公寓产品的“是是非非”

一套小面积公寓首付20万以内，月供2000元左右，看起来是大多人都能够着的门槛，这让诸多手头有闲钱的购房者心动不已，那么

不占购房名额40年商办性质的公寓产品究竟能否入手呢？

壹丨公寓与住宅价格倒挂

△商服用地走势

住宅产品我们常说“面粉决定面包价格”，那么商办性质的物业是否也是这个逻辑呢？从2018年商业用地成交的楼面价与溢价率来看，差异起伏较大，每月楼面价不足2500元/㎡，溢价率除了2018年4月万科沣西大面积摘地外，其余月份商服用地多为底价成交，而且有一些是住宅用地的配建产品，显然房企对商服用地的态度并不积极，后期销售主要以跑量为主，并不在此类产品追求高溢价。

△公寓售价走势

回顾近三年的公寓市场，2018年比2016年价格上涨了50%，这个涨幅显然低于住宅，所以我们看到2016年公寓价格还高于住宅，而这两年公寓售价已和住宅倒挂。

2018年公寓价格虽然上涨了35%，但年末出现了明显回落，2018年12月均价与2018年4月基本持平，而且持续半年之久供应大于需求，可见公寓与二手住房一样，同样受到新房市场的影响，新房市场的转冷，公寓的成交量、均价也会出现下滑。

△公寓成交情况

分区域来看，2018年公寓成交价格前三位分别为曲江（15584元/㎡）、高新（12889元/㎡）、城南（11572元/㎡），而在供应与成交方面，正在引进产业配套的浐灞与产品配套成熟的高新区，供应量均在30万方左右，但在成交量方面，浐灞（12.7万方）要远低于高新（21万方），可见产业成熟的区域，公寓要更为畅销。

2018年公寓TOP10榜单中，上榜项目多集中在产业密集、交通便利、地段优越的位置，新区当中浐灞旭辉荣华公园大道、融创世园大观和沣东恒大都市广场、绿地新里城占比较多。

贰丨平层、loft?散售、返租？如何选

从这些上榜和市场在售的公寓项目可以发现西安市场使用权40年的公寓产品趋同化明显，平层以装修交付为主，loft则以毛坯交付为主，整体布局较为传统和单一，户型设计无明显亮点，当然这也不是公寓所追求的，

面积区间基本在40㎡-60㎡。

△平层公寓产品

平层公寓产品以小面积大开间为主，麻雀虽小五脏俱全，基本功能空间洗手间、玄关、卧室、客厅等都会涵盖，交付后，花个1-2万简单置办一下，即可达到自住或出租的条件。

△Loft产品

Loft产品同为小面积大开间，但分为上、下两层，即所谓“买一层送一层”，单价明显高于平层公寓，以毛坯交付为主，功能空间可自由搭配，一层可作为会客厅、工作室等，二层作为起居室，较平层公寓更具办公属性，但装修成本较高。

△客群置业属性分析

通过对大量公寓购买客群置业诉求的分析，明显看出，意向或已购买装修平层公寓的客群，60%抱有先自用、后投资的考量，纯投资客群仅占30%，相反，LOFT产品纯投资客群占到70%，过渡期使用仅占20%。

可以明显看出，无论是平层还是LOFT，整个公寓市场堆满了投资诉求，投资回报自然就成了入手前必要考虑的核心因素。

△Loft与平层项目投资回报率对比

根据调研，平层与LOFT之间投资回报率是存在差距的，LOFT投资回报率略高于平层公寓，基本年化收益5%左右，这主要的原因是部分LOFT可接纳中小型企业、初创企业，这类产品可以按照办公的租金对外出租，自然回报率要更高一些。

调研项目中的公寓产品年均资产增值为15-23%，看似美丽，但价格最高的万科金域国际、万达one空置率为70%，也就意味着，后期二手交易时，很可能面临着有价无市的局面，而且我们都知道40年使用权的公寓二次交易时，需按成交价约15%缴纳高额税费。

后期是否有人愿意接盘暂且不提，仅15%的交易税费就足以让接盘者心生畏惧并在一定程度上抵消公寓资产的价格涨幅，这点决定了公寓更适合长期持有，靠租金来赚取回报。

但这时一定有朋友会问现在市场上有很多带租约销售的公寓，是不是更有保障呢？当前公寓市场中主流的销售模式就两种：

一类是散售型，通常这类产品地理位置极佳、交通便利、商圈，写字楼坏绕，比如世园大观、E客公寓、立丰国际广场等，简单来说这类产品不愁卖，所以在营销动作比较原始；

第二类就是“返租模式”，通常开发商会引入一家第三方公司。开发商将物业使用权卖给小业主，小业主与第三方公司签署一定期限的租约，第三方定期付租金给小业主，伟业公馆、华煜美居等都是“返租模式”的典型。

△返祖销售的公寓回报率

市面上部分返租类公寓项目，按照其租约，投资回报率确实不错，但买入前务必要做好“排雷”工作。

从政策层面讲，近几年房管局（现住建厅）多次明确规定：禁止返本销售或者变相返本销售商品房。禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。也就是说，“返租模式”或是类似的售后包租销售行为是违规的，其本身存在风险。

其次便是承诺给你返租的“第三方”实力究竟如何？是一个空壳子还是真的有签约品牌酒店？包括这个公司之前操作运营的项目情况如何？如果将来存在经营不当的情况，通过第三方引入的酒店倒闭，该如何确保承诺给你的返租？

叁丨公寓到底能买吗？

众所周知，公寓产品的弊端在于使用成本高（商业水电）、交易税费高、接盘者难寻等，但公寓产品所处的地段普遍较为核心、总价低、不限购，

作为投资产品而言，门槛相对较低。

S姐认为，公寓产品适合两类人群：一是年轻人手头有些积蓄，但住宅不是太远就是超过预算，那么就可以买来过渡使用；二是做家庭资产配置，比如已经没有名额购置住宅，那么就可以买一套公寓作为长期较稳定的收益回报。无论是何种需求，一定要明确公寓属于长线投资，主要依靠租金及租金涨幅来获取回报，不像住宅属于中期投资品。

既然依赖租金及后期涨幅，那选择公寓自然要选在有人气的地方：①写字楼密集，城市白领汇集之地；②交通便捷，紧邻地铁口最佳；③尽量避免夹杂在住宅小区间的单体公寓，公寓租金难以在密集的住宅区脱颖而出。