可能在5年前，番禺在新廣州人眼中還是遊離在都市之外的郊區，但如今番禺的房價已經足以和市區二手比擬：洋房均價逼急5萬，別墅均價吹風20萬……近乎離奇的數據背後，到底是誰撐起了番禺房價？顯然不是剛需。
與經常用來對比的蘿崗不同，番禺的前身是獨立管轄的城市，直到2000年才撤市設區併入大廣州。這種背景導致的結果就是，番禺本身其實已經具備了一個城市的基本結構，中心地段和傳統配套足夠受到本地土著認可。
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而對於本地土著來說，當考慮換房時，市區的房子未必比番禺的房子吃香。而這個群體中，部分人在近年的拆遷中獲得豐厚的賠償，手裡握有現金，又缺乏投資渠道，通常會選擇買房。而更可怕的是，由於預算充足，其中全款買房者不在少數。因此，當剛需控訴“雙合同”抬高首付門檻時，這個群體並沒有受到波及。
2016年9月，該地王項目首度開盤，售價為3.1-3.2萬/平，已經讓市場高呼天價。但來到2018年4月，同樣的產品售價已經去到3.8-4.3萬，而還沒推出的樓王，吹風價甚至去到4.4-4.7萬/平，更出人意料的是，該項目賣了1年半，只剩下3棟的情況下，至今仍未拿到預售證。
既然沒有拿到預售證，自然也沒有確切的備案價，也就是說，就算買家想預估“雙合同”後的首付和月供，也沒有明確的標準可循。相當於，已經預定的買家，是在不知道要給多少首付的情況下就直接給了錢。
而按照銷售的說辭，目前番禺的備案價只有1.8萬/平，所以項目準備走的是現樓交付的路線，但預計今年11月可以拿到預售證。值得注意的是，根據銷售透露，該項目已經預定的買家以本地改善型為主，對貸款的需求不大，可以接受高首付。
具體的付款方式是，預定單位後先給3成首付，然後分季度付款，1個季度給11%房款，持續給到項目拿證，到時候再看售價和備案價的差距多大進行補繳。不過銷售也坦言，其實這樣基本就接近全款買房了，而項目產品最低的總價是400萬左右。
這個總貨量1200多套的項目，目前僅剩300多套。在這樣嚴苛的付款條件下，項目仍然處於理想的去化速度中。對於剛需來說，最殘酷的不是看到本地土著分房，而是看著他們輕鬆全款買房，生生撐起了不合理的房價。
這也是為什麼“雙合同”氾濫，開發商仍然沒有降價壓力的重要原因：仍然有大量的人出得起價錢。而這種現象，僅僅在番禺來說，就不是孤例。網易房產同時也走訪了其他番禺樓盤，發現在“雙合同”之下，剛需基本處於買新房無望的境地。
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縱觀整個番禺，目前房價對剛需最為友好的應該是亞運板塊，那麼作為番禺窪地的亞運板塊，目前又是怎樣的行情呢？
板塊內某大型樓盤，主打地鐵和學位優勢，近年房價實現連級跳。項目近期推出新組團，戶型包括88到132平三四房。此前首推2棟，80方左右的小戶型已火速售完，而97、120、130平的大戶型，也僅剩十幾套。
根據銷售透露，接下來該組團預計加推2棟，小高層，兩梯六戶，26層高，均價24000-30000元/平，高層57層，三梯六戶，均價23000-27000元/平，總價最低折後210萬/套，但由於備案價過低，僅1.3萬/平，首套的首付也要去到110萬。
值得注意的是，所謂110萬的最低首付，還要再另外借25萬的裝修貸款。算下來，前5年月供9500元，後面25年月供4300元。首付可以分期給，1年分4期，分別是3成、2成、2成和3成。
而就算門檻不低，該樓盤依然每次開盤都清貨，最重要原因是，90平以下的小戶型目前在整個番禺都面臨缺貨的現狀。
以板塊內另一個項目為例，佔地面積近千畝，首期規劃有6棟洋房，從2017年3月份開售洋房，但目前只剩下大戶型，181到420平，剩下幾十套，兩梯三戶，均價24000-30000元/平，總價最低400多萬，買家同樣以一次性付款為主。
總的來說，在番禺新房市場，普通買家已經基本被剝奪了入場資格，一方面是中小戶型缺貨，僅有的產品備案價低，首付過百萬，月供近萬。另一方面是本地土豪購買力強，大量改善型買家接受一次性付款，開發商沒有降價壓力。
節節敗退的剛需，向南置業的下一步難道只能買南沙嗎？
那我們來分析下南沙有哪些樓盤適合剛需客？
大家蒐羅了一些南沙的低價盤單價2萬以內能在南沙買到的住宅新盤附送超詳細分析！
單價2萬以下梯隊
南沙單價2萬以下的在售新盤也不少，而且令人驚訝的是，其中有幾個盤性價比是真的不錯。
在這個梯隊中的選手有：越秀濱海新城、南沙塞納河畔、廣晟聖淘沙、南沙珠江灣、潤生花園和珠江源昌花園。
在這個梯隊裡，又能分成兩個小梯隊：越秀濱海新城、廣晟聖淘沙跟南沙塞納河畔位置捱得比較近，待會放在一起說；其他的三個盤自成一個小梯隊。
越秀·濱海新城花園建築面積近100萬平方米，規劃38棟高層洋房，分五年開發，總戶數約7000戶，綠化率35%，容積率2.4，戶型涵蓋65-138方平層與複式單位，社區內配備有幼兒園、小學、中學。
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擁有南沙社區內集幼兒園、小學、中學12年全學齡教育配套，足不出戶便可享受安心、齊全的教育資源；社區內還配備了健身泛會所、環形塑膠跑道、籃球場、足球場和游泳池等運動設施，全方位打造健康活力體育公園。
擁有優質的戶型產品，戶型帶入戶花園和超大景觀陽臺，空間靈動更實用；此外，全屋智能化的家居精裝配置，更為我們帶來便捷、舒適的智能生活體驗。
但是，越秀濱海新城也有缺點，就是項目周邊有不少化工企業，對居住環境會產生一定影響。
另外，越秀濱海新城自4月2日起，除139平戶型外，其他所有在售戶型價格上調2%，總價上調幅度約在3-5萬之間。 項目目前在售86平、94平三房、139平五房，精裝均價1.8萬/平，另有111平復式四房，精裝售價2.2-2.5萬/平。付款方式不同，優惠不同，按揭94折，全款89折。
廣晟聖淘沙售價目前還未確定。此前預計（是預計！預計！）售價是1.8萬/平，跟越秀濱海新城一樣，但是位置上跟戶型上都更佔優勢。
位置上，廣晟聖淘沙更距離今洲廣場最近，周邊生活配套齊全，而且是現房發售。
戶型上，項目主推小戶型，包括59平/60平兩房和77平/87平的兩至三房，預計在5月份開盤。
事實上，廣晟聖淘沙這批房源一直說要推要推，喊到現在已經快一年了，還沒動靜。傳聞（傳聞！是傳聞！）是施工不當導致地陷，以至於差點爛尾。
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而且項目是1998年拿的地，至今產權已縮水了20年。
無獨有偶，南沙塞納河畔跟廣晟聖淘沙的命運是如此的相似。
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南沙塞納河畔目前在售大戶型產品，帶裝修價格1.5-1.6萬/平，這個價格在整個南沙之中已經是排倒數的了。
而且南沙塞納河畔的位置也非常好，相較越秀濱海新城更加靠近今洲廣場及金洲地鐵站，且價格更低，小區內設有有幼兒園、大型會所、酒店、超市等配套。
拋開小區自帶的配套，南沙塞納河畔周邊有多個成熟小區，在早期自身配套沒跟上時還能依靠周邊小區帶動。並且多個小區聚集的情況下，生活氛圍會更好一些。
南沙塞納河畔的缺點也比較清奇，不出在樓盤身上，出在開發商身上。前一任開發商把一手好牌打爛了，一度傳出爛尾消息，後來項目被陽光城收購了，目前已重新開盤。值得注意的是，項目的拿地時間為1998年，即項目產權僅餘50年。
潤生花園位於大崗鎮中心，雖說也能滿足生活基本需求，但總體成熟度及後期發展肯定不如金洲板塊。更要命的是，大崗錯過了地鐵18號線不說，還迎來了第四資源熱力電廠，所以小妹個人並不是很推薦這個樓盤。
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珠江源昌花園是南沙距離地鐵18號線、22號線最近的樓盤，距離在3公里左右。但是項目坐落在工業區中，而且現在僅餘最後一套尾貨。
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南沙珠江灣周邊有地鐵4號線經過，距離項目最近的地鐵站是南橫站，約1.3公里。項目位於南沙老生活區，周邊配套都比較齊全，可以滿足日常生活需求。項目主打海景房，景觀加分。但目前僅剩下少量底層大戶型，可選擇性較少。
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推薦指數：越秀濱海新城 > 南沙珠江灣 > 南沙塞納河畔 > 廣晟聖淘沙 > 珠江源昌花園 > 潤生花園
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