早上,像往常一樣打開股票軟件,一來是關心一下股市動態,二來讓自己死心放棄炒股致富的夢想,才能以更好的狀態去工作。
掏出手機打開軟件,一片紅光刺痛我的眼睛。不,一定是打開的方式不對,換個姿勢重新打開,還是如同早上的朝陽一般紅豔豔的。
不只是地產股,連帶著上下游的相關產業股票,一水的紅色。建築、家電、裝飾材料等,都跟著飄紅。
怎麼回事?地產出現了什麼重大利好消息被我完美錯過了嗎?用不用趕緊買房套壓壓驚?
用心細細查了一下,發展改革委在12月12號也就是昨天晚上8點鐘發了一個政策。來自政府官網的權威認證,真實有效。
這個政策的發佈,是這次地產股翻紅的主要原因。那該政策對房地產市場有什麼衝擊?表達了什麼,會引發什麼?為大家詳細解讀一下。
壹
首先,通知要做什麼?
官方:旨在進一步增強企業債券服務實體經濟能力,打好防範化解重大風險攻堅戰,提高直接融資比重,優化債券融資服務,推動經濟實現高質量發展。
翻譯成大白話,就是給企業一條活路,讓企業可以發行債券,向社會融資。晚上發佈的通知裡面,重點明確了七個方面的企業標準,官方說的如下:
(一)主體信用等級達到AAA。(二)主要經營財務指標應處於行業或區域領先地位(附件1)。(三)生產經營符合國家產業政策和宏觀調控政策。(四)最近3年未發生公司信用類債券或其他債務違約,且不存在處於持續狀態的延遲支付本息事實。(五)最近3年無重大違法違規行為,未納入失信黑名單。(六)報告期內財務報表未被註冊會計師出具否定意見或無法表示意見,如被註冊會計師出具保留意見的,保留意見所涉及事項的重大影響已經消除。(七)我委為優化融資監管制定的其他發行條件。
我捋了捋,對房地產有可能產生利好的,是下面這兩條。
第一、明確優質企業支持範圍。
《通知》強調,支持信用優良、經營穩健、對產業結構轉型升級或區域經濟發展具有引領作用的優質企業,特別是支持符合條件的優質民營企業融資發展,明確優質企業主體信用等級達到AAA,明確了財務指標參考標準。
地產方面,資產總額大於1500億元,年收入大於300億元,負債率不超過85%,3A評級的房地產企業,屬於支持的優質企業範圍。
按照這個數據,大概可以歸類一下,排名前15左右的房企差不多滿足了基本條件,所以,我們看到類似世貿地產翻紅5個百分點,保利翻紅3-4個百分點,還有其他房企各自翻紅兩三個點不等。
第二,發行方式改變。
批文有效期延長至兩年,允許發行人靈活自主設置各期債券具體發行方案,進一步提高資金使用靈活度,補充營運資金比例提高至不超過50%,允許優質企業依法依規面向機構投資者非公開發行企業債券等。
募集的資金從40%上升到50%,在加上時間延長可以大大緩解資金的壓力。房企在其中或許會受益。
這兩條也是不少人覺得房地產又要開始新一輪的放水,開始搖旗吶喊。
貳
不過,後面也清楚的解釋了事情並非那麼簡單。
《通知》明確指出,優質企業債券申報階段,對債券資金用途實行正負面清單管理。申報材料應明確債券募集資金擬投資領域,形成“正面清單”,申報材料應明確債券募集資金禁止投向領域,形成“負面清單”。
什麼是正負面清單?2013年上海首先引入負面清單的制度。
用大白話說,就是國家需要的,支持的,環保的,面向未來的行業,拉了一個詳細的清單,比如高新科技、自主研發的電器企業等,這就是正面清單。反之就是負面清單。
正負清單也會根據國家發展的現狀隨時做調整,比如鋼鐵和煤炭產業,之前肯定是正面清單,現在綠水青山就是金山銀山的大形勢下,那些過剩產能的鋼鐵和不符合環保的煤炭產業就是負面清單。
而房地產既不是正面也不是負面,房地產嚴格意義上講是中立的,它所包含的上下游產業才有正負之分。
而通知裡面又講到,優質企業須對債券資金用途實行正負面清單管理,“正面清單”應符合國家產業政策,聚焦企業經營主業。
“負面清單”包括但不限於將債券資金用於房地產投資和過剩產能投資,用於與企業生產經營無關的股票買賣和期貨交易等風險性投資。
事情昨天發酵了一天後,又出現反轉。
今天,媒體中國經濟導報、中國債市記者採訪了參與文件撰寫的權威人士,表達了一些不同的觀點,該權威人士是誰不重要,我們看他說了什麼。
權威人士告訴記者:需要說明的是,《通知》中提到的房地產業,僅僅是國民經濟行業分類中的一個類別。從行業分類的角度看,房地產業的定義及其內涵和外延是非常廣的,包括棚改、保障性住房、租賃住房等都屬於房地產業。 權威人士明確表示:國家發改委對貫徹落實黨中央、國務院關於房地產調控的決策部署是堅決的、一貫的,也是非常嚴厲的,這一點在企業債券融資方面也是一致的。按照中央關於房地產長效機制建設的精神,目前國家發改委企業債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目,不支持商業地產項目。這幾年,企業債券在貫徹執行國家房地產調控方面的政策沒有變化。
不過,大量企業在這兩年參與了保障房的業務分支,保障房業務的發債寬鬆,或許會帶來聯動效應,引發整體房地產行業融資環境的寬鬆。
錢只要進了腰包,怎麼花就有操作空間了,無非是直接和間接的區別,在最終效果上可以對房企產生一定的支撐。
叄
政策的解讀多種多樣,但是最終,房價會產生什麼影響,這是很多人關心的。
從歷史上看,多次政策的調控和鬆動都是有預兆的,歷次越調越高的教訓很痛,但是這次好像是動真格的,房住不炒都喊了兩年了。
怎麼辦?好糾結。買還是賣?還是等著?
我覺得,在這個節骨眼上,許多政策會陸續出臺,像這個通知最重點的不是要對房地產產生利好或利空,而是對企業的融資難度給予支持,改善的是大環境下企業的資金困境。
房地產只是可能被波及的一個行業,而且,也只是對那些頭部房企有利。
所以,奉勸大家先不要衝動入手,保持觀望狀態,持幣等待。大環境並沒有改變,大方向也沒發生調整。
如果你所在的城市有特別的優惠力度,即便要買,優先國企,其次頭部民企,一定要買大品牌。至於中小企業的房子,如果實在沒得選,最次也要買現房。
前兩天我說過,即便放開政策,也一定是逐步放開,最好的順序就是,限價-限貸-限購-限售。所以,盯著你所在的城市,看看進行到哪一步,再做決定。
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