一二線城市房價“意外”調頭

不知道有多少朋友聽過辣媽上次做的那個音頻課程《我們是如何抓住開年以來的這波行情的？》。我們正是藉助音頻課程裡的這個分析框架，成功抓住了A股開年暴漲30%的行情。

在這個音頻課程裡，辣媽介紹了2018年貨幣政策的變化趨勢。總結起來，就是從“去槓桿”到“穩槓桿”，從“緊”到“松”的一個過程。

特別是到了2018年年底，“定向降準”等貨幣政策出臺，資本市場的資金緊張狀況得到了緩解，部分城市首套房貸的實際利率也由上浮10%至15%降到了基準利率水平，甚至有個別城市首套房貸出現了折扣（詳見：《樓市週報：首套房貸款利率出現打折，本次調控以來“首次”》）。

不僅資金成本下降了，有關房屋限購的政策也有所放鬆。我們在年初的樓市週報裡多有提及。部分房價（下跌）壓力比較大的城市，對房地產調控政策進行了微調，取消或弱化了限價、限售等調控手段。（詳見：《樓市週報：2019年樓市調控可能繼續放開！》）

於是，2019年以來，核心城市的住房價格連續上漲

。辣媽年初找了自己熟悉的中介聊了聊，說是北京的成交變得比較活躍。確實，一是購房成本下降，二是限購政策有放鬆的態勢，三是從2017年調控以來，一線城市的房價長期處於凍結狀態，補漲成了房價變動的內在要求。這三個因素疊加，成交量上來也是合理的。

然而，5月28日，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發佈的報告，卻顯示了另一個趨勢。

報告發現，2019年4月核心城市住房價格連續3個月上漲，但4月份房價漲速較3月份略有減緩，二手住房成交量則顯著下降。

2019年4月，10大重點城市二手住房成交量指數為177.84，比3月下降27%，與上年同期大體持平。其中，一線城市中北京、廣州漲速回落，上海、深圳漲速與上月大體持平；除個別城市漲速仍較高外，多數準一線及二線城市房價漲速收窄；三四線城市房價漲速繼續下降。核心城市住房租金連續2個月小幅下降。

這個租金的變化情況，辣媽也從大家的私信反饋中有所體會，有朋友反應最近杭州的房子不好放租。

因此，從量在價先的一般性規律看，重點城市房價上漲的趨勢又將面臨一個“拐點”。辣媽判斷，從現在開始，一線等重點城市的房價上漲趨勢會進一步放緩。

那麼為什麼會出現這樣一種情況呢？辣媽覺得和這幾方面因素有關。

一是最高決策層的的態度沒有變化。雖然年底年初有些城市的房地產調控政策有所放鬆，但是後續沒有更多的重點城市跟進。

同時，中央和有關政府多次強調和重申要堅持“房住不炒”，充分表明了中央控制房價上漲的決心。一個月內，包括蘇州在內的10個熱點城市，因房價漲幅較大被住建部預警提示，出臺了房價調控“組合拳”。

二是流動性到了邊際寬鬆的頂點。儘管貨幣政策的基調相比去年，放鬆了很多，但是貨幣供應已經很難再進一步寬鬆了。大家之前看到了首套房貸利率下調的信息，但是房貸價格再怎麼調整，始終也沒有回到過去9折，8.5折的狀態。

據辣媽瞭解，2017年調控以來，各地銀行都簽署了行業自律協議，對於房貸最低折扣有一定的限制。這波流動性放鬆以來，這些自律協議都還有效，也就是說還不能突破，還不能有更低折扣出來。

而這些自律協議，之所以沒有被修改，主要還在於第一條，中央對於“房住不炒”的態度沒有發生根本性的變化。

三是外部經濟形式突然變得複雜起來。對於大多數人來說，這輪毛衣戰來得很突然，資本市場出現這麼大的波動，股票瞬間大跌就很說明這個“突然性”。如果對於經濟的預期發生變化，人們對於自己的收入狀況，就會變得不那麼樂觀。那麼，改善型需求、投資需求，就會在一定程度上受到遏制。這也市場抑制了對房產的需求，部分人會推遲或取消購房計劃。

而按照大部分人“買漲不買跌”的心理來看，如果房價上漲的趨勢再次緩慢下來，大家“觀望”的情緒就會更加濃重，房價增速還會進一步減緩。

這不，之前一直在傳北京要取消“限價令”。5月28日下午，北京成交了4宗經營性用地，其中有2塊住宅地塊。之所以要寫這次的土地成交，是因為在這2塊住宅土地中，朝陽區的孫河地塊並沒有限定未來商品住房的銷售限價。這也是自2017年史上最嚴“3.17”新政以來，北京城六區首個不限價的純商品房地塊。

辣媽以前介紹過“反向解讀”這個邏輯，取消限價並不是馬上意味著漲價。正好相反，正是因為北京市樓市調控取得階段性勝利，北京調控以來20%左右的房價跌幅讓北京房價回到了本輪調控前的水平，加之當下又沒有房價過快上漲的壓力，才使得限價取消成為可能。

畢竟，長期來看，房價的增長還是要和收入匹配。在城市化大背景下，一二線城市作為人口主要流入地和高端產業聚集區，對於房屋的需求總是存在的，緩慢上漲才符合社會經濟發展的規律，才是滿足土地出讓方（政府）、房地產開發商和廣大持房居民等各方的共同利益。

所以，北京市在房價沒有過快上漲壓力的當下取消限價，可謂是抓住了一個政策調整的時間窗口。從這個角度來看，北京的剛需或是一個購房的時間窗口，畢竟房價可以談，房東心態也不錯。

另外，再說兩則消息。

一是根據地方統計部門公佈的消息，2020年中國將開展第七次人口普查，徹查人口出生、變動以及房屋情況。本次人口普查，很有可能為下一步人口政策調整和房地產稅出臺提供決策支持。

二是大城市搶人政策持續。近期，杭州市人才落戶服務中心微信號公佈了大專、本科人才落戶手續辦理指南。本科、大專社保滿一個月即可獲得浙江省省會城市“杭州”的戶籍。