買買買買買買買。隨便買。能買就買。買到就是賺到。
——抱歉，雖然我們也鼓勵大家買房，但絕不是上面的畫風。同樣的結論，導出的路徑不同，能算是「同樣的結論」嗎？
特地來潑一盆冷水：哪怕是持續上漲的這些年，很多房子也是跑輸大盤的。雖然看上去漲了，但其實是失敗的投資操作。
今天的故事，關於「我做了一樁失敗的投資」。
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中介說：我來公司兩年了
還從來沒有成交過一套二手公寓
DK客廳第24位客人
柳英 30歲 性別：女
投資類型：公寓
失敗點：自住體驗差，而且很難賣掉
▎為什麼你覺得你買的這套公寓是失敗的投資？
交付之後自住的體驗很差。我住進去了才發現，公寓裡面有人辦公，有各種小工作室，來往人員雜亂。這讓我很沒有安全感。
等到我生了孩子，發現這套公寓不能落戶口，所以我和我老公想賣掉換成普通住宅。結果掛到中介後才知道，公寓根本就賣不出去。對，是根本賣不出去。
本來買這套公寓的時候，銷售輕描淡寫說：等不想住了，升值一部分再賣掉。我的中介經紀人對我說：我來公司兩年了，還從來沒有成交過一套二手公寓。
▎那當時買這套公寓的時候，是被什麼吸引了？
這套公寓離我上班的地方不遠，旁邊還有個萬達廣場，出門逛街吃飯看個電影什麼的都很方便。樣板間做得也很漂亮，我以為交付之後也會是這樣，不大，但很溫馨。難怪有人說，成功的開發商賣給你的都不是房子，而是一個關於家的夢想。
買的時候我還是單身，手裡有些錢，但又不夠 90 方三房的首付。這套公寓 40 方，本來父母不願意我買這麼小的，「這種單間都不能算是正式的房子」。他們說願意資助我買個三房。
可是我那時就想靠自己的能力，買個沒有太大壓力的房子。我考慮自住幾年，銷售顧問還說，就算不住，租金也能抵月供。
這也是我後悔的原因。當時沒有竭盡所能，現在就要承受更大的壓力。當時我不想用父母的錢，怕拖累他們養老，結果現在需要雙方父母支援更多。
▎如果現在有人面對和你當年一樣的選擇，你會給 TA 什麼建議？
和我一樣從農村出來的孩子，深知父母不易，花父母辛苦攢下的汗水錢，會很有內疚感。但是要從另一個角度看這個事情：錢在父母手裡，他們不懂投資，只能在銀行存定期，貨幣超發，父母在銀行裡的錢就貶值。
拿父母的錢用做投資，能保值、升值，後期再還給父母，這是對家庭負責的表現。
還有，如果自己錢不夠，請接受父母的支援。剛出來工作，總是想要證明自己。買房這件事情，如果父母能幫忙，完全不必過分強調獨立，萬一掙錢的能力趕不上房價上漲的速度呢？
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漲了？那也是失敗的投資
DK客廳第25位客人
洛洛 32歲 性別：女
投資類型：非品牌房企的小戶型
失敗點：物業差、自住體驗差，升值慢
▎你買的是住宅，為什麼覺得自己買得很失敗？
經過 2016 年那一波大漲，我們小區也漲了一些，可我還是認為自己這套房子算是一次失敗的投資。
首先，小區居住品質很差，從自住的角度看，完全不能和品牌開發商的環境、物業比。
比如說，我們這一棟樓全是小戶型，我們這一套是 50 多平的朝南小兩房。說是兩房，房間小得只能放下一張窄床，老人來帶孩子，住得特別憋屈。而且很奇怪，房子沒有陽臺，晾衣服很不方便。
兩梯十幾戶，電梯壞了物業也不及時維修。有些業主會把電動車推上家裡充電，物業就在單元門口焊了低矮的鐵柵欄，每次推孩子出來都很困難。
從增值的角度看，毫無疑問，品牌開發商的房子增值性能更好。
▎當初為什麼買了這套二手房呢？
2014 年，這個小區的房子 7000 左右，離我們不遠的地方有一處品牌開發商的項目，是這個開發商在我們城市的第一個項目，開盤 12000 元。我去看了幾次，很想買，就和老公商量，生了孩子再租兩年房子，那邊的房子就該交付了。
可是我老公覺得這樣很麻煩，我老公就是這點氣人，什麼都怕麻煩。加上每月按揭四五千，將來還有寶寶要養，他擔心壓力太大。
最後我們就買了現在的這套二手房。
如果現在有人面對和我當年一樣的選擇，我一定會勸他：不要怕麻煩，不要怕負債；只要你足夠努力，負債會是你最好的資產。就算要租著房子等新房交付，也沒關係。
還有，一定要買品牌開發商的房子，選擇品牌物業。哪怕貴一點，一定會物有所值。一分價錢一分貨，我現在懂了。
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一鋪養三代
很容易變成三代養一鋪
DK客廳第26位客人
王先生 40歲
投資類型：返租型商鋪
失敗點：不可控因素太多
▎我們接觸的投資商鋪的客人比較少，先簡單介紹下你買的商鋪吧
我買的是返租型售賣商鋪。
一個大型商業項目，開發商拆分了賣給我們，所有權歸我們，但是在前 3 年，我們只能把商鋪租給開發商指定的對象，租金是購房總價的 8%。這 3 年的租金，可以一次性抵扣房款。
比如說，房子總價 200 萬，3 年的租金就是 48 萬，那麼我們只需要付給開發商 152 萬房款就可以了。3 年後，簽訂新的租賃合同，再約定租金。
我後來才明白，這種返租型商鋪最大的問題在於租賃期滿後的續約問題。
前期，開發商為了售賣，往往承諾比較高的租金回報，但是到了後期續租環節，運營團隊做不到承諾的這麼高。於是業主和運營團隊矛盾爆發。
只要有一批業主不滿租金回報率，拒籤續租合同，那麼商業項目的統一性將無從談起。直接的後果就是越做越亂，商鋪的商業價值就大打折扣，最終受損失的還是商鋪業主自己。
▎當時你決定籤這份合同的原因是？
我買這商鋪前做過一些考察。首先，開發商口碑還不錯，項目前期的各種宣傳讓人感覺比較靠譜。
其次，商場位置好。附近三公里之內有多家高校，20 多個小區，還有個容納人口 30 萬的城中村，聚攏了足夠的人氣。
再次，周圍親戚朋友早期投資商鋪都有不錯的收益，所以我總是想在機緣合適的時候，自己也投資一下商鋪。
一開始，運營團隊做得還是很不錯的，招商也很不錯，商場人氣很旺，所以我們都等著 3 年後續約。很多人為可控的因素都考慮到了，就是沒有想到趕上城中村拆遷，30 萬的人口被連根拔起，迅速搬離。
這時候，商場的運營開始下滑。二樓原來一個月利潤 2 萬的商家，下滑到 7000 元。
3 年承租到期，託管協議續簽時，運營方把租金從 8% 降到 4%，後來我們積極談判談到 6%，不過要半年後才開始支付租金。部分業主不滿意，開始維權，拒絕續簽，於是很多鋪位空租，商場人氣一落千丈。
▎雖然我們「德科地產頻道」一直不鼓勵大家投資商鋪，因為技術難度太高了，不過還是想請你總結一下，有哪些經驗可以分享？
購買商鋪確實需要非常專業的知識，沒有足夠的經驗，還是要慎重對待買商鋪一事。絕不能看到身邊有親戚朋友買商鋪租金收益很好，盲目跟隨。商鋪和商鋪是不一樣的，區別太大。不懂行的人，很難賺錢。
像我買的這種，開發商完全售出的返租型商鋪，風險太大。絕大多數此類商鋪都以失敗告終。這類物業，往往租賃合同一到期，風險就爆發，投資屬性完全喪失。以前是一鋪養三代，現在很容易變成三代養一鋪。
你一個人看好這個商鋪是沒有用的，你沒有辦法控制其他商鋪業主的判斷。一旦商場失了人氣，很難再聚起來。原來開業時那麼熱鬧的商場，幾年下來成了這樣，是怎麼都沒有想到的。
我們還缺一個類型的客人：
海外房產投資
成功了，有經驗；失敗了，有教訓
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