未來中國的房價會朝向哪裡？是漲還是跌，這個都是很多人關心的問題，但是房價具體會怎麼發展沒人能給出一個準確的答案。
但是你要是去問房地產界的人，很多都會給出這樣的答案：短期看金融、中期看土地、長期看人口。也就是房價的走向會受到這三個因素的影響，而且從這幾年的房價走勢來看，這三個因素確實也對房價起到了很大的影響作用。
不過我個人認為人口才是影響房價走勢的最重要因素，這點我們可以以過去10年為參考來對比下人口增長（主要是城鎮人口）以及房價增長的關係。
2008年到2017年人口增長與房價的關係
下圖是2008年到2017年我國城鎮人口增長趨勢
下圖是2008年到2017年我國商品住宅銷售面積增長趨勢
下圖是2008年到2017年我國商品住宅銷售額增長趨勢
下圖是2008年到2017年我國全國商品住宅均價增長趨勢
通過對比，我們可以發現，雖然城鎮人口和商品住宅的增長趨勢沒有絕對的正相關， 但是總體的走向是基本一致的。
另外，我們可以從城鎮就業人口和新增商品住宅面積關係來看下房價的走勢，因為城鎮就業人口才是真正的潛在購房人群，所以城鎮就業人口與新增住宅面積的關係更能反映房價的需求。
下圖是2008年到2017年我國新增城鎮就業人口與新增商品住宅面積的關係。從2008年到2017年我國每年平均新增城鎮就業人口大概是1151萬人，同期新增的住宅商品房面積每年平均是9500萬平米左右，相當於每年新增的城鎮人口人均對應的住宅面積是8.25平米。
而目前根據有關數據統計，我國城鎮居民的人均住宅面積大概是30平米左右，這意味著過去10年，新增的城鎮就業人口當中大概有28%的人轉化為了購房人群，還有72%的是沒有轉化為購房人群。
未來人口負增長，房價將何去何從？
通過上面的數據對比，我們可以看出過去10年我國房價的猛漲受多重因素的影響，但是總體來說，城鎮人口的增長才是主要的，而未來我國人口紅利會逐漸消失，人口增長緩慢甚至是出現負增長。
比如過去10年我國城鎮就業人口的增長率基本逐年下降的，除了2010年的增長率比2009年高之外，其他年份的增長率都比前一年低，而且未來這種增速放緩會更加明顯，甚至出現負增長，這一點可以從生育率看出一番。
下圖是過去幾十年我國人口生育率的增長情況：
從1986年開始，我國的生育率基本都是逐年下降的，2016年實行全面二孩政策後，2017年出生不但沒有如預期那樣多出生343萬人，反而減少63萬人（減少3.5%）；2018年不但沒有如預期一樣多生79萬人，全國活產數反而少了250萬人（減少14.2%）。
目前我國人口出生率已經低於美國、英國等歐美髮達國家。
另外社科院在1月3日發佈了《人口與勞動綠皮書：中國人口與勞動問題報告No.19》，報告顯示中國總人口將在2029年達到峰值14.42億，2030年起進入持續的負增長，如果總和生育率（每個婦女平均生育子女數）一直保持在1.6，人口負增長將提前到2027年。
與此同時，從2010到2040年，預計中國老年人口將總共增加2.24億人，年平均增長率為3.62%，平均每年淨增746萬。
所以未來10年時間我國的房價將會迎來一個重要的拐點，一方面是人口出生率減少，對應的新增人口住房需求會變少，另一方面隨著我國老齡化的進一步加劇，未來將會出現很多2個家庭2套房留給一個人的現象，很多人將會繼承更多的房產，到時將會進一步減少房產的需求。
所以未來我國房價將會迎來一個重要的拐點，未來10年部分城市將會出現較為房產過剩現象，特別是二三線城市的房價甚至可能出現下降的情況。
至於人口出現負增長之後我國房價將會何去何從我們拭目以待吧！
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