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■本文作者： 王小明 北京在明律師事務所
據北京日報等多家權威媒體報道，2019年1月18日北京市住建委發佈通知，公佈了由市住建委、東城區西城區政府聯合印發的《關於做好核心區歷史文化街區平房直管公房申請式退租、恢復性修建和經營管理有關工作的通知》。這標誌著“疏解非首都功能”進入了“滾石上山、爬坡過坎”的最艱難、最關鍵階段。那麼，這一輪騰退究竟有何特點呢？所謂“申請式退租”又與老百姓所熟悉的“棚戶區改造”有何區別呢？廣大平房住戶又該如何在政策、法律允許的框架內實現自身利益的最大化呢？
對於這一從來沒見過的“新鮮事物”，在明律師帶大家通過其與棚戶區改造徵收項目的對比來加深理解。事實上，“申請式退租”無論從形式上還是實質上都更類似於此前轟轟烈烈開展多年的“文保騰退”。只不過無論如何老城內平房區域的房屋、院落不可能一趟街都是王爺的宅子、皇上封的寺廟道觀，文保騰退雖具有相當程度的強制性和較為充分的保護文物法律依據，但就依法行政的原則而言也的確不可濫用。
基於此，對於一片一片的老城區平房院落，“申請式退租”無疑是一種政策創新，具有著棚戶區改造徵收所不可替代的優勢和特點：
其一，“申請式退租”的實施主體是社會單位，其“市場運作”的性質突出。
《通知》對“申請式退租”的實施主體作了如下規定：區政府指定本區主管部門，負責組織實施本區歷史文化街區平房直管公房（以下簡稱“直管公房”）申請式退租工作。區主管部門負責劃定恢復性修建片區，確定片區的實施主體。實施主體可為片區的經營管理單位，也可為直接委託或通過公開競爭方式選擇的資金實力強、信用等級高、組織實施能力強的社會單位。
實施主體負責受理片區內直管公房承租人的退租申請，開展相關工作；負責按照保護規劃和恢復性修建工藝要求，對完成申請式退租的直管公房進行恢復性修建；負責對完成恢復性修建的房屋合理開展經營管理。
顯然，社會單位在“申請式退租”中地位十分重要，這就與棚戶區改造項目中的“政府主導”存在一定的差異。
其二，向社會單位申請，與社會單位簽訂退租協議。
關於申請式退租的實施程序，《通知》作了這樣的規定：
1.區主管部門結合標準和保護規劃實施、財政預算、外遷房源供應等情況，科學制定片區申請式退租和恢復性修建方案，報區政府批准後及時向社會公佈。
2.恢復性修建片區內的直管公房承租人持直管公房租賃合同、本人身份證明及戶籍證明等材料，向實施主體提出申請。
3.實施主體受理申請，按照區主管部門確定的申請式退租補償標準，計算貨幣補償金額。補償標準原則上按照退租房屋市場價值總額扣除房屋重置成新價款後進行計算。對自願將戶口遷出中心城區的，可給予適當獎勵，具體標準由東城、西城區政府協商一致，分別制定。
4.承租人與實施主體簽訂申請式退租協議，經營管理單位根據協議與承租人解除租賃合同，收回直管公房使用權，實施主體給付承租人貨幣補償款。
5.承租人交回使用權後，區政府可提供定向安置房供有需求的家庭購買或承租。
基於此，在明律師在這裡為大家總結這一程序中的4大特點，一是直管公房承租人向社會單位提出退租申請，並與社會單位簽訂申請式退租協議；二是補償標準由政府部門以“市場法”為原則制定；三是騰退補償方式為貨幣補償，自願將戶口遷出中心城區的還有望獲得獎勵金；四是沒有“棚戶區改造”類項目中的回遷安置這一選項，只能配合疏解非首都功能戰略選擇外遷安置或者領錢走人。
其三，定向安置房的性質只能是共有產權住房或者公共租賃住房，而不能是“大產權房”。
直管公房承租作為歷史發展過程中的特殊產物，其主要目的在於解決職工群眾的基本住房需求，性質為“租賃”。故此，它的“申請式退租”是換不來“大產權房”的，而只能繼續保持其社會保障住房的性質不變。
《通知》中對定向安置房作了如下規定：
定向安置房按共有產權住房管理，也可作為公租房使用……居民和政府持有的共有產權住房份額比例，由區主管部門按照共有產權住房管理辦法確定,報區政府批准。原則上，居民購買共有產權住房的價格不低於收購價格。居民獲得的申請式退租補償資金，不足以支付區政府確定的最小面積安置房源產權份額的，經區政府批准，可適當降低居民所持產權份額。
需要指出的是，不是所有“申請式退租”的申請人都有資格要求定向安置房安置的，其還必須符合保障性住房申請的有關條件：
1.承租人選擇用於片區對接的共有產權住房或公租房的，承租人及配偶和未成年子女應在本市無其他住房。如已通過保障性住房資格審核，正在進行輪候的，需退出輪候。
2.承租人選擇其他公開配售配租的共有產權住房或公租房的，應按本市共有產權住房或公租房的申請條件進行審核，符合條件的，可優先配售配租。
3.原則上一個承租戶只能購買一套共有產權住房或承租一套公租房。
4.長期居住在自建房內，有本市戶籍，本人及配偶和未成年子女在本市無正式住房，自願拆除自建房並將戶口遷出中心城區的居民，可優先配租片區對接的公租房。
實踐中，一些直管公房承租人早已在經濟條件改善後在市內其他地區購買了商品房用於居住，而後又將其位於老城區內的承租平房出租用於外來人員居住或者經營。在這種情況下，承租人顯然已無實際的住房困難，不符合申請保障性住房的條件，也就無權要求在“申請式退租”後享受定向安置的待遇。這部分人一旦申請，就只能選擇拿錢走人。
而對於電視劇《貧嘴張大民的幸福生活》中圍著樹自建房居住的張大民而言，其房屋從嚴格意義上講屬於違法建築（無任何建房許可手續和證件，屬於居住困難時期的權宜之計）。本輪“申請式退租”將一併對這類自建房予以拆除、清理，以恢復平房院落的本來面目，保證其上下水、用電、消防、上廁所洗澡、做飯等基本功能的承載力，為下一步的“共生院”模式探索奠定基礎。
至此大家也就不難理解平房院落騰退與棚戶區改造的區別了：後者這類徵收項目中，房屋居住人是有產權的，故其依法享有選擇回遷安置或外遷安置完整產權房屋的權利；而在騰退類項目中，由於房屋居住人並沒有產權，而僅享有公房承租人的權利，故其在選房安置中要受到許多政策審查與限制，更沒有回遷安置的選擇權利。這也是“疏解、整治、促提升”工作的題中應有之義。
最後，在明律師為大家淺析一下“申請式退租”後騰退出來的平房院落將被用來幹啥。《通知》中是這樣描述的：
對完成整院申請式退租的，應拆除院內違法建築，在滿足現代使用功能的同時，恢復傳統四合院基本格局，完善配套公共服務設施、基礎設施。對院落內完成部分房屋退租的，應同步拆除房屋附屬的違法建設，併合理利用退租房屋補足公共服務設施。
取得經營權的直管公房應按規劃要求開展經營利用，可作為住宅或商業、辦公等經營性房屋使用，也可作為公共配套設施房屋使用。其中用於居住用途的，可用於院落平移使用，也可用於人才租賃房等使用促進職住平衡。
也就是說，社會單位等實施主體在完成“申請式退租”和“恢復性修建”後，將取得房屋院落的經營權。未來平房院落的使用將緊密結合中心城區的規劃要求，譬如東城區就在大力探索“共生院”新模式的打造：即將騰退出的平房院落空間用於建設精品民宿客棧或文化創意產業類的咖啡館、閱讀空間等，讓院內的老居民與來自五湖四海甚至全球各地的新居民共同居住，共享四合院的文化果實，讓文化中心重新煥發青春。
在明律師最後想提示大家的是，目前來看這輪新政策的出臺不涉及“強制”問題，而是尊重直管公房承租人的自主選擇。廣大直管公房承租人要充分考慮自己家庭的現實居住狀況和生活需求（比如平房面積是否夠住，還能否忍受其在上下水、衛生環境、個人隱私、上廁所洗澡、開火做飯等方面的諸多困難），站在一個足夠的高度上看待是否參與此輪騰退、是否選擇定向安置房等問題，在法律、政策允許的框架內爭取自身利益最大化。在明律師也將密切關注這一政策的新動向，並隨時為有需要的被騰退人提供法律諮詢與幫助。
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