進入4月，很多還沒買房的剛需就徹底失眠了。原因大家應該也都猜到了，進入4月樓市“漲價”呼聲很高。
突如其來的“黑天鵝”風波對樓市造成空前絕後的劇烈衝擊，2020年前三個月開發商、炒房投資客、房產中介們損失慘重。基於此，很多經濟學專家、地產專家、機構、學者甚至是開發商高管都咬定“今年的房價要跌”、“開發商會降價賣房”，因此很多原本有購房打算的人也都暫停了購房計劃。
但熟料低迷的3月剛一過完，4月樓市就走出了完全不同的風格——各地開發商紛紛“亮出底牌”表示從4.1起要“收回優惠，全面提價”；媒體也大肆報道北京、杭州、蘇州、深圳、合肥等地樓市瞬間“由冷轉熱”，萬人搶房、秒光等震撼場面再次降臨樓市，多地房價更是跟著節節拔高；房產中介、地產商置業顧問等更是一刻不停歇地極力渲染“4月不買房，一年又白忙”的氣氛……
4月8日在北京某地產商舉辦的一場活動上，知名網紅經濟學家馬光遠更是一改之前“悲觀”態度，又開始堅定“看多”樓市了——“一線及熱點二線城市房價會緩慢回升。”在馬光遠看來，房地產對中國經濟而言實在是太重要了，作為國民經濟的重要構成，房地產必然起著相當相當重要的作用。而且這場“風波”本身不會改變中國房地產的大趨勢，因為購房需求依然存在。
樓市成交火爆、開發商全面提價、1分鐘銷售額高達12億、800套房20分鐘內銷售一空、房價即將緩慢回升……這些新聞熱詞的頻頻出現，毫無疑問給了原本就兢兢戰戰的無房剛需們當頭一棒。
樓市回暖真的如此迅速嗎？要知道不久前易居研究院才發佈報告顯示，3月份其監測的30個城市二手房成交量環比雖然增長了381.2%，但同比還是下降28.6%。通過數據不難看出，雖然進入3月份重點城市成交量有所回暖，但是和過去5年相比依然處於較低水平，房地產市場難言火熱，更談不上“火爆”。
4月的樓市“漲價”呼聲很高，甚至一度讓人產生一種“漲價潮”即將來襲的錯覺，這到底是怎麼回事？
首先，樓市“漲價”呼聲確實很高，但這並不是當前樓市的真實狀態。4月之後，很多人之所以出現了“漲價潮”即將來襲的錯覺，在我看來完全是媒體扎堆報道、各地出臺紓困“救市”政策以及開發商的極力助推導致的。
媒體報道我們就不多說了，這是很多行業的共性問題。2-3月份全國也的確有超過60個城市出臺了“紓困”企業的政策，而且駐馬店、廣州等地更越過了“房住不炒”的紅線，動用了“刺激性”手段。但後來發生的事情大家也都有目共睹，國家及時糾偏，涉及“出格”政策的城市紛紛撤回了新政，而且多個權威部門更再次重申了“房住不炒”、“調控不松”、“不拿房地產刺激經濟”的主旋律。開發商過了異常艱難的一段時間後，自然對“樓市回暖”有迫切希望，所以他們肯定會動用一切手段營造樓市回暖、成交火爆的氛圍。
但我想說的是，無論開發商、媒體等如何包裝、粉飾，都掩蓋不了當下樓市依然“寒意陣陣”的現實。機構統計的成交數據、房價走勢不會說謊。
而瞭解完開發商的真實情況後，大家肯定會對開發商“提價賣房”套路有更深刻的認知：1、今年前3個月，有近200家中小房企破產倒閉；2、近一段時間，龍頭房企恆大、萬科、碧桂園、北大資源等都在裁員或者變相裁員；3、2020年開發商僅海外、境內、信託三項債務合計就高達1.5萬億，其中“搶跑”降價賣房的恆大欠的債最多，總到期債務高達約600億，恆大為什麼率先搞“降價促銷”，至此相信大家都懂了吧。
其次，對最近一段時間熱傳的樓市火爆、“漲價潮”來襲，國家也正式回應了——4月8日，經濟日報發佈題為《秒光盤再現，戴口罩搶房，“報復性”買房來了嗎？》評論文章，文章直接用“沒有的事”4個字徹底否定了“漲價潮”來襲的說法。
不僅如此，文章還提醒廣大剛需購房者要理性判斷當前樓市發展趨勢，“不要因為看到樓盤火爆，就覺得‘報復性’買房來了，房地產又要‘瘋漲’了。部分樓盤熱銷，也只能證明部分城市的樓市正逐步恢復常態，但也僅僅是恢復。購房者不要自己嚇唬自己，更不要被居心不良者利用，恐慌性跟著搶房，成為樓市再一次火爆的‘幫兇’。”
再者，2020年的樓市到底還能不能再次“火起來”，其實地產大佬孫宏斌也釋放了一些重要信號。在不久前的融創業績發佈會上，孫宏斌就直言不諱提到，本輪調控不能輕視，短期樓市鬆綁不可能出現。從孫宏斌對融創今年的重點工作佈局我們也能看出房地產“難啟火熱”的端倪——融創今年主要做三件事，降融資成本、賣劣質資產、對的時間對的城市拿地。
降融資成本，其實歸根結底是做穩企業的現金流，大有“過冬”，“持久作戰”的意味；賣劣質資產就更不用多說了，優化資產結構，去其糟粕留其精華，一句話總結就是，未來不好城市的不好的資產，不僅不能帶來利潤，還有可能面臨巨大虧損，早處置早安心；對的時間對的城市拿地，其實就是在警告業內同仁和購房者們，千萬不要再像過去那樣盲目跟風投資買房了，房價普漲，房地產閉眼買房賺錢的時代結束了，開發商拿地都要精挑細選，買房投資更要如此。
2020年剛需到底該不該抓緊買房？
地產大佬馮侖說，跟著起鬨買房就可以賺錢的時代結束了。在他看來，未來投資買房充滿不確定性，長效機制呼之欲出，房產稅、空置稅、房東稅等眼看著就要出臺了，未來持有多套房產未必是好事。投資買房，除非錢是撿來的，否則千萬不要再往裡衝了。對於剛需沒房，他的建議也很明確，有需求就買，沒有什麼最佳時機，解決自己的居住需求，什麼時候買房都不晚。
今年剛需到底該不該抓緊買房，國家智囊仇保興僅用“8字”就徹底說透了：按需行動，房住不炒！對於本輪的樓市調控，他也給出了8字看法：這次與以往不一樣！言外之意，本輪調控是動真格的，是貫徹始終的。從過去兩年多，國家表態、黨媒發聲來看，大有“不把房地產的問題徹底解決，絕不退出調控”的意思。而且官方也多次重點強調過，房地產大局穩定尤為重要，房價3-5年都很難再大起大落。
所以從這個層面來看，剛需買房確實沒有必要像前幾年那樣焦慮不安，因為不管是從調控態度，還是人口、金融、經濟等基本面來看，我國絕大多數城市房價短期都不可能再出現巨大變化，尤其是像剛需談之色變的2016年那種年漲幅翻番的情況，更是絕不可能出現。
對於今年的房價，我們依然持之前的觀點：跌易漲難。這一點從近日黨媒經濟日報的發聲表態，更可見一斑。
3月22日經濟日報發表評論文章明確提到：“加強再貸款、再貼現資金流向監管，嚴防信貸資金通過各種渠道違規流入樓市非常必要。”傳遞的信號非常明確，2020年在金融端對樓市的調控絕不會有絲毫放鬆，尤其是在“嚴防死守資金違規流入樓市”方面，未來不排除加強監管。由此來看，今年樓市想“起飛”難度確實很大，畢竟支撐樓市的最根本因素金融政策已經宣佈要“嚴打”了，這等於是徹底“掐滅”了很多人對樓市的種種幻想。
專家、大佬、國家智囊等雖然對於剛需買房給出了籠統建議，但是我們認為，2020年剛需買房還是要分開來討論：大城市不管是中長期的升值潛力，還是供求關係，亦或是資源優勢、產業優勢等來看，剛需買房都宜早不宜晚；
三四五六線這樣的人口外流型城市，則完全相反。房地產剛剛經歷完一輪“補漲”，現在房價恰恰是絕對高點，剛需如果需求不強，完全可以再等等看：一則，需求基本消耗殆盡，無法再支撐新一波火熱行情；二則受此次“風波”影響，很多城市新房供應嚴重積壓，疊加此前就已經庫存高居不下，很多城市其實已經進入新房“供大於求”的局面了，房價說白了也是“搖搖欲墜”狀態；三則，上一輪拉動房價上漲的因素“棚改”等外力逐漸撤去，讓房價懸而無支撐，倘若地方託市不力，房價隨時有回調的可能。
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