導語
根據俊發集團官網消息，春之眼頂層驚現超奢公寓，戶型建面達1860平米，建有私家空中花園、游泳池、七八個臥室，總共只有兩戶……
（本文所羅列的公寓和住宅以昆明主城五區的新房為例，並且住宅指70年產權的純住宅產品，公寓指40年產權的商業產品。）
本文關鍵詞
1、同樓盤住宅和公寓價格對比表（在售）
2、同樓盤同時有住宅和公寓的原因
3、住宅/公寓區別
4、購房建議（什麼人適合買公寓？）
（昆明主城五區同一樓盤住宅和公寓價格對比表，在售）
上圖中，同一樓盤的公寓和住宅產品價格對比，最直觀的感受就是公寓的價格都在住宅價格的70%以上，甚至有4個樓盤達到80%以上，2個樓盤達到90%以上，3個樓盤上了100%。
當然，配上了豪華裝修、全套傢俱家電、年租金xxx回報，可能你覺得還蠻划算？
昆明樓市的絕大部分公寓的屬性是商業，從產權年限、水電物管費用等綜合考量下，大多數購房者都會覺得，公寓的價格達到同一樓盤住宅產品的70%為合適，比如上表顯示的融創春風十里，公寓價格比較合適，所以這個樓盤的公寓開盤之後就賣得比較火。
但是萬彩城、海倫國際和新迎新城的公寓價格都已經超過同一樓盤的住宅價格，可以稱得上昆明現階段的天價公寓了。
（昆明在售、待售公寓產品價格一覽）
話說回來，為什麼昆明的樓盤會同時出現住宅和公寓？
同樓盤同時有住宅和公寓的原因
土地自身規劃
開發商拿到一塊地，這塊地有規劃好的用地性質。比如說，在一個樓盤的用地範圍裡面配建學校或者醫院，那這塊土地就要規劃有公共設施用地；洋房、別墅、普通住宅等70年產權的住宅產品，就要建設在住宅用地上；商業商服用地可以建購物中心、公寓、寫字樓、商住兩用房等產品。
再比如，一塊地6萬平方米，性質是商住用地，規定整個地塊要建設40%的商業和60%的住宅，大多數開發商就會選擇在這塊土地上建設40%的公寓（建公寓好處更多），60%的住宅。
插一句題外話，如今昆明市場上的公寓，有一部分就是把寫字樓改成了公寓。寫字樓相對難賣，改成公寓更走俏，而且兩個產品都是商業性質，不衝突。換句話說，
也就是開發商把產品由大改小，從批發變零售。以下就是寫字樓改公寓的好處：
1、公寓可以辦公，同時為了滿足居住，增設了廚房；
2、3.9-4.5米的層高，可以做loft（可以當作兩層使用）；
3、面積小、去化快、可以增加精裝、單價售賣更高。
比如呈貢區的雙鐵韻城國際公寓、五華區的海倫中心（實際是小的寫字樓、對外叫做公寓）。
住宅/公寓區別
住宅，顧名思義，拿來住的；而公寓不僅可以拿來住，也可以用作商業投資。這兩個產品看產權最直觀，住宅70年，公寓40年。（對於產權到期後，國家要怎麼調，目前還沒有明確規定，但有一種說法是，可以通過續繳土地出讓金的方式，延續土地使用年限。
除此之外，住宅和公寓還有很多方面的區別。
1、費用
購買住宅的時候，符合要求就可以使用公積金貸款和組合貸款，也可以用商業貸款，而公寓只能用商貸；首套住宅的首付一般在20%-30%，貸款年限最高可以達到30年，還款壓力小。
公寓的首付一般在50%，貸款年限最高是10年，壓力偏大。（終於明白為什麼買公寓的購房者大多被叫做“投資客”了。）
打個比方，同樣是70平米，住宅14000元/平米，首付30%（合計29.4萬元），剩下來的68.6萬元用的是商貸（利率按照昆明最低的上浮10%來算），還款年限30年，每月還款最低也要3847.82元。
那麼，同等面積和價格的公寓，首付50%（合計49萬元），剩下49萬元用商貸（利率也是以上浮10%來算），還款年限10年，每月還款最低也要5291.12元。（公寓商貸上浮10%的幾乎沒有，最高上浮30%的差不多。）
買了房子，算完月供，接下來就應該不會有多少費用了吧？才怪！
水電、物管等費用的開銷，能讓你大吃一驚。
大家都知道，住宅的水電按照民用算，水一般3.45元/噸，電在0.36元/千瓦；但公寓的水電算商用，更貴一些，水是5.6元/噸，電在0.59-0.61元/千瓦（即使今年已經四次降低工商業電價，但價格依然比居民用電明顯要高）。
《昆明市政府定價或政府指導價商品價格和經營服務性收費項目清單》
物業費按照昆明發改委發佈的最近一次收費標準算，最高在1.38元/平方米/月，不過，按照市場來看，這樣的價格一般也只有在沒有電梯的老小區享受得到。
昆明目前大部分新樓盤都是電梯房，物業費大約在2-3元/平米/月，比如萬科翡翠濱江（2.6元/平米/月）、保利璽樾（2.9元/平米/月）、新希望白麓城（2.4元/平米/月）等。
公寓的公共設施需求大，所以公攤更高，物業費也比住宅高，一般是3元/平米/月（及以上），比如銀海park酒店公寓（3.5元/平米/月）、綠地雲都會（3元/平米/月）、昆明西山萬達廣場（3.5元/平米/月）等。
（公寓因為商業屬性，有水電，但幾乎不通氣。）
說起公攤，如今有電梯的高層、超高層住宅，公攤面積在房子總面積的20％-25％左右，公寓的公攤面積通常在30%-40%及以上。
還有交易稅方面也不一樣，住宅按照房產購置滿2年，70平米，14000元/平米算，個人所得稅、契稅等（二手房交易稅）加起來大約2.3萬左右。
（住宅交易稅合計參考）
（公寓交易稅合計參考）
也就是說，買一套同等價位和麵積的公寓，交易稅（二手房）合計可以達到9.8萬元左右，是住宅的4倍還要多。
2、附加值
住宅能落戶、能享受學區（極少數可享受學位），但是公寓沒有這種類型的附加值。
瞭解過公寓產品的夥伴都知道，40年產權的商業屬性公寓沒辦法落戶、學區和學位也沒辦法享受、一層十多戶甚至幾十戶的格局裡隱藏著許多暗房，單面採光也常見。
（只能說，如今公寓業主在小編心目中是“小財主”級別，“大財主”級別莫過於那些購買40年產權商業別墅的業主了，比如春城首府、山海薈，比較適合拿來投資做高檔會所、高檔餐飲、高端商業等等。）
說了那麼多住宅和公寓的區別，想必還是會有一些手握閒錢“小財主”躍躍欲試，想入手一套公寓“嚐嚐鮮”。那麼，小編就給大家一些買公寓的建議進行參考。
購房建議
什麼人適合買公寓？
不可否認，公寓需求不小，以下四類情況，構成了購買公寓產品的主要原因：
1、假設限購來臨，異地客戶無法購買昆明的住宅，那麼不限購的公寓產品確實成為外來入昆剛需的首選。
2、假設首套房（特指住宅）購房資格較為珍貴（貸款優惠、首付比例等等），而住宅價格較高，那麼低總價的公寓，很有可能成為剛需人群為了不佔用首套房購房資格的過渡型居住選擇之一。
3、假設已有兩套住宅貸款在還，購買住宅已經貸不了款，那麼手中還有閒錢可用於投資房產的這一類購房者，在不願意一次性付款購買住宅的情況下，很有可能會選擇能夠貸款50%的公寓產品。
4、假設，只有購買公寓才能滿足特定的
商業經營需求。少數購房者想過首套房買公寓用來過渡，小編不推薦，雖然公寓不會佔用購房名額，但費用一旦花出去就像打開了閥門的大水，嘩嘩流，你以為能賺得盆滿缽滿，實際上前期的貸款利息、中期的水電物業、後期的交易稅等費用就已經足夠把你掏空了！
總價低，不代表“便宜”，沒準是“天價”。（錢真的難掙，別當“草紙”用）
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