2018年伊始，西安房價一路高歌猛進，市場火爆的同時，因巨大利益的驅使，爆發了一批借撕毀合約意圖享受房價上漲利益的市場主體，這其中包括二手房業主及地產開發商。
在房價上漲之前西安房市平穩之際，個別開發商不論是出於資金鍊斷裂、快速回籠資金亦或是對房市前景把握的考慮，在未取得預售許可證之時與業主簽訂各式各樣的所謂認購書、意向書甚至商品房買賣合同等協議，業主出於對開發商承諾的辦理預售證的信任，與其簽訂合同並支付購房款。根據《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。也就是說，如果簽訂的協議中對房屋門牌號、付款金額及時間、交房時間、產權辦理等事項做了明確約定，且購房者交付了房款，那麼該協議書的性質就不再是預約合同，而是商品房買賣合同。瞭解了合同性質問題，再來看合同效力，根據《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》解釋第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。部分開發商就是利用這一條規定訴請合同無效以期獲取房價上漲利益的。
根據《合同法》第五十八條 合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
根據上述法律規定，合同無效後的法律後果為返還財產、折價補償與賠償損失。就賠償損失這一項而言，因損失範圍的界定沒有明確的規定，法院自由裁量的範圍比較大。《民事審判指導與參考》第40集，最高院民一庭意見是合同無效的損失只限於信賴利益損失，不包括合同有效情形下通過履行可以獲得的利益即履行利益損失。那麼根據前文所述事實，業主於房價上漲前一次性交付購房款，在房價上漲後開發商起訴業主主張簽約時未取得預售證因而合同無效，如果法院認定合同無效，那麼業主能得到的賠償是否就只是返還購房款和利息？這無疑對業主是極不公平的，隨著房價上漲，當年的購房款已經無法購買相同面積的房屋。如由開發商按照當初的購房款及利息賠償業主的損失，那麼開發商獲得的利益將遠高於業主獲得的賠償，對於業主顯屬不公，開發商事實上也並未承擔任何過錯責任，反而因此受益，不能體現法律的公正價值。法律具有指引、評價、教育及預測作用，對社會主體的行為起規範和引導作用，如果開發商作為違法者利用法律卻能獲取暴利，會引起怎樣的社會反響產生怎樣的社會效應？該法律的合理性值得思考。在當今房市背景下此類案件時有發生，欣喜的是越來越多的法院已採納履行利益損失的觀點（即賠償房價上漲差額部分）結合雙方過錯情形劃分責任比例並作出裁判，但尚未在全國範圍內形成統一的認識與標準，仍需要司法系統和社會的持續關注與研討。
專業：法學
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