今天是雙十一，是淘寶買家最高興的日子。
但深圳的購房者們應該更開心。
從今天開始，深圳大幅提高豪宅線，容積率在1以上，建築面積在144平米以下的住宅，都可以被認定為普通住宅。
也就是說，以後在深圳買絕大部分二手房，將免收幾萬到幾十萬的稅費！
深圳豪宅線的放鬆，是今年下半年樓市最大動向。
本已暖風頻吹的大環境，又疊加龍頭城市的利好，這背後的邏輯，值得我們好好體會。
01
其實，深圳的豪宅線早就該調整了。現在深圳豪宅認定標準是從2015年沿用至今，這4年深圳房價漲幅太快，導致遍地都是豪宅。
我們可以來感受一下，之前深圳的豪宅長什麼樣子。下圖是羅湖區萬象城春風路2001年的老破大，單價4.1萬的127平的4房。
外立面破舊，居民結構複雜，戶型雖大但功能不合理，不通風且缺少採光，說實話居住體驗是很差的。
可就是這樣的老破大 ，只要一賣出，就會被多徵收十幾萬的豪宅稅。
因為深圳二手房交易有個稅、契稅和增值稅三大稅費。其中與非普通住宅，也就是大家說的豪宅相關的稅費，就有個稅和增值稅兩種，增值稅佔了大頭。
非普通住宅，個稅按成交價的1.5%徵收，滿五唯一免收。增值稅，不滿兩年全額5.3%，滿2年收差額（成交價-買入價）的5.3%。
因為深圳的房價很高，房產的總價中位數大概在400-600萬之間，隨便一個點的稅費就是幾萬的成本。
而在深圳，非普通住宅的認定標準有三條，分別是
建築面積大於144平；
容積率小於1；
總價超過普通住宅認定標準。
這次新政推出後，第3條認定標準將被取消。未來二手房交易，判斷是否是非普通住宅，不再是看價格，而只是看面積和容積率。
這是一個巨大的突破，除了少數獨棟別墅和大平層，從此深圳絕大部分的房產都不會被徵收豪宅稅，成本將明顯降低。
舉個例子，如此所示，一套滿兩年的總價760萬的南山87平的房子，按照老辦法，需要繳納27萬稅。但是現在作為普通住宅，不僅個稅交的更少，連增值稅都能省掉了。
02
這種購房成本上的巨大節省，無疑是對深圳的大利好。
大家都知道，我們一直很看好深圳樓市。
深圳的此次提高豪宅線，深圳樓市短期內將進一步升溫。稅費減少有利於促進交易，所以深圳最近的二手房市場成交量會放大。
為什麼深圳會現在這個時候放鬆樓市，我覺得和一件事是有些關係的：深圳第三季度GDP增速5.15%，同期全國GDG增速是6%。這是我記憶中，深圳經濟增速第一次低於全國。
隨後深圳做了兩個大動作，一個是推出30平方公里的產業用地，深圳副市長親自喊話，稱要多少有多少，隨後就是今天的這個新聞，提高豪宅線的認定。
靠房地產穩住經濟，靠產業招商拉動科技，深圳政府的思路已經相當清晰。
那麼這次放鬆，會對深圳樓市產生哪些影響呢：
1、利好深圳二手房，對新房略偏空。深圳是以二手為主的市場，新房限價不多，只有稅少的優勢。這次放鬆後，新房和二手房購買成本將進一步縮小。
2、特別利好預期強、價格高、改善需求旺盛但非豪宅的新副中心潛力板塊。比如前海、寶中、紅山、碧海等。這些板塊本身不缺購買力，之前被高稅費抑制的需求會快速釋放。
3.置換需求被激活，賣家也會跳價。那些100多平的中大戶型，稅費減少許多，會刺激置換需求入場。但深圳市場之前已經回暖，房東開始強勢，會分掉一些減稅紅利。大家可以看下圖，已經有很多調價了。
熟悉深圳市場的朋友應該知道，其實深圳樓市最近幾個月一直是挺熱的。
這次又給了好政策，市場會越來越好。
03
好，我知道很多朋友會問，為什麼我們作為外地人，這麼看重深圳豪宅線的放鬆。
因為深圳一直都是全國樓市的第一風向標。
我們歷史上有過兩輪樓市大漲翻倍行情，分別是2009年和2015年。這兩輪都是深圳率先領漲的。
歷來是全國領頭羊的深圳，它的政策走勢對全國是有指導意義的。
而深圳一直是樓市相對自由的城市，喜歡用市場機制來調節房地產，不是通過限制需求的方法。
舉個例子，2013年當時領導要全國推進房產交易差額徵收所得稅，強制要求賣房時，房價增值部分20％作為所得稅，而不是之前普遍採用房價全額的1％或2％作為所得稅。這個舉措推出之後，北京立即執行至今，但是深圳並沒有跟進。
順便說一下，我一直覺得這是最近6、7年深圳樓市漲幅超過北京的重要原因之一。
但是這一輪調控中，形勢有所變化，2018年深圳在房價沒有大漲的的情況下，主動出臺三價合一和限售3年政策。樓市最自由城市的主動升級政策，讓大家充分感到調控的強度。
不過有意思的是，雖然深圳樓市使用了最嚴格限購、限價和限售政策，但在強大經濟基本面的兌現下，深圳今年樓市走勢是不錯的。
雖然全城沒有大漲，但我們年初推薦的前海這些板塊的房價已經漲了10％，有的樓盤甚至漲了30％。
即便在已經回暖前提下，頭部城市沒有調控升級，而是讓樓市自己運轉，再結合前期各地放鬆落戶和人才購房的消息面，這讓我們對深圳和全國樓市都很樂觀。
04
不過，樂觀歸樂觀，我們並不覺得房價會大漲。
不知道大家有沒有發現，現在樓市放鬆的邏輯和2015年完全不同。
之前是用力過猛的強刺激，而當下是逐步企穩的緩釋放。
現在放鬆的目的，更多的是想讓市場走出真實的房價。
我上週末在長沙帶著粉絲組團看房，發現就算是限價最嚴格的長沙，新房備案價也在小幅放鬆。其實不光是長沙，成都、武漢、南京、杭州、重慶都有這個趨勢。
全國樓市已經走過最瘋狂的那段時間，不再需要那種對價格直接管控的壓制。畢竟再講政治的市場，也是市場，讓價格真實體現出來，總比壓制價格，讓大家都買不到好。
當下市場的放鬆，會允許大家用合理價格買到房子，而不是刺激房價大漲。
深圳市領導已經講得很明白了，是為了減少購房者的負擔，而不是鼓勵炒房。
05
好，講到這裡就差不多了，最後還是想給大家一些建議：
1、中國樓市一般每隔5年左右，就會迎來一次週期輪動。而今年以來很多小跡象表明，
距離下個週期已經不那麼遠了。2、限價，甚至於更久以後的限售放鬆是可以商量的。但暫時不會允許限購和限貸放開，沒有這兩點，就沒有大漲。
3、現在就是上車和改善，合理保值增值需求購房的最佳時機。
4、注意那些調控過猛，房價被打壓過頭的城市。一旦政策略有放鬆，市場就會很快改觀。
給大家說個自己的親身經歷。
2009年，房價大漲之後，我滿心歡喜期待下一個暴擊，沒想到等到的是橫盤5年。
2014年，當市場已經冷到大家快要忘記房地產的時候，後面發生的事情超過了我之前所有的想象。
很多時候，保持一顆平常心，沒有太多浮誇想法的時候，幸福就會不期而遇。
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