因疫情延迟，开学还遥遥无期，但深圳学区房就已经抢在前面涨上了天。
近日，一位戴着口罩四处为孩子看学位房的朋友焦虑地告诉我，她年前在景田北看中了一套带福田外国语（初中部）学位的老破小二手房——紫薇阁，原以为疫情下房价会微跌所以没急着下手，没想到还没有3个月，总价就涨了102万。
这套55平小户型年前成交总价大约550万，3月底最新成交价652万，业主们等于在家躺着啥事儿不干，每天账上就多了1.1万！
而且紫薇阁涨价并非孤例，据中介介绍，福田外国语学校的小户型学区房年后涨价都非常猛，几个小户型小区单价已经没有10万以下的，而且一房难求。
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15万+/平，一年涨幅48.4%傲视深圳湾
最让想买学区房的家长们崩溃的是，即便紫薇阁涨价这么迅猛，但现在整个小区却无！房！可！卖！
据乐有家中介介绍，紫薇阁整个小区都是55平左右的一房一厅（可根据实际需要改成2房），购房者都是提前看好房子，一旦有业主放盘就第一时间来抢，犹豫几分钟可能就被别人定了。所以，成交周期很短，而且因为处在3-5月学区房成交旺季，紫薇阁基本是无房可卖。
从乐有家网站上看，目前紫薇阁仅一套房源挂盘，挂盘价650万，挂盘时间是3月22日。贝壳找房上同样只有一套挂盘价630万的房源挂盘，挂盘时间是3月21日。
对于中介说的3个月涨价100万，楼校长又去乐有家官网查看了成交记录，发现中介说法基本属实。
乐有家网站信息显示，去年12月紫薇阁一套56平的成交总价是535万，单价大约9.5万/㎡，近期成交的652万总价（暂未在外网展示），单价约11.8万/㎡。
如果时间拉长到一年，涨幅更加惊人。2019年3月底，紫薇阁一套57平的成交价是438万，也就是说一年时间总价涨了212万，涨幅高达48.4%。作为一个成熟片区，景田北期间并无其他利好刺激，导致房价暴涨的唯一因素，仅仅是这个没有变动过的名校学位——福田外国语初中部（紫薇阁小学学位为景田小学，非常普通）。
除了紫薇阁，其他的福外学区房涨幅同样令人乍舌。
福外的另一个小户型学区房景尚雅苑，在我咨询前，尚有一套面积约38平米总价550万的房源可售，聊到一半时，中介帮我电话问这套房的时候，被告知已经成交了。
从单价上来看，景尚雅苑30平1房户型单价已达到15万+/平，价格看齐深圳湾，但从近一年的涨幅看，却可以达到深圳湾部分楼盘的7倍。
以深圳湾成交较为活跃的太古城南区62平小户型为例，一年涨幅大约是7%，远低于紫薇阁一年48.4%的涨幅。
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豪宅区价格VS农民房配置
而对于那套唯一挂盘在售的房源，中介表示，由于业主将该房与梅林一套房一起做了抵押，现在资金不足无法单独赎楼，要求购房者必须同时打包购买两套房。因为操作难度大，各家中介并不主推该房源。
在楼校长的要求下，中介带我看了一套紫薇阁55平户型的房源。
紫薇阁由四栋楼紧密连接围合而成，其构造类似于八九十年代的宿舍楼，四条楼道如同田径场跑道般畅通无阻。因为建于1999年，至今有了20余年楼龄，所以小区外观非常破旧。
看装修，已经有些年头了，配置甚至不如大部分农民房。卫生间和厨房都很狭窄，作为一房住不下一家三口，改成两房，则无阳台且客厅没有采光。
所以，650万买这样一套房，只能使用学位，居住价值极低。如果仅为了孩子上学，就只能把这套租出去（租金大约6000元/月，租金回报率约1.1%），在附近另外租一套大房子住。
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景田学区房涨价鄙视链
景田属于深圳比较老的核心区，整体上以老小区为主，宜居性较差。之所以房价高涨不下，说到底还是因为学校。
公开资料显示，景田片区虽然与香蜜湖豪宅区紧密相连，但是名校资源相当匮乏。目前片区内只有5所小学和2所中学，其中荔外天骄校区和景秀小学相对好一点，其他小学较为普通。福外在2018年中考排名中（四大版）位于全市第12名，但福田科技中学实力较为一般，其前身是景秀中学，全市排名71名。
一般意义上的学区房主要针对初中学位，因此福外的学区房几乎每年三四月份学位申请季都要大涨一波。
福外所有学区房
景田片区名校与非名校、大户型与小户型的学区房价格，涨幅差异非常大，因此也形成了一条“涨价鄙视链”。
鄙视链顶端：名校+小户型，最高单价15万/㎡
福外学区房30多个小区中，只有紫薇阁和景尚雅苑2个小区有60㎡以下的小户型，这两个小区在整个福外的学区房中，成交最为活跃，且价格最高，涨幅最大。
紫薇阁目前整体均价11.8万/㎡，景尚雅苑因为户型更小（主要有30㎡、38㎡和45㎡三种户型），楼龄更新（2006年建），单价比紫薇阁更傲娇，整体均价14.1万/㎡。乐有家最近一次成交记录显示，30平1房总价465万，单价高达15万/㎡，38平总价497万，单价超过13万/㎡，44平总价580万，单价约13万/㎡。以38平为例，不到5个月总价涨了53万。
鄙视链中间：名校+大户型，最高不超过12万/㎡
去年新划入福外学区的20年楼龄的老小区翔名苑和赛格景苑，价格同样持续在涨（楼校长去年报道过刚划入时这两个小区就应声涨价90万的事件）。但因为户型偏大（翔名苑最小户型63平，赛格景苑最小户型67平），成交均价和涨幅均比紫薇阁和景尚雅苑略低，翔名苑最高成交价11.5万/㎡，赛格景苑最高成交单价9.8万/㎡。不过相比去年1月份刚划进福外学区时，涨幅依然惊人，两个小区的单价均上涨了两三万。
在福外学区房中，户型越大越不占优势。如距离福外很近的老小区天然居，最高成交价约10.7万/㎡，整体成交均价暂未冲破10万。更大户型的景梅新村和景龙大厦，均价还停留在8字头，比第一阶梯的小户型小区低了不止一点点。
鄙视链末尾：非名校学区房，最高不超过8.5万/㎡
一些没被划入福外学区的二手房，即便楼龄更新，小区居住环境更好，价格也涨不起来。
如景田的万科金色家园，可以说是景田北片区品质最好、最为宜居的二手房。但因为初中学区是福田科技中学，目前成交均价为78233元/㎡，最高成交单价也不过8.5万/㎡。而且成交并不活跃，乐有家显示，2018年和2019年万科金色家园分别仅成交4套房源，而紫薇阁在放盘量很少的情况下，2019年一年就成交了14套。（仅乐有家方面成交量，非全部中介的成交量）
万科金色家园实拍图
写在最后：
对比之下不难发现，因为“再穷不能穷教育”这一硬需求的存在，名校学区房涨不跌的神话很难破灭。
且由于名校学区房单价高，所以户型越小越受欢迎，涨幅自然也最猛，这一点在深圳已经多次上演，景田的学区房涨价鄙视链也同样适用于全深圳。
此前楼校长报道过多次名校学区房上涨的案例，看完下面这些文章，相信你就能明白深圳名校学区房的价值之大了。
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