開篇前，先遙祝各位3月一切順利，和2月的陰霾徹底說再見。
對所有人來說，3月是個不錯的開頭，起碼比2月要好太多——
- 天氣轉暖，春天如期而至
- 國內疫情明顯控制，拐點水到渠成
對於地產自媒體來說，也是不錯的開頭，過去一個月反而看到了更多的市場動向，而這些動向最終都指向同一個信號：
無論自住還是改善，今年就是剛需買房非常好的年份。
01
一個很明顯的肉身感受就是，去年我們團隊大概一週可以守到一個樓市熱點，而最近，幾乎每天都會有政策熱點或市場熱點對外釋放。
為此我們還開過一個玩笑：推送次數不夠用了。
為什麼會這樣，一個很直接的原因就是——除了買房人不急，
市場端和政策端都著急了。對市場端的房企來說，一季度即將過去，到期債務壓力驟增，尤其是那部分槓槓高、融資成本貴的房企。
很明顯的一個現象就是：開年兩個月，是去年同期房企破產數的一倍還多。
當前的房企既想有持續現金流，又迫不及待想把負債甩掉，就像一個跑不動的胖子想減肥，但又不能斷食，只能賣力甩脂。
為此各大房企從線上售樓處到項目折扣，都使盡了十八般武藝。
這中間也有用戶跑來問我們：最近如火如荼的房企打折，到底靠不靠譜？！
的確，無論優惠力度大小與否，最近房企幾乎都在做折扣，但從效果來看，目前還是市場和需求兩端在做拉扯博弈。
- 房企在等疫情真正結束後的需求市場迴歸
- 買房人在等更大的折扣空間
跟男生追女朋友一個道理，男生頻頻暗示等回覆，女生不急等等再看看，當前就是這種“剪不斷理還亂”的關鍵時刻，要麼就是大圓滿，要麼就是說say goodbye。
那剛需自住者到底什麼節點買合適？
等到疫情真正結束後會有一個窗口期：市場信心還沒恢復之前，開發商會把庫存房源集中入市放量，以此快速回款，進入新一輪項目週轉期。
對於房企來說，天氣雖然冷，但跑起來多少暖和一點。
想象一下，市場買東西時賣家凍的哆哆嗦嗦，買家暖洋洋的插兜路過，這時候的價格博弈，誰的話語權會多一點？反過來也是一樣的道理。
02
另一邊的政策端同樣也是熱點頻出。
一開始的政策方向，還僅是集中在一二線城市帶頭表態——
2月中上旬各地政策的出臺速度就令人咂舌，但政策的傾向還屬於蜻蜓點水救房企階段。
但到了2月下旬，政策開始延伸並有了“試探”的味道——
- 2月18號，湖南衡陽發佈17條政策，條條涉及契稅補貼、車位補貼、購房補貼、人才補貼等各項補貼
- 2月21日，駐馬店同樣發佈了17條政策，但相比無錫十七條、衡陽十七條力度更大，除了救房企發補貼，還將首套房首付比例從30%下調到20%
- 2月25日，東莞市公積金最長貸款期限統一設定為30年，可商貸轉組合貸；放寬貸款申請人條件，壓縮審批時限，最高可上浮20%可貸額度。
接著，銀行口子也參與了進來。
- 2月24日，浙商銀行對浙江“非限購”城市，首付貸款比例從原來的30%調降至20%
- 2月26日，網傳深圳建行可通過“抵押雲貸”的產品，實現二套房首付3成
比較有意思的是，上述試探政策的後續結果是，駐馬店被省級部門約談，深圳建行次日緊急闢謠。
從這裡我們可以看到一個明顯的“房住不炒”底線——救房企、補貼、人才落戶都無妨，不要試圖觸碰“降首付限購限貸限售”等交易端紅線。
對買房人來說，不用管政策目的是出於救誰，也不用管政策是否會落地，因為當前的
政策頻出於對購房者本身就是一種利好，這是一種市場信號，而天平在往買房人傾斜。03
除了市場窗口、政策窗口，對於剛需還有幾個機會也可以抓住。
從17年就開始發酵的城市搶人也是來真的，而且是要搶人才，搶年輕人口。
過去的城市搶人基本都是著眼於零門檻落戶、家屬隨遷、各項人才補貼、購房補貼等等，政策同質化比較嚴重。
但疫情之後，很多人對於城市觀有了顛覆性看法，之後軟實力在城市綜合能力中會越來越被重視。
這也意味著，過去的搶人大戰從城市挑人，逆轉到了人挑城市的週期。
所以對於剛需自住者而言，買房同樣也是要押注城市，當下正好是我們評判城市綜合能力，去好城市工作落戶買房定居的好機會。
未來城市買房的分化也會越來越明顯，城市選擇上會有這樣幾個大的趨勢：
- 可以讓人才更富裕、有更多奮鬥可能的城市
- 城市治理能力、城市包容、城市人文態度等各項軟實力突出
- 教育醫療等附加資源會繼城市綜合實力參考後成為第二順位
- 東南沿海的一二線，或所在省的優勢城市
除了城市機會，當下的持續降息信號，對剛需自住依舊友好。
2月20日央行公佈了1年期和5年期的LPR，果然如市場預期一樣，1年期LPR由4.15%下調至4.05%，下降10個基點，5年期LPR由4.8%下調至4.75%，下調5個基點。
事實上降息後對買房人的影響頗微，以百萬房貸5個基點來折算，一個月僅省下30多塊，有點不痛不癢的感覺。
但要知道的是，這不是最近第一次降息了。
LPR的連續走低，更多的信號是增強市場信心和預期，聊勝於無。以目前實體經濟的受挫壓力來看，今年依舊存在降息空間。
期待和希望還是要有的，以後會更好不是麼。
04
前面寫了這麼多，並沒有一點鼓吹炒房的意思，和我上面所說的政策紅線一樣，房住不炒的頂層意志是不會改變的。
站在首套自住或者是剛改購房者的角度，機會並不等同於投機，部分人期待的房價暴跌同樣不會出現。
首先就是2月10日，國家統計局公佈了1月物價指數。
1月份，全國居民消費價格（CPI）同比上漲5.4%，創下了2011年以來8年來的新高。
短期看是受到了春節+疫情的雙向影響，後面會有希望回落，但長期來看，
通貨膨脹仍在持續，而買房抗通脹的理念同樣也會持續。再者就是當前的大基建也不會停止，我們離發達國家的基建水平仍然存在一定距離。
另一方面是黑天鵝事件下，之前高層會議提過的六穩——穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期，都面臨著一定的壓力，大基建+房地產仍然是有效的保障手段。
綜合下來，個人的判斷就是，今年上半年的低迷，並不代表今年會持續低迷，買房人仍然要抓住窗口期。
當前的購房市場成交量和冰凍沒有兩樣，被暫時壓抑住的購房需求，之後一定會被釋放出來。
而且我身邊就有很多這樣堅定的聲音：換房！
等疫情真正宣告結束後，一定會出現這樣的景象：有錢的去買房換房，沒錢的去旅遊或吃喝逛消費，大家都被壓抑太久了。
05
今年一直掛在嘴邊的建議還值得跟各位重複——
選對城市！選好房子！這是很多人隔離14天悟出來的真理。
至於首套自住或剛改怎麼判斷買入時機？有以下三點建議：
- 有沒有出現市場買入時機？即將量價齊升，出現了日光盤現象
- 有沒有出現政策買入時機？直接涉及交易端的限售限購限貸降首付等政策調整
- 有沒有房價盤整的週期？所在城市漲幅很猛，是否存在需要擰乾的水份
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