2018年上半年，全國樓市依舊喧囂、躁動，至今從沒有那個產業比房地產更能賺取眼球。
即便如比特幣、區塊鏈等炙手可熱，瘋狂至極，但論現實回報率，房地產依舊獨步天下，留給我們的更多是對當前異常吸金但產業扭曲的不斷反思。
“房住不炒”大基調已定，但在一二線城市頻現搶人大戰，尤其是新一線、二線的新政下，搶人演化成了搶房，才有12城被住建部集體約談。
當前，多重利空疊加，比如棚貨幣化放緩、開發商融資持續收緊，商業貸款利率不斷提高及放款週期持續延後，第三波調控來襲。據報道，綠城、碧桂園等一線房企要求加快出貨、提升回款率。
作為浸淫行業幾十年的地產大腕，他們又會這麼說？開發商往何處去？購房者如何作出理性判斷？
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行業篇：三駕馬車拉不動，房地產一枝獨秀
1、“消費、出口和投資”三架馬車均疲軟。其中，5月社會消費零售總額同比增幅創下15年來新低。
2、全國住宅、商辦庫存均處於階段性低位，且中央官媒已表態全國“去庫存”落幕。這意味著什麼？刺激性寬鬆購房結束！
3、三四線城市成交增速回落明顯，二線城市供求比最堅挺，在供應收縮之下，多個一二線城市“市場承接能力”仍然強勁。
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政策篇：調控著力點轉移“三四線”
據相關媒體統計，2018年各地出臺的調控政策多達120次，從具體調控政策來看，三四線城市如寧波等地，新增限購限售等政策，一二線城市如成都則進行了調控升級。調控基調依舊以限購、限售、限制、企業購房、以家庭為單位增加限制條件等。
覓窩認為，整個上半年，誠如獨立經濟學家馬光遠日前所言，2018年樓市處於“混亂”狀態，不少城市新政策“互博”、沖銷，導致越調控氣氛越火爆，導致12個重點城市被集中約談。
三四線之所以被集中納入調控，是因為肇始於2015年全國去庫存運動，動力源就是棚改貨幣化，如今這成了罪魁禍首，當然了也有一二線調控溢出效應的持續影響。
隨著棚改貨幣化勢頭被打壓，以及房地產貸款利率大幅提升和放貸週期進一步放緩，全國樓市將迎來整體性降溫。
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地產大咖說 ：樂觀還是謹慎？
任志強
房地產未來還有二十年的紅利期。價格來自於需求。未來20年中國要把城市化完成率達到70%。意味著什麼？意味著城市化建設還在加劇進行。中國人口快速流動還有20年。
流動產生需求，需求產生價值。但流動的同時也會讓市場分化，城市分化。分化後，強的城市會一直需求疊加，弱的城市需求減退，直至衰亡。
所以，中國未來的房價會一直漲，且還會存在大漲小跌的規律。作為買房的人一定要踩到這條大漲小跌曲線的谷底。這也就是房產半投資屬性的重要之處。因為一個漲幅透支的可能就是你10多年的努力。
北師大金融研究中心主任鍾偉
房地產是一個城市化現象，也是一個貨幣化現象，這是毋庸置疑的。三四線城市再分化，更多機會也不是三四五線的，而是重新回到一二線。
世聯行董事長陳勁松
房價，在過去三十年，就是一個“多重博弈”的循環，而每次宏觀調控的後果，都是房價失控式上漲。
其實最大的風險，恰恰在於土地供給側和政策，不顧市場信號，人為地打破這個閉環，造成的局面當然就是使得市場強力扭曲，在部分城市嚴重供不應求的同時，地方債也沒了著落。
萬科集團董事局主席鬱亮
“我們認為中國房價單邊上漲時代已經結束了，房地產企業需要把自己看成製造業，服務業賺錢，不能靠不動產的單邊上漲賺錢。行業必須做出改變。如果只靠房地產的上漲，以前怎麼賺的錢，現在怎麼還回去。”
“十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。未來，萬科要做美好生活的服務商。”
綠地集團董事長張玉良
“中國從住房制度改革以來到今天，以及到未來至少五年，我認為房地產市場都是一個很好的時代。”
房地產行業正在經歷深刻調整的挑戰。為了治標，嚴厲的房地產調控仍將延續。受此影響，房地產市場總體行情將穩中有降。
融創中國董事會主席孫宏斌
”房地產這個行業，我感覺絕對不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅下降的可能性。它在今後五年都是波動的，甚至是十年裡，都是在波動裡面，在波動向上。”
碧桂園集團總裁莫斌
2018年不設定合約銷售目標，公司將根據市場情況推出貨量，繼續實現增長。重要的是將每個項目都做成功，做有質量的發展，不設銷售目標，並不代表對自己沒有要求。
陽光城集團執行董事長朱榮斌
我們還是抓住重點城市帶，針對三四線城市我們還是有選擇性進入。我們天然有經營產業的經驗和心態，很多房企搞產業打著幌子去圈地，這不是真正意義的多元化佈局。
關於長租公寓、養老地產，我們也有嘗試，但還是鼓勵團隊務實一點，把自己的主業經營好，有餘力的情況下再去嘗試。
泰禾集團董事長黃其森
從長遠來看，中國經濟的發展一定是靠內需，靠消費升級。大家溫飽解決了以後，有了房子以後，更關心的是自己的身體健康，子女成才，還有精神文化生活。我想做醫療、教育，這也是美好生活非常重要的組成部分，大家一定要能夠耐得住寂寞。
新城控股集團高級VP歐陽捷
即便經濟增長降速，依賴房地產再次拉動經濟增長的客觀條件已不復存在，政治上也不允許再回到過去的軌道上。
下半年，預計一二線城市住宅用地供應較難增加，三四線城市和縣城棚改將會放緩、市場熱度會有所降溫。總體來看，市場將維持個位數的“零增長”。只要限價令不取消，一二手房價“倒掛”現象就不會改變。三四線城市最大的風險是需求萎縮。只要地方政府的政績觀不改變，城鎮化還在路上，三四線城市還是大有可為的。
覓窩新媒體主編 杜冉樂
全國樓市整體性降溫將是大概率事件，依據是從目前金融“脫虛向實”到調控轉向三四線壓制炒房投資，主要目標都是針對落實和兌現房住不炒和人們對美好生活嚮往等，剛需買房是一個時機。
就城市而言，在樓市進入低潮期，考驗的是城市總體實力和抗風險能力，城市分化會非常明顯，要重點觀察城市年均人口淨流入量、人均GDP、交通等關鍵指標，投資需謹慎。歷史上血的教訓為何會不斷重演，考驗的就是人性。
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