2018深圳樓市已過去，大部分購房者並沒有享受到樓市紅利，只有少部分人過的很開心，比如搶到限價改善盤的，像雙璽時光道、萬科瑧山府2-3期、華潤城三期；比如9折筍、8折筍甚至7折筍拿到貨的二手房與法拍房；比如名校學位房打出暴擊的，像華潤城一期漲幅接近30%、科技園南區南外高新、後海南二外漲幅基本在20-30%等；比如極力推盤關外商鋪、公寓的中介，隨便忽悠一單收佣金20-30萬……
2019年的樓市，註定是選擇大於努力的。樓市紅利早已進入分化期，人人賺錢的年代早已消失殆盡，取而代之認知水平決定收益的高低。另外，像2016-2018年這期間買進坑的，準備做好隨時割肉離場的打算。
接下來，小樓跟大家聊聊2018年買了哪些房子的接盤俠會悲慘的過？以及2019如何做到選擇大於努力！
01
2018樓市背後的邏輯：去化比例決定漲幅！
據房BOSS統計，2018深圳新開盤項目共計97個左右（包含住宅+公寓），新增供應5.3萬套，整體平均去化56%，也就是3萬套左右（略高於官方2.93萬套，網籤一般有滯後性）。
具體來看，整體開盤均價受官方調控，毫無疑問5.4萬/平左右，最高開盤均價為深圳中城公寓11.2萬/平，最低開盤均價為大鵬的保利香檳苑2.7萬/平，
最大開盤價差為雙璽時光道7.25萬/平。另外，整體去化56%，最高去化比例為100%，比如像華潤城三期、萬科瑧山府2-3期、佳兆業未來城、萬科蛇口公館、雙璽時光道、玖悅雅軒；最低去化比例僅有3%左右，比如龍園大觀二期推貨1044套，僅售出30餘套。
這背後，隱藏的樓市一些秘密：
01.開盤去化比例決定未來漲幅。
簡單來說，真正的好盤，大家的眼睛都是雪亮的，去化自然就會高的。從2018去化比例來看，像高去化比例的樓盤，地段價值均相比不錯，如科技園、蛇口、大運、沙井、新安、安託山等。
02.開盤價高低的通律：便宜沒好貨，好貨不便宜。
拋出限價等因素的左右，高開盤價的樓盤其土地價值自然高，比如深業中城開盤均價是全年最高的，達到11.2萬/平，其地處福田中心車公廟、配套一一應全、租金回報率高、價值市場認可；比如大鵬、鹽田、龍崗等非核心區域新盤開盤價低，配套缺乏，未來難以支撐價值質變。
03.2018最易中招的坑：公寓、商鋪、遠郊配套差新盤。
記憶中2018中介推的最多物業，無非是兩類低總價、小戶型公寓和商鋪，比如打著首付20万旗號的碧桂園鳳凰智谷、史上最高9個點佣金的金地龍城中央自在寓以及全城中介推廣的龍華ATmall商鋪。
這兩類物業特點，不要名額、佣金高。缺點明顯，流通性差、正規首付高、物業管理費高、配套偏一般、租金回報率低。相對來說，深圳是大平層為主流市場，像別墅、公寓、商鋪這些從來不是稀缺物，流通性太差，無法實現價值大幅的質變。
還有一類是關外低總價、配套差新盤，如碧桂園鳳凰國際公館、龍園大觀二期，太過考慮眼前總價低、戶型好，完全不顧地段價值、配套，代價在後面。
這些投資，雖然是小資金，但明明有更好的選擇如強二線杭州、武漢、重慶等，甚至一些理財產品，降低槓桿、保持健康現金流才是未來幾年樓市正確投資思維。
04.開盤價差是未來物業價值分化的源頭。
從過去3年來看，豪宅物業開盤價差一直存在，特別是頂級豪宅，例如雙璽二期最高開盤價20萬/平，最低6.6萬/平，價差13.4萬，創歷史之最。
這其中隱藏，未來樓市最微觀的分化：同一小區，不同樓層、不同戶型的分化。簡單來說，即景觀價格差。
05.打新只限於限價改善盤、網紅盤，其他不如選擇二手房。
可以發現，2018年除去幾個限價改善盤、熱點網紅盤之外，幾乎其他新盤打新價值不大。
之前一直強調“買新房買的是預期，買二手房買的是配套”，當預期不明朗、價值不高、需求不匹配之時，選擇二手房強於新房。
02
2019年，樓市註定選擇大於努力！
01.樹立樓市大局觀格局
全國樓市投資梯度：
第一梯隊：北、上、深
第二梯隊：廣州、南京、成都、杭州、武漢、重慶、天津、鄭州、西安
第三梯隊：合肥、廈門、青島、蘇州、瀋陽、長沙、昆明
房價上漲的原動力是貨幣放水和土地財政，一個城市房價上漲空間和這個城市能吸引多少貨幣有關。
第一梯度聚集了權力、資源、效率是吸引資金的三大要素。
第二梯度是目前形成的5個區域級中心：成渝西南經濟中心、武漢長江中游經濟中心、鄭州中原城市群經濟中心、西安中西部經濟中心，瀋陽東北經濟中心。
深圳樓市投資梯度：
·傳統豪宅片區香蜜湖、華僑城，後起之秀深圳灣和最牛學位房片區百花園嶺傲立榜首；
·豪宅區臨近的關內核心地段後海、竹子林、科技園、蛇口、紅樹灣等緊跟其後；關內二級地段和關外核心地段如景田、車公廟上下沙、前海、南油、紅山、寶中等再接其後；
·關內三級地段和關外非核心地段居最後。
02.識別價值窪地與認清固化趨勢
2017年，深圳市重點區域開發建設總指揮部第十二次會議召開，17個重點區域公佈，目標是成為深圳未來的重要增長極 ，未來粵港澳大灣區建設的“新名片”也呼之欲出。
根據這17個重點區域的目標定位、發展階段、空間規模、產業類型、活動人群等差異要素，可以分為四類。分別是：
第一類中心服務性重點區域，如深圳灣超級總部基地、坪山中心區、深圳北站商務中心區、寶安中心區、大運新城和空港新城。
第二類科創園區型重點區域，如平湖金融與現代服務業基地、高新區北區、留仙洞戰略新興產業基地、福田保稅區、深圳國際生物谷壩光核心啟動區和鹽田河臨港產業帶。
第三類是綜合集群型重點區域，有生產和生活功能，如梅林-彩田片區、筍崗-清水河片區、光明鳳凰城、坂雪崗科技城和國際低碳城。
第四類是舊城更新型重點區域，該類型重疊了部分前三類的重點區域，比起在空地上新建，
這些重點區域是利用了城市更新盤活存量的特點,包括第二類的福田保稅區、第三類的福田保稅區等。以時間週期來劃分：
5年以內：深圳灣超級總部基地、深圳北站商務中心區、寶安中心區、大運新城。
5-10年：前海新城市中心、空港新城、光明鳳凰城、留仙洞總部基地等。
10-20年：福田保稅區、鹽田河臨港產業帶、梅林-彩田片區、筍崗-清水河片區等。
03.選擇專業的置業服務
閉著眼睛買房賺錢的時代已經過去，樓市分化是必然趨勢，不同區域、不同樓盤、不同戶型，未來漲幅一定是不同的！當你的認知水平跟不上趨勢變化，買的房也會跑輸大勢。
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