分類治理有方法 八面來風出妙招
居民區分類治理是針對小區性質相差迥異、人員結構參差不齊、發生問題紛繁複雜的特點開展的，如售後公房小區困難群體多、基礎設施陳舊、物業服務薄弱等；如商品房小區維權意識強、停車管理難、寵物管理難、物業公司選聘難等，以上問題和矛盾層出不窮，業委會遇到難點和瓶頸問題時往往束手無策。
2014年，在程家橋街道黨工委、辦事處的指導下，程家橋社區物業事務指導站正式建立。指導站作為民辦非企業社會組織，主要職責有幫助組建業委會、指導業委會的換屆改選、化解小區矛盾、居委會幹部的專業培訓等。
物業事務指導站建立後，針對不同類型的小區和業委會，採取不同的方式方法開展指導工作，力求解決各種共性和個性的問題。從此，業委會遇到難題有人指導，業委會運作有了規範，業委會成員的能力也有了提升。
本期“程橋自治匯”，帶大家走近程家橋社區物業管理事務指導站和指導站理事長錢仁昌。
難題有指導，
成功經驗複製推廣
虹橋中園原本是個沒有業委會的商品房小區。十幾年來，電梯頻繁出故障、房屋漏水、監控癱瘓、停車緊張等問題的不斷出現，導致業主與開發商之間各類矛盾十分激烈，經常發生衝突。
指導站成立的第一件事，就是幫助居民們打造一個和諧家園，讓沒有業委會的虹橋中園結束這樣的歷史。錢仁昌以“一手抓程序、一手抓人員”的方法，帶領其他成員一起，學習了上海市住宅物業管理規定，瞭解組建業主委員會的實際操作程序，指導虹橋中園的業主們組建業委會。
他緊緊依靠居民區黨組織的力量，在社區裡挖掘各方面的黨員骨幹、熱心人士和志願者，吸納到業委會委員班子裡。經過整整三年半的努力，虹橋中園的業委會終於成立了。
業委會成立後，在街道、居民區黨組織、指導站和物業等多方協助下，電梯維護、技防監控、環境衛生、房屋維修等問題都得到了有效解決。業委會成員齊心協力，共同營造和諧小區。
有了組建虹橋中園業委會的成功經驗，錢仁昌將其複製推廣到街道其他業委會換屆選舉和日常運作工作中。王子公寓是街道轄區內的涉外商品房小區，該小區物業管理過程中遇到不少問題。指導站發現後，及時與小區業委會溝通，業委會經徵詢業主意見，決定重新選聘物業公司。經過多方奔走和聯絡，指導站還幫助業委會尋找口碑好、能力強物業公司進駐，解決了長期以來物業管理方面的問題。
轄區內商品房小區嘉利豪園，由於首屆業委會與業主之間存在矛盾，導致業委會運作癱瘓十年之久。錢仁昌針對商品房小區業主參與物業管理熱情高的特點，為小區業主、業委會、物業公司搭建了溝通平臺，積極有序地推進業委會換屆改選工作，業委會最終成功換屆。
運作有規範，
日常工作有章可循
指導站在開展業委會指導工作時發現，有的小區業委會和業主大會的日常運作存在不規範等現象，完善業委會和業主大會規範化運作機制勢在必行。
錢仁昌帶領指導站工作人員學習相關法律法規，參加市、區相關培訓交流會。在街道的支持下，指導站每週2次深入居民區開展物業事務諮詢服務活動，定期進行業務指導和培訓，制定了聯繫服務卡、《業委會組建流程介紹》和《業委會換屆及備案所需材料須知》等手冊，幫助和指導各業委會完善業委會組建和換屆改選的流程，建立和健全定期接待、工作記錄、信息公開、印章管理使用和管理制度，規範資金使用的審價、審核和審計制度等。並對業主大會制度、業委會組建和換屆辦法、業委會自身建設等方面進一步的明確和完善，確保了業委會日常工作規範有序。
另一方面，錢仁昌還積極規範指導站內部治理，健全管理制度。指導站建立後，按規定製訂了《上海長寧區程家橋社區物業事務指導站章程》《上海長寧區程家橋社區物業事務指導站理事會制度》《上海長寧區程家橋社區物業事務指導站監事會條例》《上海長寧區程家橋社區物業事務指導站獎懲制度》等多項制度，做到有章可循。
能力有提升，
社區共建共商共享
一個小區的治理，一定程度上要依靠業委會的管理能力和水平，因此業委會班子成員的素質和能力就顯得尤為重要。
指導站牽頭，建立了“綠蘋果”業委會自治沙龍，由社區內28家業委會委員代表組成，8家居民區共同參與。綠蘋果架起了“連心橋”大家定期對物業管理重大事項和糾紛情況進行分析總結經驗，預判、控制和化解糾紛矛盾、商議解決社區自治公共矛盾和公共事務。
“綠蘋果”業委會自治沙龍以“悅學”項目提升能力水平、以“悅鄰”項目解決矛盾糾紛、以“悅治”項目加強規範運作，成為社區事務的協商平臺、社區矛盾的調解平臺和社區自治的示範平臺。
錢仁昌還注重利用機會帶領業委會委員走出去參觀，比如，至徐彙區、浦東新區等兄弟街道學習，吸取各家之長，豐富了業委會委員的工作經驗。練就業委會的“內功”，從而提升了服務能力和水平。
程橋二村的小區停車費問題，曾經引發了不小的矛盾。指導站了解了情況後，帶領居委、業委、物業等人員去其他街道“取經”，學習別人的智能管理手段。程橋二村業委會收到啟發，通過小區智囊團開展自下而上的議事規則和自治模式，制定“撤一建二”的停車方案。同時在大門設立遠程監控，進行道路拓寬，緩解了停車難題，物業停車費收益翻了一番，大大增加了售後公房小區業主參與小區物業管理的積極性。
在錢仁昌的帶領下，指導站提供專業的物業管理法律、法規及相關政策的諮詢服務，開展物業管理知識業務培訓，參與業主大會、業委會組建和換屆改選運作，成立以來，指導業主大會、業委會的成立和換屆28家，接待諮詢561件，協調處理如虹橋中園停車矛盾、虹梅花苑業委會運作、王子公寓物業選聘、嘉利豪園監控探頭等矛盾糾紛257件，初步實現了物業管理事務社會化、規範化、長效化目標。物業事務指導站獲得2016年長寧區十佳品牌工作室榮譽稱號，2018年通過上海市社會組織規範化建設3A等級評定，錢仁昌個人還獲得了長寧區“社區治理能人”榮譽稱號。
閱讀更多 程家橋街道 的文章
