恒大首席经济学家任泽平曾经表示，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。由此可见，人口、金融和土地是决定房地产市场发展及未来房价走势的重要影响因素。一般来说，人口变量代表房地产市场的购房需求变化，土地表示楼市供给变化，金融则意味着市场的杠杆水平。相信许多购房者都知道，土地价格和房价是典型的“面粉和面包”的关系，土地价格（面粉）上涨则房价（面包）也将上涨。
近期，随着房地产市场逐步恢复，一二线城市土拍市场成交热点也有所提升。数据显示，截至4月27日，全国一二线40城市4月合计住宅土地出让425宗，土地出让金高达2518亿，平均溢价率高达15.54%（3月份为12.58%），为2019年下半年来的高位。通过数据不难发现，4月份以来一二线城市土地溢价率明显走高。在这样的情况下，不少购房者担心未来房价或因此而“大涨”。
说实话，购房者对于房价上涨的担忧不无道理。毕竟，土地市场作为房地产市场的“晴雨表”，它的一举一动都将影响着未来房地产市场走向与房价走势。近期一二线城市土拍市场成交量大幅提升，溢价率也有所提高，这一切表明开发商对于未来楼市发展的信心在不断恢复，拿地热情提高，尤其是一二线城市这种现象更加普遍。溢价率走高，说明开发商拿地成本增加，这必然会导致未来房价上涨。
对于购房者的担忧，中原地产首席市场分析师张大伟表示，随着人口加速向一二线中心城市流动，房企拿地也更多将资金集中到一二线大城市和都市圈。张大伟说，在一二线拿地是风险比较小的选择。通过张大伟的分析，我们不难看出，之所以一二线城市土地溢价率走高，是因为人口加速向一二线城市流动，这直接导致一二线城市购房需求的增加。人口增加，自然而然会引发“土拍市场”热度的升温。
笔者认为购房者不必太过担心，毕竟在以下3个方面因素影响下，一二线城市房价“大涨”的可能性不高。①“房住不炒”政策没有改变。近期最高层会议再次重申“房住不炒”，并且央行、银保监会多措并举严防违规资金流入楼市，都表明楼市调控放松的可能性不大，未来房价不可能大涨。②深圳近期“重拳出击”楼市，下架高价房源，对部分热点楼盘进行监测和整理，且未来将定期分批公布异动楼盘名单。上述措施表明对于房价虚高问题，全社会已经是“零容忍”。③房地产市场已经饱和，房价未来上涨空间有限。央行最新报告显示，我国城镇居民家庭户均住房1.5套，住房自有率96%。很显然，我国总体已经不缺房子。
综上，笔者认为，未来一二线城市房价不可能出现大幅上涨，大概率处于稳步小幅上行趋势。事实上，真正让人担心的是三四线城市的房价，由于购房需求不足，目前已经有部分三四线城市房价出现了明显回调，或许未来仍有进一步下降的空间。大家觉得一二线城市房价还会继续“大涨”吗？你的理由是？欢迎留言讨论。
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