2018上半年，TOP10房企整體銷售規模935.28億元，同比增長54%，持續高速增長，金科、融創、龍湖、恆大4家房企銷售額首破百億，創歷年新高，市場整體需求強勁，房企高價項目集中入市，形成市場新格局。
上半年在政策調控的大環境下，重慶調控雖然溫和但絲毫不放鬆，“限價”，“限售”，“搖號選房”等政策依然活躍於市場，各梯度門檻顯著提升，同時各房企上半年成績發生較大變化。
統計口徑
2.統計時間：2018.1.1至2018.6.29
3.統計數據均為商品房數據
4.統計範圍：重慶主城九區
5.聯合開發項目流量榜金額雙雙計入統計；權益榜金額以股權拆分為準
解讀
企業集中度進一步提升
格局分化成三大梯隊
重慶房地產市場熱度持續，市場供應比去年同期增長約20%，但成交面積基本與去年同期持平，在市場規模持平的情況下，各房企業績依然快速上漲，企業集中度不斷提升。2018年上半年TOP10入榜門檻提升至59.87億元，同比上漲76%，遠遠趕超去年同期34.05億元入榜門檻，TOP20入榜門檻較同期大幅提升，同比上漲28%。
2018年上半年，重慶樓市成交量價呈結構性上漲，各房企均看好後市。TOP10房企成交額935.28億元，同比增幅高達58%，市場佔有率達51.5%。TOP20市場佔據大“半壁江山”， 高達67.68%，集中度提升更加明顯；土地投資領域，規模房企抱團拿地，聯合開發、收併購等方式增加可售貨源，擴大企業規模，推動房企集中度進一步提升。
房企梯隊差距逐漸拉大，第一梯隊門檻漲至100億，去年同期為90億。行業進入創新加速，洗牌速度加快，企業的戰略發展路徑出現分化，不同類型的房企運用自身優勢，調整自身戰略不斷適應行業新週期，創新模式的提前佈局也將成為後市房企重要的利潤增長點。
第一梯隊：年度目標200億—位居第一梯隊的4家房企，金科、融創、龍湖、恆大半年度業績破100億。其中金科主城多項目佈局，呈現多點佈局，全面開花，助推金科銷售額上漲迅速，穩坐銷售額榜首。龍湖主力項目持續發力，以兩江新宸、舜山府、椿山為典型代表，且持續深耕重慶，佈局南區，業績增速快，年內有望衝入200億房企大軍。
龍湖：商業+服務創新，加速多元化
隨著調控政策的持續化以及集中度的大幅提升，規模房企在融資、投拓等方面優勢盡顯，因此它們有了更多資源及精力來嘗試創新及發展多元化路徑。龍湖在上半年不斷嘗試創新，地產觸角多元化，集中優化其產品線、養老長租公寓及TOD產品落地。一方面，龍湖不斷在產品及創新上修煉內功，另一方面，龍湖依然積極拓展尋求規模提升，上半年龍湖增加土儲122萬方，獲取李家沱濱江及沙坪壩火車站舊址，因此龍湖充足的貨值儲備，產品及商業運作的能力將確保其第一梯隊的位置。
第二梯隊：年度目標120億—保利、萬科、旭輝、碧桂園緊跟其後，銷售金額破70億，衝刺全年百億銷售額指日可待。碧桂園新進TOP10榜單，深耕大重慶區域佈局，土地儲備力量強勁，並通過農業、長租公寓產業開發模式佈局，未來有望衝刺百億目標。
旭輝：快速增儲，業績增長可期
旭輝上半年銷售金額達73.12億元，業績同比上漲115%，另外，旭輝上半年在投資領域依然活躍，增加土儲163.88萬方，同時積極參與聯合拿地和聯合開發，在深耕南北的基礎上進軍中區及西區，充足的貨值儲備將助推後市業績增長。
碧桂園：快速佈局，規模化加速
碧桂園在上半年全國業績超4000億的背景下，重慶區域相比去年同期業績激漲，首次衝進TOP10，排名第八，同比去年排名上漲46名，得益於持續積極佈局大重慶，在售項目個數短短一年達到29個，其中主城17個，區縣項目12個，實現渝東南、渝東北及一小時經濟圈全覆蓋，另一方面，積極參與聯合開發，快速佈局，貨值儲備接近500億，未來重慶區域業績持續增長將會成為大概率事件。
第三梯隊：年度衝擊百億—第三梯隊中華潤、藍光、榮盛憑藉充足的貨儲，未來持續在榜有保障，另外還有一些企業，入渝時間短，目前業績尚未體現，但目前積極拓展，已有多項目落地，這一類企業將是未來榜單的堅實後備力量。
新城：招拍掛&收併購兩步走 加速佈局 快速紮根
自從2017年2季度新城首入重慶，短短一年，土儲已超百萬方，在售項目約8個，形成北區、西區、南區多點佈局，住宅及商業全面開花的格局，後勁充足，成為衝擊榜單的生力軍。
投資佈局的優化成為房企業績上漲驅動力
2018上半年房企流量榜TOP10業績貢獻度前三項目
上榜企業在售項目業績貢獻度達新高，目前共有2個單盤業績超25億，8盤業績超20億，均為區域內規劃完善、兼顧流量與利潤的產品、推盤節奏快速的大盤，在市場“限價”的大背景下，依然快速去化。根據最新的城市供地趨勢來看，單宗地塊面積趨小化明顯，土地成本持續上漲，未來大盤將持續減少，在此背景下，單項目將很難提升企業整體業績的快速發展，多點佈局、全面開花將成為提升企業業績的有效途徑。
業績主力貢獻項目大部分屬於前一輪新區佈局項目，隨著城市外拓及配套成熟帶來的溢價；隨著城市基建的快速發展，城市外拓速度加快，跟隨城市發展脈絡提前佈局新區將成為未來業績重要增長點。
融資環境趨緊，企業投資意願及業績分化嚴重，外資企業全面淡出
TOP10房企業績變化
上半年信貸政策偏緊，融資成本高位運行，中小房企融資短板顯著，感受到更為強烈的資金週轉壓力，但全國佈局型規模房企融資渠道依然暢通。
另一方面，國家層面對棚改貨幣化安置的表述已明顯弱化，與此同時，棚改開工量持續走低，棚改整體速度放緩，貨幣化安置量下降，銀根收緊且購買力受限將造成房價未來上漲預期低且有回調的風險。
因此在政策、金融、及房價回落的風險下，上半年各房企業績表現分化，同去年同期相比，保利、萬科、碧桂園等全國規模房企業績依然逆勢大幅增長；外資房企在三重壓力下，投資意願下降導致排位下跌。其中香港置地排名三連跌，由16年上半年排名第四，下滑至去年第七，今年已跌出TOP10下滑至第12位，長江實業今年掉出TOP排位，去年同期排位13。整體環境的趨緊及房價回落風險，對於拿了地王未入市的開發商而言，後期土地開發面臨套牢可能。
後市預測
1、2018下半年，重慶房地產政策仍會延續“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的樓市調控主線，繼續強化住宅“居住屬性”，堅決抑制“投資屬性”，強力保障剛需購房，調控投機行為和市場炒作。
2、市場端：庫存量低位運行，政府加大土地供應以緩解市場供需失衡的壓力，但新增供應依然跟不上市場去化速度，下半年預計將會有大量新項目面市，一定程度上緩解供不應求的市場狀況。
3、土地端：過去4年，主城供地平均完成度為58%；2018年截至6月，主城供地完成度已達34%。基於市場需求量，房企拿地意願，預估今年土地完成度較高，有望提前完成供應，未來潛在供應量大，市場熱度將會逐漸趨於平穩。
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