2018年上半年，全国楼市依旧喧嚣、躁动，至今从没有那个产业比房地产更能赚取眼球。
即便如比特币、区块链等炙手可热，疯狂至极，但论现实回报率，房地产依旧独步天下，留给我们的更多是对当前异常吸金但产业扭曲的不断反思。
“房住不炒”大基调已定，但在一二线城市频现抢人大战，尤其是新一线、二线的新政下，抢人演化成了抢房，才有12城被住建部集体约谈。
当前，多重利空叠加，比如棚货币化放缓、开发商融资持续收紧，商业贷款利率不断提高及放款周期持续延后，第三波调控来袭。据报道，绿城、碧桂园等一线房企要求加快出货、提升回款率。
作为浸淫行业几十年的地产大腕，他们又会这么说？开发商往何处去？购房者如何作出理性判断？
1
行业篇：三驾马车拉不动，房地产一枝独秀
1、“消费、出口和投资”三架马车均疲软。其中，5月社会消费零售总额同比增幅创下15年来新低。
2、全国住宅、商办库存均处于阶段性低位，且中央官媒已表态全国“去库存”落幕。这意味着什么？刺激性宽松购房结束！
3、三四线城市成交增速回落明显，二线城市供求比最坚挺，在供应收缩之下，多个一二线城市“市场承接能力”仍然强劲。
2
政策篇：调控着力点转移“三四线”
据相关媒体统计，2018年各地出台的调控政策多达120次，从具体调控政策来看，三四线城市如宁波等地，新增限购限售等政策，一二线城市如成都则进行了调控升级。调控基调依旧以限购、限售、限制、企业购房、以家庭为单位增加限制条件等。
觅窝认为，整个上半年，诚如独立经济学家马光远日前所言，2018年楼市处于“混乱”状态，不少城市新政策“互博”、冲销，导致越调控气氛越火爆，导致12个重点城市被集中约谈。
三四线之所以被集中纳入调控，是因为肇始于2015年全国去库存运动，动力源就是棚改货币化，如今这成了罪魁祸首，当然了也有一二线调控溢出效应的持续影响。
随着棚改货币化势头被打压，以及房地产贷款利率大幅提升和放贷周期进一步放缓，全国楼市将迎来整体性降温。
3
地产大咖说 ：乐观还是谨慎？
任志强
房地产未来还有二十年的红利期。价格来自于需求。未来20年中国要把城市化完成率达到70%。意味着什么？意味着城市化建设还在加剧进行。中国人口快速流动还有20年。
流动产生需求，需求产生价值。但流动的同时也会让市场分化，城市分化。分化后，强的城市会一直需求叠加，弱的城市需求减退，直至衰亡。
所以，中国未来的房价会一直涨，且还会存在大涨小跌的规律。作为买房的人一定要踩到这条大涨小跌曲线的谷底。这也就是房产半投资属性的重要之处。因为一个涨幅透支的可能就是你10多年的努力。
北师大金融研究中心主任钟伟
房地产是一个城市化现象，也是一个货币化现象，这是毋庸置疑的。三四线城市再分化，更多机会也不是三四五线的，而是重新回到一二线。
世联行董事长陈劲松
房价，在过去三十年，就是一个“多重博弈”的循环，而每次宏观调控的后果，都是房价失控式上涨。
其实最大的风险，恰恰在于土地供给侧和政策，不顾市场信号，人为地打破这个闭环，造成的局面当然就是使得市场强力扭曲，在部分城市严重供不应求的同时，地方债也没了着落。
万科集团董事局主席郁亮
“我们认为中国房价单边上涨时代已经结束了，房地产企业需要把自己看成制造业，服务业赚钱，不能靠不动产的单边上涨赚钱。行业必须做出改变。如果只靠房地产的上涨，以前怎么赚的钱，现在怎么还回去。”
“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。未来，万科要做美好生活的服务商。”
绿地集团董事长张玉良
“中国从住房制度改革以来到今天，以及到未来至少五年，我认为房地产市场都是一个很好的时代。”
房地产行业正在经历深刻调整的挑战。为了治标，严厉的房地产调控仍将延续。受此影响，房地产市场总体行情将稳中有降。
融创中国董事会主席孙宏斌
”房地产这个行业，我感觉绝对不存在大幅上涨的可能性，也不存在大幅下降的可能性。它在今后五年都是波动的，甚至是十年里，都是在波动里面，在波动向上。”
碧桂园集团总裁莫斌
2018年不设定合约销售目标，公司将根据市场情况推出货量，继续实现增长。重要的是将每个项目都做成功，做有质量的发展，不设销售目标，并不代表对自己没有要求。
阳光城集团执行董事长朱荣斌
我们还是抓住重点城市带，针对三四线城市我们还是有选择性进入。我们天然有经营产业的经验和心态，很多房企搞产业打着幌子去圈地，这不是真正意义的多元化布局。
关于长租公寓、养老地产，我们也有尝试，但还是鼓励团队务实一点，把自己的主业经营好，有余力的情况下再去尝试。
泰禾集团董事长黄其森
从长远来看，中国经济的发展一定是靠内需，靠消费升级。大家温饱解决了以后，有了房子以后，更关心的是自己的身体健康，子女成才，还有精神文化生活。我想做医疗、教育，这也是美好生活非常重要的组成部分，大家一定要能够耐得住寂寞。
新城控股集团高级VP欧阳捷
即便经济增长降速，依赖房地产再次拉动经济增长的客观条件已不复存在，政治上也不允许再回到过去的轨道上。
下半年，预计一二线城市住宅用地供应较难增加，三四线城市和县城棚改将会放缓、市场热度会有所降温。总体来看，市场将维持个位数的“零增长”。只要限价令不取消，一二手房价“倒挂”现象就不会改变。三四线城市最大的风险是需求萎缩。只要地方政府的政绩观不改变，城镇化还在路上，三四线城市还是大有可为的。
觅窝新媒体主编 杜冉乐
全国楼市整体性降温将是大概率事件，依据是从目前金融“脱虚向实”到调控转向三四线压制炒房投资，主要目标都是针对落实和兑现房住不炒和人们对美好生活向往等，刚需买房是一个时机。
就城市而言，在楼市进入低潮期，考验的是城市总体实力和抗风险能力，城市分化会非常明显，要重点观察城市年均人口净流入量、人均GDP、交通等关键指标，投资需谨慎。历史上血的教训为何会不断重演，考验的就是人性。
策划：觅窝新媒体
成都楼市的最强大脑
閱讀更多 覓窩新媒體 的文章
