何？
很多人喜欢拿网上的数据来回答，比如房天下、安居客、链家贝壳等平台的数据统计。但是作为一名始终活跃在楼市一线的销售人员，我可以负责任的告诉各位：这些数据水分极大，而且滞后性很强。
此文，用石家庄二手房市场份额最大的国大地产内部数据，做篇有理有据、切实可行的房地产行情解析。
1
数据会说谎
首先，需要明确的一点是：
网络上的房产相关数据，如果不是付费的，基本都含有极大的水分。这一点我会在后续写石家庄二手房过户相关文章中做最详细的解析，此文暂只简单列举几个例子。
①平台数据会说谎
购房者在搜房、安居客等平台上搜索某小区名称，会跳出一大堆“在售房源”，但基本都是假的、或者重复的。举个例子，如下图所示，在搜房网上搜索“银通小区”，总共跳出1277套在售房源，银通总共也就三千多套住宅，难不成三分之一的房源都在卖？事实当然不是如此，仔细观察，右上角有个不起眼的按钮：合并相似房源。点击以后，你会发现只剩211套房源，但就算如此，这211套房源中，你一个个电话打过去，依然能找出一大堆其实是同一套房源或者干脆全是假信息的帖子。（为什么不会自动合并相似房源呢？你猜）
又比如，曾经在别人的群里，有位石家庄本地购房者，基于链家贝壳网的数据，分析了一下星河御城的在售房源，写的洋洋洒洒、数据结合现实、似乎很有道理的样子，结果我上国大的房源内网上看了一眼，告诉他真相：链家初进石家庄，摊子还小，门店、人员、房源都很匮乏，贝壳上的星河御城房源数量只有三十几套，国大有多少呢？一百多套！不相信的话，我可以一个个房主电话给你打过去~（内网假房源数量接近于0，运营中心不是吃素的，上假房源或者没有得到业主本人签字的委托书，查到必被重罚，而且每天都会查每一条新增房源）
②政府官方数据会说谎
还有，政府的官方数据也有极大水分。一个城市的房管局肯定有每时每刻的网签数据，但普通人想不到的是：房管局或者住建局的网签数据，是严重滞后并且与现实脱离的。
先说二手房，我八月初有一套成交，结果各种原因作用下，一直拖到11月也没有网签过户。二手房有三种购房方式，——全款、贷款、公积金。其中，全款购房网签过户速度最快，签约后第二天就能把户过完；贷款就不一样了，分银行、分政策，比如说我这套房子八月中旬要走河北银行的贷款，当时河北银行审批最快，递资料、等审批、面签通过后已经到了九月中旬，结果河北银行突然停止网签放款，无奈只好在十月补上全款，但却遇到了别的意外，又耽搁到了11月；公积金就更慢了，石家庄目前（2018年11月）市直公积金从签约到过户、交接完物业，大概需要两个半月左右；省直公积金，四个月以上吧，所以中介会极力避免客户使用省直公积金贷款，时间拖得越久，越容易出现意外、产生纠纷。所以说，
政府机构公布统计的网签数据并不是即时的，滞后性极强。再说商品房，商品房就更好解释了，因为开发商都会在一栋楼甚至几栋楼全部卖完后才会组织一大批业主网签。经常出现的情况是，购房者七月签了购房协议、付了全部首付，中间三个月全部楼栋销售完毕，十月时才会在开发商的组织下统一网签。如果只看房管局的网签数据，该楼盘七月到九月岂不是一套房子都没卖出去？
另外，房管局的网签数据还会掺杂相当多的例外案例，比如家庭成员之间的过户、遗产、做高评骗贷、做低价省税等，而且这种案例相当普遍，尤其是做高评或做低价的（这是犯法的哟，能按正常程序过户就不要想歪门邪道）。
还有一点，现在各个城市都有商品房限价，石家庄去年至今，二环周边住宅网签备案限价一般在一万一二左右，但现实是，——开发商会通过双合同、绑定车位地下室、绑定精装等变相提高房价，同时购房者的首付压力会很大。比如一套100平、开发商卖150万的房子，50万是精装费，由于政府限价一万，只能贷款70万，首付其实就是80万。今年九月前后，石家庄市政府暗中提高了备案价，开发商不敢涨价，总价不变，可贷款额度增加，相当于减轻了购房者首付压力，但网签时的房价肯定提高了。
十月时，政府公布的数据显示，在全国行情大跌的现在，石家庄房价竟然还略有涨幅，其实这和提高商品房备案价有直接关系。毕竟，房管局数据显示，石家庄二手房1月1号到8月31号过户量13338套，而商品房的网签备案量是38578，商品房成交量是二手的三倍，所以政府对商品房的调控力度可以直接影响到一个城市的房价走势数据。
③房企统计数据会说谎
最后，还有很多房企相关统计数据，绝对是有问题的，这部分内容不方便直接透露，有空我会在自己群里讲一些。（不用问了，我只有一个群，人已经不少，我比较懒，不再加任何人）
2
国大三年内的市场数据
有没有什么数据可以直观看出一个城市的房产行情呢？
有，一个楼盘的实时成交数据除了开发商，其实还有一个渠道也可以得到：那就是营销负责公司；一个小区的实时成交数据，只有房产中介机构有。所以，要想看透一个城市的房地产实时行情，需要同时结合房产中介以及商品房营销公司。然后，基于共同的业务范畴，这两部分自然就会合并，原因在于，——中介机构做大之后，必定会代理销售商品房。
在石家庄，链家有二手房门店、有德祐、有贝壳、有房江湖；国大，有二手房事业部以及新房事业部。链家初入石家庄不足两年，二手房门店底子太薄，房江湖链接诸多商品房楼盘以及本地小渠道公司已经有了气候；国大却在石家庄足足生存了九年，拥有主城区上百家门店，数千名员工，占有二手房市场份额30%以上，新房成交量和房江湖（链家）相差无几（十月房江湖新房成交量在300套左右，国大同样也是300套）。
所以，目前，只有国大的数据最能反映这个城市的房地产行情。商品房数据我暂时接触不到，能展示给读者的，是内网中的二手房数据统计。
上图，是国大从2015年9月至2018年10月，三年间，二手房每个月的成交数据统计。在国大内网中，成交数据能详细到什么程度呢？请看下图。
▲成交房源页面
▲银通小区2018年国大成交数据
每一套房源的实际情况、成交时间、实际成交价、附加条款、佣金、房主、客户、各种联系方式等等，一目了然，沉淀下的，是真正可以拿来卖钱、或者让自家经纪人挖掘的数据财富。（这里，可以引申出一个我长时间存在于心中的嘲笑：网上那些所谓做爬虫统计链家或者其他平台成交数据的“技术狂”，实在是天真，核心成交数据，中介和平台机构必定不会完全展示在外网。“爬”出来的，只是冰山一角，甚至他们都没有碰到冰山，只摸到了表面的一层雪花而已，他们看到的世界，是链家刻意展示出的表象，这种级别的数据统计，徒劳且无用。）
上百家门店，两千名经纪人，触手遍及石家庄每个小区。房管局数据显示，石家庄2018年每月二手房过户量约1600套（其中夹杂着很多私人过户数据），国大2018年每月成交量平均500套，相当于，过户大厅中每三套办理业务的二手房中必有一套来自国大。
什么是市场？国大就是1/3的石家庄楼市。
3
成交数据解析
这篇文章，重点就在于这张图片，以及若干小区的成交数据，请注意：
- 其中会夹杂极少数个人过户以及商转公积金成交数据，房价偏差极其明显，请读者不要以偏概全；
- 成交价那一栏下面的数字，单位是万；
- 普通读者，建议寻找同等楼层、同户型面积的房源数据进行比较，完全看不懂的，可以只看文字分析。
①首先，每一年的成交低点，都在一二月，因为那时候是春节。不要觉得理所应当，因为真的有傻X自我感觉春节成交量最高。所以，得用实际数据打碎他们脑壳里的自我臆想。
②数据显示，2015年成交量相对稳定，每月700套以上，下图是国际城四期和银通小区在2015年的成交数据，可以看出，2014年9月石家庄第一次放开限购后一段时间内，城市房价和成交量相对稳定，并没有出现暴涨行情 。
▲记得要区分楼层以及户型面积导致的总价差异
③行情的转折点，出现在2016年3月，市场表现为量价齐增，2016年10月成交量一度小幅下跌，主要原因在于楼市严查。
▲银通2016年成交数据
▲国四2016年成交数据
④2017年3月，石家庄行情达到顶峰，只国大一家中介机构的成交量单月就达到了2200套；但3月17日，市政府连夜出台限购限贷，随后4月成交量暴跌到800套，5月成交量继续暴跌到350套并再也没有起色。从下图银通和国四2017年的成交数据中，可以看出下跌期行情的特点为：成交量先行暴跌，房价初期尾扬上涨，然后缓慢阴跌。（房价阴跌，需要结合在售房源数据解析，下一部分会连接起来）
▲银通2017年成交数据
▲国四2017年成交数据
⑤时间进入2018年，石家庄出台人才引进政策，适度放松限购门槛，从3月到7月，成交量略有起色、维持在500套左右，对比2017年，房价同比明显下跌，但没有达到暴跌的程度；7月至今，成交量又有反复，房价微跌。2018年行情，可以总结为：初期量稳价跌，中期量价齐跌，预计后期量稳价跌。
▲银通2018年成交数据
▲国四2018年成交数据
4
在售房源数据解析
一、接下来，对比一下银通小区和国际城四期的在售房源，得出刚需小区和高端社区现在的真实行情。（样品不小，贵在精，有别的小区对比需求，私聊我也能做，但结论绝对是一样的。晚上两点多了，身上还有病，工作量少点吧，见谅）
①下图为国大房源系统内网中，银通小区在售房源首页，按照房价从低到高的顺序排列，右下角是房源总量。
▲银通小区全部房源按总价从低到高排列
▲银通小区1~5楼全部房源按总价从低到高排列
②下图为国大房源系统内网中，国际城四区在售房源首页，按照房价从低到高的顺序排列，右下角是房源总量。
▲国际城四期在售房源首页，按照房价从低到高的顺序排列
③可以得出的结论是：
- 每个小区真正贴近市场价的房源，占在售房源的比例都是特别小的，说白了就是这几套房决定了一个小区的整个真实房价，比如国际城只有一套房源房主标价是190万，其实185万就卖，但还卖不出去，其他两室大概率也只能卖180万左右。
- 上文有贴出银通和国际城历年的成交数据，国四和银通小区相距10米左右，体量相差三倍左右，但按比例来算，国四无论是成交量还是在售房源数量都比银通要低很多。尤其是2018年，银通代表的刚需房成交量已有起色，但国四代表的高端社区毫无起色，理论上，国四房价还有下探的空间。
- 国际城四期标价190万的毛坯两室，有个税无增值税，上架半年多，到现在还没成交，说明国四房价处于阴跌期，也就是：没有成交，但房主挂牌价一直在往下跌。其实，我之前写的石家庄二手房排名前十的社区，现在绝大多数处境和国四一样，2018年至今鲜有成交（阿卡除外）。
二、不同区域在售房源解析
①下图为地铁一号线周边，西二环的金瓦台小区，以及东二环的心海假日在售房源首页。
▲金瓦台在售房源首页
▲心海假日在售房源首页
②下图为东南片区与西北片区相似小区在售房源首页，可以用来做对比。
▲东南片区主力社区在售房源首页
▲西北片区主力社区在售房源首页
③可以得出的结论是：
- 金瓦台和心海假日都属于地铁盘房，虽然一个在西二环一个在东二环，但学区、配套等其他条件相差不大，房价相差也不大，类似的情况很普遍：地铁周边楼盘，如无其他因素影响，价差肯定不大。这也是为什么润江煦园比东创和金盛卖的更好的原因，也是富力为什么要降价的主要原因，现在留个作业，猜一下润江煦园东侧的万科新都汇定价多少？
- 东南片区和西北片区，都属于二环周边交通不便区域，新建高层小区都不少，配套都也一般，房价相差不大，类似的情况也很普遍：同一个城市，配套、交通等相差不大的片区，若无其他因素影响，价差肯定不大。这也是为什么万合名著要大降价的原因。
5
文末总结
从国大地产的第一手可靠数据中，我们已经得出，城市房价行情在房产周期各阶段的特点，以及刚需房、高端社区和不同区域房价的行情对比。（为什么没有学区房？因为在石家庄目前的二手房市场中，刚需房往往都有学区属性）
为了方便读者理清思绪，最后文末简单总结一下。
- 限购放开初期，若无其他政策配合，尤其是放松信贷，房价和成交行情会保持相对平稳，但成交量会比限购中要高，比如石家庄2015年和2018年的成交量对比。
- 国家利好政策进一步释放后，比如放松信贷、货币化棚改、放出国家队等，市场会进入量价齐升期，但这个过程中，中央也许会打压一下，地方的态度往往是暧昧的，比如每年九月和十月必定会反复的行情。
- 出台严格限购后，往往成交量会在短期内迅速暴跌，但房价短期内会继续维持上涨势头，直到市场终于反应过来。比如2017年石家庄的行情表现。
- 当市场预期被彻底打压后，房价必定会维持半年以上的阴跌行情，因为二手房跌起来是一套一套的跌，成交量又低，反应到一个个小区的房价上时，就显得跌幅不大。比如2018年石家庄各小区的在售房源以及成交量统计。（如果没有人才引进放松限购门槛，现状会更惨烈）
- 同一个城市中，不同区域的房价是有联动效应的。
- 地方政府的确有救市的举动，并且行之有效，会带动城市房价进入量稳价阴跌的行情中。
很多对房价彻底悲观的读者可能会觉得这番分析没有必要，因为他们自觉中国房价肯定不会涨。其实，中国房价会不会再有最后一轮行情，谁也无法确定，但可以肯定的是，——现在，中国很多城市正处于石家庄曾经经历过的行情中，所以我希望那些城市的购房者在看完这篇文章后，能做到心中有数、不再慌张。
切实帮到迷茫期的购房者，正是作者写文的意义所在。
综上，2019年，石家庄楼市行情必定会是量稳价微跌，至于石家庄明年房价能跌到什么程度，作者在楼市第一线，接触的购房者很多很多，预测本地房价天花板有些把握。现在各城市都有人才引进，对高端人才来说，相同实力（粗暴点也可以理解成GDP）对比下，肯定是房价低、待遇高、环境好的城市更有吸引力。而高端人才，决定着一个城市的未来以及中端楼盘定价的天花板。
石家庄的GDP排名一直在全国25~30名左右徘徊，人口净增长量前十左右，类似的城市有哪些？这些城市的土地市场现状又是怎样？请期待时局分析的下篇文章：寻找与石家庄相似的城市。（不可能单写一篇文章就能完美预测一个城市的未来房价走势）
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PS.下文预告：十月全国楼市资讯丨全国普跌，房企更迭
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