這個假期，樓市同樣雨雪紛飛，寒意陣陣，傳聞許久的限競房管理辦法似乎呼之欲出，相關政策細節更是流傳甚廣。
回顧一下已經出街的部分：
1、限競房的申購、銷售將由政府統一搖號，並按一定原則排列參與搖號客群的先後順序；
2、符合預設條件的限競房（限售價低於區域評估價），政府將佔有一定比例的產權份額（或為10%）。
儘管其他細節尚未可知，但僅就這些傳聞中的管控辦法，對樓市就將造不遜於去年的“317”和“326”的影響力。特別是在此前兩輪被稱為“史上最嚴厲”的調控過後，北京樓市一度陷入極度深寒中，成交量重挫，房價明顯下滑。經歷一年的恢復，樓市剛剛在3月顯露出些許暖意，如果限競房政策落地，又將再度爆擊樓市，疊加影響下，將無法抑制樓市繼續沉淪的步伐。
一旦政策落地，北京樓市將出現八點變化。
1.買房“鄙視鏈”被切斷
去年開始在一二線熱點城市中，一條不成文的買房“鄙視鏈”愈發凸顯。對於購房者，開發商在選房的優先級上以付款方式劃分，全款>貸款>公積金。為此，甚至有人將買房“鄙視鏈”編成了一個段子，“全款買房的往裡走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享單車挪一挪”。
其實這一現象早已出現，此前房企大多針對不同類型的付款方式，給予等級不同的購房款折扣，而去年開始，則進一步影響到了選房順序。
如果繼共有產之後，限競房也由政府統一搖號，在這兩類“限價”項目中，將徹底切斷買房“鄙視鏈”，令購房者處於更加公平的購房環境中，無疑是一大利好。
2.部分房企的資金鍊出現風險
但對於開發商而言，通過付款方式來劃分選房優先級，也是市場化條件下無奈的選擇。
隨著房企失去了搖號選房的主導權，資金問題將更大程度地浮出水面，特別是重金佈局於已經開始執行買房搖號的上海、南京、長沙、武漢、杭州等城市的房企，如果前兩年曾大舉加槓桿拿地，今年開始“拉清單”後將為此吞下苦果。
3.土地市場流拍增多
房企資金趨緊，業務重心轉向加速去化庫存、回籠資金，投資拿地的積極性降低，這將造成土地市場流拍流標現象的增多，特別是採用買房搖號政策的城市，土地市場的交易熱度將有所降溫。
4.限競房棄選率上升
搖號選房，將開發商此前積累的意向客戶全面推翻。以房山兩個最早釋放市場聲音的限競房為例，營銷期被迫長達半年，遠超普通項目2-3個月的蓄客，本就面臨著客戶流失的問題，再由政府統一搖號，此前一些購房意向強烈、付款方式較好的客戶如果在搖號中排位靠後，很可能因為無法選到合適房源而棄選。
如果保障家庭優先搖號的傳言成真，那麼這些位序靠前的客戶，在交付購房款時，是否具備一、兩百萬的首付能力和三、四百萬的房貸資格，同樣面臨不可控的局面。相比共有產，限競房的棄選率恐將更低。
5.限競房申購量下降
傳聞中限競房兩條政令分別作用於供給端和需求端，但殊途同歸，都會讓限競房這一尚未真正入市的新產品遭遇未推先冷的市場局面。
如果政府持有限競房一定比例的產權份額，就算僅針對一小部分符合條件的項目，但這部分項目必然是位置條件優越、價格限定較低、申購熱度很高的項目，政府持有這類項目一定比例的產權之後，面對不完整產權，將在一定程度上影響到購房客群的申購熱情，而影響度有多大，取決於政府對該套房產未來二次出讓時的話語權有多強。
6.二手房成交升溫
商品房市場中由不完整產權為主的供應新格局的形成，將造成部分購房客群轉投二手房，位置條件較好、配套成熟度高的次新二手房，將迎來購房需求的升溫。
7.非限價商品房走熱
除二手房外，北京還有部分未在拿地時便限定預售（銷售）均價及最高價的庫存項目，但住建部門審批預售價格時並未放鬆管控，意味著購買這類項目在獲得完整產權的同時，也能在價格上取得一定實惠，今年的置業需求將因此走熱。
8.普通商品房強化資產屬性
在“房住不炒”的大前提下，房產的資產屬性似乎得到弱化，但隨著不完整產權項目在整體市場中所佔比重的不斷加大，擁有完整產權和房產處置權的商品房則會越來越珍貴。只有購房者能夠自主決定房產的二次銷售和持有租賃的所有環節，房產才能稱之為資產，並在某種程度上抵抗通脹。
最後，以上所有的市場影響其實都取決於傳言中的政策最終落地，但在當下，北京新房市場已經全面降溫，市場成交重挫，投資投機遁形之時，為何還要繼續打壓樓市？其必要性存在一定疑問。
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