今天，給大家介紹一種投資方式——“以租養貸 ”。
象姐第一同事，就用這種方法，在英國花20萬英鎊的首付買下了一套當時價值40萬的一居室，等到5年後賣出套現，一算髮現扣掉各項開支，竟然賺了23萬英鎊。
在分享這個投資案例之前，我們得先搞懂一個東西——英國的貸款，這也是這次投資大獲全勝的關鍵所在。
一般來說，在英國買房可以辦兩種貸款：
一種是自住房貸款：本息一起還，和國內差不多。
另一種是Buy to let貸款：買一套房，用租金來支付月供和其他費用，以租養房。
Buy to let貸款之所以能做到“以租養房”，是因為投資者在貸款期限內只需要還利息（Interest only），本金在等貸款到期時一次性還清即可。
舉例來說：
你購房時，需要向銀行借了一筆50萬英鎊，假設兩種貸款方式的年利率都是5%。
那麼，如果你申請的是Interest only，那麼：
你每年只需還50*5%，也就是2.5萬/年的利息，每個月要還2080英鎊；貸款到期滿後，還需要一次性歸還50萬的本金。
如果你申請的是英國的repayment mortgage，也就是自住房貸款，按照最長的25年期限來算，那麼：
你每月要還2930英鎊，比Interest only每月多近1000英鎊，還滿25年就全部結清了。
乍一聽，Interest only很不合適，因為25年後還欠銀行一大筆本金，而且算起來也比本息同還的總利息要多一些。
的確，如果是長期持有的自住房，選擇本息一起還的repayment mortgage更合適。
但是如果是投資型房產，interest only就更加有優勢。原因有三點：
首先，長期來看，通貨膨脹會導致25年後的50萬，遠不如現在的50萬值錢。
第二，把漲價的房子賣出賺取差價，是投資房產的一個重要收益。但你的向銀行貸款的錢，不會因為房價的上漲和通貨膨脹而變化。
第三，現金流。由於buy to let貸款只需要還利息，因此月租往往能cover利息和其他養房開支，從而實現正現金流，避免因為房貸而降低生活品質。
這裡，我們再舉個例子：
象姐的同事，在倫敦東二區投資了一套一居室，前後花費了40萬英鎊左右，包括：37.5萬英鎊的房價、2000的律師費、2800英鎊的全球首套印花稅等。
在付款上，她是這樣處理的：
- 自行支付不到20萬英鎊，約170萬人民幣；
- 申請buy to let貸款20萬英鎊，每月要還769英鎊的利息。
買房後，她就把房子租了出去，月租金水平在1200-1500英鎊（zoopla和rightmove可查詢同地段相似公寓的租金）。
因為是新房，所以房子的保養和維修基本都是由開發商包了。還了房貸後和各種管理費稅費用後，每年可以獲得約6千英鎊的收入。
更加精彩的是，她買的公寓在倫敦的東二區，正是價值窪地。
今年，這裡將開通Crossrail，橫貫城鐵的大站點。而根據官方預計，Crossrail新站點開通會讓站點1.2公里範圍內的樓盤在現有漲幅基礎上再漲25%。
也就是說，比如這個地段的房價本來就要漲10%，crossrail會讓房價上漲10%+25%就是35%。
不僅如此，這裡未來十年還會增加6萬上班租和學生人口。
同時考慮到這兩個增值因素，5年後，這個房子所在區域的未來5年漲幅預計達到50%。
如果在5年後順利賣出，那麼這個房子將帶來：
60（賣出價預期）+3（5年租金淨回報，已扣除每月歸還的房貸）- 40（首付+一次性歸還本金）= 23萬英鎊
總計23萬英鎊的回報，相當於130%以上的投資回報率，年均回報率超過25%。
而且所有的租賃和維護工作都委託給了中介，她也就是一買一賣走走手續，並不佔用自己的大量時間和經歷。
這並非天方夜譚，相反在英國倫敦有不少全職炒房者，就是用的這種操盤首發。
這種方式行得通，有三個重要前提：
第一，租售比高，租金可以完全覆蓋月供和費用；
第二，銀行支持這種以租養房只還利息的貸款；
第三，市場要好，比如倫敦房產供不應求，價格上漲趨勢上漲。
最後，補充一下外國人去英國買房要注意的貸款問題：
英國歡迎外國投資者貸款買房投資，但是對借款人的財信狀況和房租收入有門檻，大多銀行要求，對外國人申請buy to let貸款要求如下：
最低貸款要達到25萬英鎊，最高能帶房屋總價的60%，月收入要高於貸款月供25%。
這裡貸款利率按3.5%計算，還要提交英文版的文件證明借款人的財信實力證明。通常是3個月的工資單，調查稅前稅後收入。同時，公司還要出一個在職證明。
更詳細的情況，如果大家有需要，點擊關注私聊我，一對一指導。
閱讀更多 得居海外房產 的文章
