2018年西安到底賣了多少房？1046.43萬㎡！這些房子被誰買了？4.51萬人買房！西安新增人口約80萬，為何約4萬人被“攔”後，又出現罕見的“中場休克”狀態？真相在答案求解中可獲得！
—— 壹 ——
8月3日，西安市統計局發佈了報告，2018上半年西安房地產的態勢，從中可知大概：房地產開發投資與銷售總體呈“雙增”態勢，四大特點支撐商品房銷售增長。
看一下2018年上半年的大數據（來源網籤備案）：
1、從成交總量看，2018上半年，西安市商品住宅銷售面積1046.43萬㎡，增長3.4%，佔全部商品房銷售面積的83.5%。——銷售量持續增長。
2、從庫存量看，商品房待售面積從5月末的354.67萬㎡，下降到6月末的297.42萬㎡，面積減少57.25萬㎡。其中，住宅待售面積減少39.19萬㎡，佔全部減少面積的68.5%。——去庫存成效明顯。
3、從成交戶型看，2018年上半年，90-144㎡改善性住宅銷售633.32萬㎡，佔全部住宅銷售面積的60.5%，二季度佔比較高。——“改善需求”置業增大？
4、從區域成交看，2018上半年，滻灞、曲江、西咸和經開分別銷售商品房176.58萬㎡、150.06萬㎡、124.31萬㎡和102.12萬㎡，合計553.08萬㎡，佔西安商品房銷售面積的44.1%。——你買在這了嗎？
5、從購房人總量看，2018上半年有4.51萬人在西安市內買房，較上年同期增加0.87萬人。——購房人數明顯增加。
6、從購房人來源看，2018年上半年來自市內的有3.155萬人，市外的有1.355萬人，市內比市外多出1.8萬購房者，市內購房者佔全部購房人數的62.5%。 ——怎麼看外來置業？
7、從購房者年齡看，2018年上半年改善性住宅購買人群中，35-45歲的有3.51萬人，佔比48.7%；45歲以上的有1.33萬人，佔比18.4%。——中青年是改善生力軍。
8、從開發資金看，2018年上半年，房企到位資金1649.71億元，同比增長11.0%。其中，國內貸款140.38億元，下降11.9%；自籌資金696.66萬元，增長10.4%；其他資金812.67億元，增長16.9%。——其他資金成為房企資金主力！
—— 貳 ——
西安市統計局報告中提出的幾個問題，也頗為值得關注：
問題一：開發投資的增長，有土地購置費拉動房地產開發投資增速明顯、改善性住宅投資增速高於其他戶型投資、其他資金來源高於企業自籌資金三大特點。
這三個特點其實很值得分析：
“土地購置費拉動房地產開發投資增速明顯”：說明房企在土地儲備上花的錢不少，同時土地成本也在不斷上漲，“麵粉”價格高了，未來的“麵包”價格也不會低。
“改善性住宅投資增速高於其他戶型投資”：上半年為啥“改善需求”佔比較大，而且二季度比例更加上升？市場上改善住宅站絕大多數，要買房也沒有更多選擇，只能“被改善”！
“其他資金來源高於企業自籌資金”：資金是開發企業的命，在國內貸款來源同比下降了11.9%、買房人貸款回籠資金同比增長只佔3.2%的情況下，開發商只能通過定金及預收款和自籌資金來保持資金鍊不斷！
自籌資金的渠道來源值得探究，如是投資機構資金，無論來自哪個渠道，其收益都會反映在房企的房價上：在資金歸還壓力不大的情況下，房價將繼續漲；在歸還週期短而且量大的情況下，則可能穩價以保持出貨量，也不排除在一定情況下“跳水”促銷！哪些盤會遇到，目前不好說。
問題二：住宅待售面積的急劇減少，再加上西安市後期儲備房源不足，預示著後期銷售市場供需矛盾將會進一步凸顯。
說“後期供需矛盾將進一步凸顯”稍嫌武斷。應根據不同情況區別看待：需求量大，而供應不足，市場會緊張；需求量不大，基本穩定的話，供應量也基本穩定，那麼市場也很難出現緊張；需求量下降，供應量穩定，那麼市場不會緊張；如果需求量下降、供應量也上不來，那就得看了！
—— 叄 ——
上半年出現銷售量較大、購房人數上升，有外來新增入戶群體加入購房大軍的情況，但事實上，年初引發恐慌的“新增50萬人都來搶房”的情勢不沒有完全出現！
對於新增落戶人口買房，還需理性看待。公開發布數據顯示，2017年新增落戶24.6萬人，2018年1-8月新增落戶約55萬人，加起來已有約80萬人。這些人都會買房嗎？
從買房的角度看，這約80萬人對於房子的需求，基本分為四類：
一是已長期在西安工作，有房子甚至多套，落戶是為了“名正言順”成為西安市民，不一定買房了；
二是還在學校讀書的大學生，通過人才落戶新政有了西安戶籍，未來是不是就一定來西安就業創業、是否買房，還不一定；
三是已落戶也在這工作或創業，但不一定買得起房，甚至指望公租房、人才公寓、限價房等保障性渠道解決，在住房上存在從商品房市場上分流的可能；
四是符合落戶條件，但人在外地工作生活，落戶就是為了買房，未來是否居住在西安還不一定。
所以說，新增落戶人群對商品住房市場的影響是中長期的，不是當下和短期的。
年初市場的緊張，更多在於本地改善和衝著買房而新落戶的群體短期集中所致。隨著搖號的執行，衝著買房而落戶的量將有所減緩。
一個非常令人詫異的是，在約有4萬人被“攔”再購房登記平臺上後，各售樓部突然出現了短暫的“門可羅雀”情景、登記平臺上也出現了“冷場”情況，導致了罕見的“中場休克”局面。
這也從側面為認識市場狀態，提供了一個參考：西安當下的購房人沒有想象的那麼多，只是聚焦在限售區域而已，如果有一部分流到不限購區域呢？限售區域的供應量正常並有所增加呢？這不是沒有可能，或將成為必然。
事實上，從5月份以來的態勢看，加大限售區域供應量已是重點，市場上房源增量已有較大儲備。下半年供求關係如繼續保持在合理狀態，市場應會再次迎來理性階段。
—— 伍 ——
當前及未來的狀況，在買房置業投資時，應堅持去偽存真，無恐慌歸理性，做到“五不”：
1、不慌。“好房”時代正在來臨，好房子正在批量湧現，慢慢選。
2、不盲。不提倡“是房子就去買”，在區域價差收窄、從房價已逐步看不出產品差異的情況下，要防止掉坑。避免盲目。
3、不欺。不自我欺騙、自我安慰。“恐慌”和“期待大跌”都是自欺的表現。
4、不失。不要失去選擇的標準，堅持從“交通、學校、商業、醫療、產業”要素去識別區域價值，從“地段、房企、產品”原則去選樓盤。
5、不錯。不要錯位、錯失機會。選擇適合自己的能買得起的，而不是盯著看上去不錯的卻買不起的樓盤，看中了就及時果斷下手。
當前房價基本穩定，更重要的是要關注購房成本的提高。來自克而瑞的數據，上半年主城區價格集中在10000-15000元/㎡，主力總價集中在100-220萬、120-150萬之間。好房子增多了，成本在上升，首付比例、利率也上浮了，購房預算也要隨之提高！
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