買房置業，對於國人來說，是除了生死之外最大的事情。房子決定起點，決定層次，決定生活品質，甚至說房子決定一個人的命運也不為過。
然而，大多數人買房都存在很多誤區，總是習慣性的走理想化極端，缺乏客觀、理性的考量。買房一定要從宏觀和微觀兩個方面綜合考慮，缺一不可。宏觀方面包括：城市選擇和房價走勢，微觀方面包括：房產認知和操作技巧。宏觀方面，我在之前的文章中，已經介紹的很充分了。今天，我想借助三個諮詢我的朋友的實例來說說微觀方面裡，房產認知和操作技巧的重要性。
1
首套房秉持實用主義
這位朋友是新上海人，2015年初，首次置業即購買了環滬的旅遊養老地產，位於蘇州崑山澱山湖旁的別墅產品長泰澱湖觀園。2015年購入時單價1.05萬/平，現在1.7萬/平，月供2萬＋。目前，一家三口租住在上海市區，經濟壓力巨大，急切想要置換回上海，解決孩子的讀書問題。
現實中，很多工薪階層的年輕朋友買房存在著享樂型、理想化的誤區。首套房產就要買別墅、買新房，在本該打拼的年紀就期望過上幸福的養老生活，由於預算有限，只能購買遠郊的旅遊養老地產。
遠郊項目生活配套差，交通不便，尤其是旅遊養老地產，投資客佔多數，自住率低，流動性差，變現難，房產增值遠遠低於市區。上面這套長泰澱湖觀園，3年漲幅才62％，而上海市區漲幅為100％-150％。而且，由於缺乏自住客接盤，流動性差，基本上是有價無市，要想拋掉，必須大幅降價。很顯然，這位朋友艱辛的置換之路才剛剛開始。
對於購買首套房的年輕朋友來說，必須掌握以下三點原則：
一、時間遠比空間重要。 朝九晚五才是你生活的常態，遠郊的樓盤只是偽豪宅。便捷的交通是置業的首要決定因素，買房最大的忌諱就是虛榮心作祟，無視地段、無視區位，只盯著漂亮的外立面和一望無際的稻田，自拍給人看。
此外，首套房一定是過渡性住房暫時居住的，所以它增值的程度就決定了你將來改善置換的難易。交通便利、配套齊全的房產才是保值增值的不二選擇。
二、學區宜早不宜晚。我遇到過很多年輕人，首次置業婚房根本不考慮學區，感覺離孩子讀書還很遙遠，只關心自己的喜好。然而現實卻是，婚後3年就不得不置換婚房，為了學區，房子是越換越小，小區是越換越差，生活質量直線下降。最合理的置業順序應該是，首套房子買學區，3-5年之後孩子順利入學後，高價拋售，再置換心儀的豪宅。
另外，學區房漲幅要遠遠高於非學區房。我南京的一位朋友，4月份購買了一套南京師範大學附屬樹人學校的學區房，新河小區37.5平298萬，而僅僅在4個月前的2017年12月份，同樣的戶型以215萬成交，短短4個月竟暴漲了83萬。
首套購買學區房，提前鎖定高收益，既解決了讀書問題，又為今後的置換奠定了堅實的基礎。
三、遠離遠郊窪地。遠郊板塊，之所以房價上漲緩慢，根本願因就是沒有產業、沒有人口、沒有規劃，但是在很多開發商的宣傳包裝中，搖身一變就成了價值窪地、旅遊地產，靠炒概念來吸引投資客入場。這種項目90％都將永遠是窪地，最多10％能夠在空降的重磅規劃利好下，逐漸發展起來，比如北京通州城市副中心，雄安新區。
選擇所謂的價值窪地入坑的概率至少是90％，作為3套房以內的剛需買家，你根本沒有資格去冒險投資。
2
樹立合理的消費觀
這是中山市的一對小夫妻，沒有自住房和老人共同居住。看得出，他們是安守本分、收入穩定的普通工薪階層，應該可以代表社會中的大多數人。
這對小夫妻最大的問題就是消費觀不正確。自己一套產權房都沒有，就貸款買車、貸款消費，毫無積蓄，就投資股票，根本沒有風險意識。現在想買房了，才想起沒有首付款，即使東湊西借湊夠了，也會因為還有車貸，消費貸，助學貸在還，導致自己房貸申請難以通過或額度不足。
股市有風險，入市需謹慎。歷史的經驗告訴我們，股票市場對散戶來說就是投機的賭場，對莊家來說就是收割的稻場，完全不透明的暗箱操作，根本沒有投資價值。別以為可以自作聰明的見好就收，沒有任何一家賭場有義務扶貧。股市投機的本質就是把人性無限放大，最終讓你在自己貪得無厭的本性面前輸得一敗塗地。
如果你沒有高曉松詩和遠方的思想覺悟，如果你沒有捨身取義白手起家的創業意識，那麼，你就是個俗人，你的使命就是不惜一切代價，趕緊買房。千萬別貪圖享受、千萬別愛慕虛榮，浮華過後，迎接你的將是愈加鮮血淋漓的殘忍現實。
一套房子都沒有，你有何資格談投資，一套房子都沒有，你有何資格談享受。
3
細節決定成敗
這位上海朋友犯了大忌：“先買進後賣出”，自以為別踏空，能夠根據買進的價格決定賣出的價格，殊不知，二手房是完全市場化的，根本不同於政府調控下的一手房市場，結果是房子賣不掉，拿不出現金來履行買房協議，面臨著資金鍊斷裂和違約的風險。
二手房置換是件系統工程，我曾經寫過三篇系列文章來詳細闡述過，如何完美的完成二手房的置換。買一手房沒有任何技巧可言，但能夠買到性價比高的二手房絕非易事。
目前，上海樓市低迷，成交量呈逐漸下滑的趨勢，2018年3月份二手房成交1.7萬套，4月份更是減少了4000套，才成交1.3萬套，要知道，2016年上海樓市火爆時的月成交量都在3萬套以上。
在這種慘淡的市場行情下，如果這位朋友不是以極低的價格急拋，根本無法成交，雖然他已經以低於均價5000元的單價掛牌2個多月，但仍無人問津。可悲的是，他買進的房子還有3個月就要過戶付款，他要在3個月內賣掉房子，並且拿到下家的銀行放款，談何容易。
所以，我給他的建議 是：一、再多掛牌幾家大中介，並且要求每家門店都必須安排統一時間集中排隊看房，人為造成房子搶手的局面，增加成功率。二、和買房的上家協商，推遲過戶時間或者正常過戶推遲付款時間，並承諾願意付出些許資金補償，當然這部分補償一定是比你賣房子降價要少的。三、承諾中介，如果他們在規定時間內賣掉，會給他們額外的紅包獎勵，刺激他們的鬥志，集中全門店所有人力來賣這套房子。四、首選全款客戶，對付款方式好的下家可以給予更大優惠，爭取儘早拿到全部房款。如果通過以上四點仍然賣不掉，那麼只能權衡買房子的違約金之後，再忍痛割肉，打折拋售了。
我之前的文章曾經警告過大家，先買後賣的危險之處就在於，你賣房子的下家違約或者貸款不能及時放款，都會影響到你買房的進度。所以，建議大家安全起見，在賣房合同簽好收到首付款後，再下定買房，一前一後，同步進行。即使下家的原因造成你買房違約，你也可以轉嫁違約責任，不至於自己吃虧。除非你是專業選手，能夠淘到極為便宜的房子，才有必要提前拿下，否則，買賣房子，安全第一。
總之，在我國，房子早已脫離了純粹的居所，整個社會的資源都已附著其上，看透本質，才能正確抉擇。
決定你買房成敗的，根本不是錢的多少，而是你自以為是的認知!以上就是近期諮詢我的幾個具有代表性的常見買房問題，對事不對人，純屬研究探討，絕無惡意，希望能夠幫助到各位。最後，再次謝謝大家的支持和厚愛！
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