公寓產品的“是是非非”

一套小面積公寓首付20萬以內，月供2000元左右，看起來是大多人都能夠著的門檻，這讓諸多手頭有閒錢的購房者心動不已，那麼

不佔購房名額40年商辦性質的公寓產品究竟能否入手呢？

壹丨公寓與住宅價格倒掛

△商服用地走勢

住宅產品我們常說“麵粉決定麵包價格”，那麼商辦性質的物業是否也是這個邏輯呢？從2018年商業用地成交的樓面價與溢價率來看，差異起伏較大，每月樓面價不足2500元/㎡，溢價率除了2018年4月萬科灃西大面積摘地外，其餘月份商服用地多為底價成交，而且有一些是住宅用地的配建產品，顯然房企對商服用地的態度並不積極，後期銷售主要以跑量為主，並不在此類產品追求高溢價。

△公寓售價走勢

回顧近三年的公寓市場，2018年比2016年價格上漲了50%，這個漲幅顯然低於住宅，所以我們看到2016年公寓價格還高於住宅，而這兩年公寓售價已和住宅倒掛。

2018年公寓價格雖然上漲了35%，但年末出現了明顯回落，2018年12月均價與2018年4月基本持平，而且持續半年之久供應大於需求，可見公寓與二手住房一樣，同樣受到新房市場的影響，新房市場的轉冷，公寓的成交量、均價也會出現下滑。

△公寓成交情況

分區域來看，2018年公寓成交價格前三位分別為曲江（15584元/㎡）、高新（12889元/㎡）、城南（11572元/㎡），而在供應與成交方面，正在引進產業配套的滻灞與產品配套成熟的高新區，供應量均在30萬方左右，但在成交量方面，滻灞（12.7萬方）要遠低於高新（21萬方），可見產業成熟的區域，公寓要更為暢銷。

2018年公寓TOP10榜單中，上榜項目多集中在產業密集、交通便利、地段優越的位置，新區當中滻灞旭輝榮華公園大道、融創世園大觀和灃東恆大都市廣場、綠地新裡城佔比較多。

貳丨平層、loft?散售、返租？如何選

從這些上榜和市場在售的公寓項目可以發現西安市場使用權40年的公寓產品趨同化明顯，平層以裝修交付為主，loft則以毛坯交付為主，整體佈局較為傳統和單一，戶型設計無明顯亮點，當然這也不是公寓所追求的，

面積區間基本在40㎡-60㎡。

△平層公寓產品

平層公寓產品以小面積大開間為主，麻雀雖小五臟俱全，基本功能空間洗手間、玄關、臥室、客廳等都會涵蓋，交付後，花個1-2萬簡單置辦一下，即可達到自住或出租的條件。

△Loft產品

Loft產品同為小面積大開間，但分為上、下兩層，即所謂“買一層送一層”，單價明顯高於平層公寓，以毛坯交付為主，功能空間可自由搭配，一層可作為會客廳、工作室等，二層作為起居室，較平層公寓更具辦公屬性，但裝修成本較高。

△客群置業屬性分析

通過對大量公寓購買客群置業訴求的分析，明顯看出，意向或已購買裝修平層公寓的客群，60%抱有先自用、後投資的考量，純投資客群僅佔30%，相反，LOFT產品純投資客群佔到70%，過渡期使用僅佔20%。

可以明顯看出，無論是平層還是LOFT，整個公寓市場堆滿了投資訴求，投資回報自然就成了入手前必要考慮的核心因素。

△Loft與平層項目投資回報率對比

根據調研，平層與LOFT之間投資回報率是存在差距的，LOFT投資回報率略高於平層公寓，基本年化收益5%左右，這主要的原因是部分LOFT可接納中小型企業、初創企業，這類產品可以按照辦公的租金對外出租，自然回報率要更高一些。

調研項目中的公寓產品年均資產增值為15-23%，看似美麗，但價格最高的萬科金域國際、萬達one空置率為70%，也就意味著，後期二手交易時，很可能面臨著有價無市的局面，而且我們都知道40年使用權的公寓二次交易時，需按成交價約15%繳納高額稅費。

後期是否有人願意接盤暫且不提，僅15%的交易稅費就足以讓接盤者心生畏懼並在一定程度上抵消公寓資產的價格漲幅，這點決定了公寓更適合長期持有，靠租金來賺取回報。

但這時一定有朋友會問現在市場上有很多帶租約銷售的公寓，是不是更有保障呢？當前公寓市場中主流的銷售模式就兩種：

一類是散售型，通常這類產品地理位置極佳、交通便利、商圈，寫字樓壞繞，比如世園大觀、E客公寓、立豐國際廣場等，簡單來說這類產品不愁賣，所以在營銷動作比較原始；

第二類就是“返租模式”，通常開發商會引入一家第三方公司。開發商將物業使用權賣給小業主，小業主與第三方公司簽署一定期限的租約，第三方定期付租金給小業主，偉業公館、華煜美居等都是“返租模式”的典型。

△返祖銷售的公寓回報率

市面上部分返租類公寓項目，按照其租約，投資回報率確實不錯，但買入前務必要做好“排雷”工作。

從政策層面講，近幾年房管局（現住建廳）多次明確規定：禁止返本銷售或者變相返本銷售商品房。禁止採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房。也就是說，“返租模式”或是類似的售後包租銷售行為是違規的，其本身存在風險。

其次便是承諾給你返租的“第三方”實力究竟如何？是一個空殼子還是真的有簽約品牌酒店？包括這個公司之前操作運營的項目情況如何？如果將來存在經營不當的情況，通過第三方引入的酒店倒閉，該如何確保承諾給你的返租？

叄丨公寓到底能買嗎？

眾所周知，公寓產品的弊端在於使用成本高（商業水電）、交易稅費高、接盤者難尋等，但公寓產品所處的地段普遍較為核心、總價低、不限購，

作為投資產品而言，門檻相對較低。

S姐認為，公寓產品適合兩類人群：一是年輕人手頭有些積蓄，但住宅不是太遠就是超過預算，那麼就可以買來過渡使用；二是做家庭資產配置，比如已經沒有名額購置住宅，那麼就可以買一套公寓作為長期較穩定的收益回報。無論是何種需求，一定要明確公寓屬於長線投資，主要依靠租金及租金漲幅來獲取回報，不像住宅屬於中期投資品。

既然依賴租金及後期漲幅，那選擇公寓自然要選在有人氣的地方：①寫字樓密集，城市白領彙集之地；②交通便捷，緊鄰地鐵口最佳；③儘量避免夾雜在住宅小區間的單體公寓，公寓租金難以在密集的住宅區脫穎而出。