恆大首席經濟學家任澤平曾經表示，房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。由此可見，人口、金融和土地是決定房地產市場發展及未來房價走勢的重要影響因素。一般來說，人口變量代表房地產市場的購房需求變化，土地表示樓市供給變化，金融則意味著市場的槓桿水平。相信許多購房者都知道，土地價格和房價是典型的“麵粉和麵包”的關係，土地價格（麵粉）上漲則房價（麵包）也將上漲。
近期，隨著房地產市場逐步恢復，一二線城市土拍市場成交熱點也有所提升。數據顯示，截至4月27日，全國一二線40城市4月合計住宅土地出讓425宗，土地出讓金高達2518億，平均溢價率高達15.54%（3月份為12.58%），為2019年下半年來的高位。通過數據不難發現，4月份以來一二線城市土地溢價率明顯走高。在這樣的情況下，不少購房者擔心未來房價或因此而“大漲”。
說實話，購房者對於房價上漲的擔憂不無道理。畢竟，土地市場作為房地產市場的“晴雨表”，它的一舉一動都將影響著未來房地產市場走向與房價走勢。近期一二線城市土拍市場成交量大幅提升，溢價率也有所提高，這一切表明開發商對於未來樓市發展的信心在不斷恢復，拿地熱情提高，尤其是一二線城市這種現象更加普遍。溢價率走高，說明開發商拿地成本增加，這必然會導致未來房價上漲。
對於購房者的擔憂，中原地產首席市場分析師張大偉表示，隨著人口加速向一二線中心城市流動，房企拿地也更多將資金集中到一二線大城市和都市圈。張大偉說，在一二線拿地是風險比較小的選擇。通過張大偉的分析，我們不難看出，之所以一二線城市土地溢價率走高，是因為人口加速向一二線城市流動，這直接導致一二線城市購房需求的增加。人口增加，自然而然會引發“土拍市場”熱度的升溫。
筆者認為購房者不必太過擔心，畢竟在以下3個方面因素影響下，一二線城市房價“大漲”的可能性不高。①“房住不炒”政策沒有改變。近期最高層會議再次重申“房住不炒”，並且央行、銀保監會多措並舉嚴防違規資金流入樓市，都表明樓市調控放鬆的可能性不大，未來房價不可能大漲。②深圳近期“重拳出擊”樓市，下架高價房源，對部分熱點樓盤進行監測和整理，且未來將定期分批公佈異動樓盤名單。上述措施表明對於房價虛高問題，全社會已經是“零容忍”。③房地產市場已經飽和，房價未來上漲空間有限。央行最新報告顯示，我國城鎮居民家庭戶均住房1.5套，住房自有率96%。很顯然，我國總體已經不缺房子。
綜上，筆者認為，未來一二線城市房價不可能出現大幅上漲，大概率處於穩步小幅上行趨勢。事實上，真正讓人擔心的是三四線城市的房價，由於購房需求不足，目前已經有部分三四線城市房價出現了明顯回調，或許未來仍有進一步下降的空間。大家覺得一二線城市房價還會繼續“大漲”嗎？你的理由是？歡迎留言討論。
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