我們把過去十年間的房地產市場，簡單劃分為三個階段。
第一個階段：覺醒期，從2008年到2010年，城鎮化進程與農民進城效應的雙雙刺激下，很多人才意識到居住條件改善的重要性，在城市中落腳，一套房子所帶來的安全感、體面乃至虛榮是如此的重要。
第二個階段：普漲期，從2011年到2015年，以人口流入程度、產業發展結構為標準，從京滬廣深到二線省會，房價抬升速度大幅提高。
第三個階段：炒作期，從2016年至今，越來越多的人加入到了炒房行列，他們的初衷已經改變，住房提供的本來是居住屬性，卻被人們寄託為金融投機品，大量使用高槓杆的購房者湧入樓市。
如今，在筆者看來，樓市已經步入了第四個階段，即“冰河時期”，房產流動性下降，市場溫度急劇降低，即便抱著炒房賺錢的思維來到樓市，也會碰一鼻子灰。
更具體的說，所謂“冰河期”，指的是房地產會出現大幅分化，佔據樓市體量7成以上的絕大部分城市，都將喪失過去十年所仰仗的優勢。
此類城市，就是購房者未來要重點規避的地方，4月29日，新時代證券首席經濟學家潘向東接受訪談時指出，2019年房地產格局可能是“一二線上行對沖三四線下行”，對於人口持續流出的城市，哪怕你是剛需，也要儘量迴避。
注意這位專家話裡的重點：哪怕是剛需都不行。
我們以前說起某個地方的房地產市場，都會在分析過人口、均價、供應、庫存等數據之後，再加一句總結：如果是剛需就不必在意。
但是在潘向東看來，即便你在小城市沒有房，即便現在急著準備婚房、小孩的學區房，都不要買人口流出城市的房子，這從側面也反映了一點：現在這一類城市的房價畸高，買房無異於高位接盤。
問題在於，這一類城市的數量究竟有多少呢？如上文所說，可能佔到目前樓市體量的70%以上。
經濟學家李迅雷近日公佈了一組數據，通過169個城市人口情況的統計發現，僅有11個一二線城市才有持續的人口湧入，其他70%以上的城市都在流出。
與此同時，該類城市的房價在近幾年卻勢如破竹，數據顯示，截止2018年底，100個城市新建商品住宅成交均價為13382元/平方米，環比增長0.6%，同比增長8.2%，請注意，如果剔除一線、二線城市的數據，三線及以下城市均價高達10885元每平！
這就是“冰河時期”的最大特點，一方面。人口與房價走向相“背離”，另一方面，高位接盤的風險也會加劇，對購房者而言，未來的最大考驗並不是地段、配套等細枝末節的問題，而是如何選擇城市的問題。
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