可能在5年前，番禺在新广州人眼中还是游离在都市之外的郊区，但如今番禺的房价已经足以和市区二手比拟：洋房均价逼急5万，别墅均价吹风20万……近乎离奇的数据背后，到底是谁撑起了番禺房价？显然不是刚需。
与经常用来对比的萝岗不同，番禺的前身是独立管辖的城市，直到2000年才撤市设区并入大广州。这种背景导致的结果就是，番禺本身其实已经具备了一个城市的基本结构，中心地段和传统配套足够受到本地土著认可。
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而对于本地土著来说，当考虑换房时，市区的房子未必比番禺的房子吃香。而这个群体中，部分人在近年的拆迁中获得丰厚的赔偿，手里握有现金，又缺乏投资渠道，通常会选择买房。而更可怕的是，由于预算充足，其中全款买房者不在少数。因此，当刚需控诉“双合同”抬高首付门槛时，这个群体并没有受到波及。
2016年9月，该地王项目首度开盘，售价为3.1-3.2万/平，已经让市场高呼天价。但来到2018年4月，同样的产品售价已经去到3.8-4.3万，而还没推出的楼王，吹风价甚至去到4.4-4.7万/平，更出人意料的是，该项目卖了1年半，只剩下3栋的情况下，至今仍未拿到预售证。
既然没有拿到预售证，自然也没有确切的备案价，也就是说，就算买家想预估“双合同”后的首付和月供，也没有明确的标准可循。相当于，已经预定的买家，是在不知道要给多少首付的情况下就直接给了钱。
而按照销售的说辞，目前番禺的备案价只有1.8万/平，所以项目准备走的是现楼交付的路线，但预计今年11月可以拿到预售证。值得注意的是，根据销售透露，该项目已经预定的买家以本地改善型为主，对贷款的需求不大，可以接受高首付。
具体的付款方式是，预定单位后先给3成首付，然后分季度付款，1个季度给11%房款，持续给到项目拿证，到时候再看售价和备案价的差距多大进行补缴。不过销售也坦言，其实这样基本就接近全款买房了，而项目产品最低的总价是400万左右。
这个总货量1200多套的项目，目前仅剩300多套。在这样严苛的付款条件下，项目仍然处于理想的去化速度中。对于刚需来说，最残酷的不是看到本地土著分房，而是看着他们轻松全款买房，生生撑起了不合理的房价。
这也是为什么“双合同”泛滥，开发商仍然没有降价压力的重要原因：仍然有大量的人出得起价钱。而这种现象，仅仅在番禺来说，就不是孤例。网易房产同时也走访了其他番禺楼盘，发现在“双合同”之下，刚需基本处于买新房无望的境地。
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纵观整个番禺，目前房价对刚需最为友好的应该是亚运板块，那么作为番禺洼地的亚运板块，目前又是怎样的行情呢？
板块内某大型楼盘，主打地铁和学位优势，近年房价实现连级跳。项目近期推出新组团，户型包括88到132平三四房。此前首推2栋，80方左右的小户型已火速售完，而97、120、130平的大户型，也仅剩十几套。
根据销售透露，接下来该组团预计加推2栋，小高层，两梯六户，26层高，均价24000-30000元/平，高层57层，三梯六户，均价23000-27000元/平，总价最低折后210万/套，但由于备案价过低，仅1.3万/平，首套的首付也要去到110万。
值得注意的是，所谓110万的最低首付，还要再另外借25万的装修贷款。算下来，前5年月供9500元，后面25年月供4300元。首付可以分期给，1年分4期，分别是3成、2成、2成和3成。
而就算门槛不低，该楼盘依然每次开盘都清货，最重要原因是，90平以下的小户型目前在整个番禺都面临缺货的现状。
以板块内另一个项目为例，占地面积近千亩，首期规划有6栋洋房，从2017年3月份开售洋房，但目前只剩下大户型，181到420平，剩下几十套，两梯三户，均价24000-30000元/平，总价最低400多万，买家同样以一次性付款为主。
总的来说，在番禺新房市场，普通买家已经基本被剥夺了入场资格，一方面是中小户型缺货，仅有的产品备案价低，首付过百万，月供近万。另一方面是本地土豪购买力强，大量改善型买家接受一次性付款，开发商没有降价压力。
节节败退的刚需，向南置业的下一步难道只能买南沙吗？
那我们来分析下南沙有哪些楼盘适合刚需客？
大家搜罗了一些南沙的低价盘单价2万以内能在南沙买到的住宅新盘附送超详细分析！
单价2万以下梯队
南沙单价2万以下的在售新盘也不少，而且令人惊讶的是，其中有几个盘性价比是真的不错。
在这个梯队中的选手有：越秀滨海新城、南沙塞纳河畔、广晟圣淘沙、南沙珠江湾、润生花园和珠江源昌花园。
在这个梯队里，又能分成两个小梯队：越秀滨海新城、广晟圣淘沙跟南沙塞纳河畔位置挨得比较近，待会放在一起说；其他的三个盘自成一个小梯队。
越秀·滨海新城花园建筑面积近100万平方米，规划38栋高层洋房，分五年开发，总户数约7000户，绿化率35%，容积率2.4，户型涵盖65-138方平层与复式单位，社区内配备有幼儿园、小学、中学。
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拥有南沙社区内集幼儿园、小学、中学12年全学龄教育配套，足不出户便可享受安心、齐全的教育资源；社区内还配备了健身泛会所、环形塑胶跑道、篮球场、足球场和游泳池等运动设施，全方位打造健康活力体育公园。
拥有优质的户型产品，户型带入户花园和超大景观阳台，空间灵动更实用；此外，全屋智能化的家居精装配置，更为我们带来便捷、舒适的智能生活体验。
但是，越秀滨海新城也有缺点，就是项目周边有不少化工企业，对居住环境会产生一定影响。
另外，越秀滨海新城自4月2日起，除139平户型外，其他所有在售户型价格上调2%，总价上调幅度约在3-5万之间。 项目目前在售86平、94平三房、139平五房，精装均价1.8万/平，另有111平复式四房，精装售价2.2-2.5万/平。付款方式不同，优惠不同，按揭94折，全款89折。
广晟圣淘沙售价目前还未确定。此前预计（是预计！预计！）售价是1.8万/平，跟越秀滨海新城一样，但是位置上跟户型上都更占优势。
位置上，广晟圣淘沙更距离今洲广场最近，周边生活配套齐全，而且是现房发售。
户型上，项目主推小户型，包括59平/60平两房和77平/87平的两至三房，预计在5月份开盘。
事实上，广晟圣淘沙这批房源一直说要推要推，喊到现在已经快一年了，还没动静。传闻（传闻！是传闻！）是施工不当导致地陷，以至于差点烂尾。
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而且项目是1998年拿的地，至今产权已缩水了20年。
无独有偶，南沙塞纳河畔跟广晟圣淘沙的命运是如此的相似。
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南沙塞纳河畔目前在售大户型产品，带装修价格1.5-1.6万/平，这个价格在整个南沙之中已经是排倒数的了。
而且南沙塞纳河畔的位置也非常好，相较越秀滨海新城更加靠近今洲广场及金洲地铁站，且价格更低，小区内设有有幼儿园、大型会所、酒店、超市等配套。
抛开小区自带的配套，南沙塞纳河畔周边有多个成熟小区，在早期自身配套没跟上时还能依靠周边小区带动。并且多个小区聚集的情况下，生活氛围会更好一些。
南沙塞纳河畔的缺点也比较清奇，不出在楼盘身上，出在开发商身上。前一任开发商把一手好牌打烂了，一度传出烂尾消息，后来项目被阳光城收购了，目前已重新开盘。值得注意的是，项目的拿地时间为1998年，即项目产权仅余50年。
润生花园位于大岗镇中心，虽说也能满足生活基本需求，但总体成熟度及后期发展肯定不如金洲板块。更要命的是，大岗错过了地铁18号线不说，还迎来了第四资源热力电厂，所以小妹个人并不是很推荐这个楼盘。
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珠江源昌花园是南沙距离地铁18号线、22号线最近的楼盘，距离在3公里左右。但是项目坐落在工业区中，而且现在仅余最后一套尾货。
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南沙珠江湾周边有地铁4号线经过，距离项目最近的地铁站是南横站，约1.3公里。项目位于南沙老生活区，周边配套都比较齐全，可以满足日常生活需求。项目主打海景房，景观加分。但目前仅剩下少量底层大户型，可选择性较少。
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推荐指数：越秀滨海新城 > 南沙珠江湾 > 南沙塞纳河畔 > 广晟圣淘沙 > 珠江源昌花园 > 润生花园
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