深圳樓市又火了！先看兩條新聞：
1、（4月5日）上午9點，招商蛇口太子灣·灣璽再度開盤。此次推出的是N5棟公寓，單套總價2900萬起，共計54套。據悉，開盤半天，全部售罄，吸金約23億元。
而值得注意的是，這次銷售“不接受退房”。即這23億元紮紮實實地買下了。
這也是太子灣·灣璽年內的第三次開售。3月7日，首推70套N3公寓，2000萬起步，當日售罄；3月13日，又推出14套豪宅，4200萬起步，8秒售罄！
一個月不到的時間，深圳3個豪宅項目均火爆售罄。此外還傳出有的項目需要100萬“喝茶費”才能買；百萬起步的公寓7分鐘賣出288套等新聞……對此，有網友指出：這是深圳，你要相信。
2、由於近期寶安中心區一帶房價上漲太快，一些尚有新房發售的樓盤，傳出收取“喝茶費”“更名費”的說法，最高超過每套100萬元。對此，寶安區住建局發佈通知，一旦查實將暫停涉案樓盤全部房源網籤權限，除了每套10萬元罰款，還要聯合公安、稅務、市場監管掃黑、除惡打“樓霸”。
自去年以來深圳樓市回暖，尤其在西部的南山、寶安、光明等區，出現了價格顯著上漲趨勢。其中寶安中心區的新盤、二手房，都有非常顯著的漲幅，個別盤上漲了30%到40%。
今天一大早，就在朋友圈看到北京某地產大V說：全國各地房地產從業人員都仰望深圳，羨慕嫉妒恨。
熟悉房地產市場的人都知道，上一輪房地產牛市是從深圳開始的，深圳基本漲完，才輪到上海、杭州、蘇州、合肥、南京，然後才是全國開花。
那麼，深圳從去年下半年開始的“明顯回暖”到底意味著什麼？它是否再次成為中國房地產“新週期”的一個先行指標？下面談談我的看法。
第一，深圳這一輪上漲，跟深圳城市定位的全面提升有很大關係，市場憧憬8月26日會有更進一步的利好。
總之，深圳定位的全面提升，讓深圳城市價值獲得了全面重估。在北上深三大城市裡，北京和上海都在限制人口增長，只有深圳鼓勵人口增長，深圳的市場化程度最高，所以熱錢流入深圳就不奇怪了。
第二，深圳樓市在上一輪牛市之後，調整了3年多時間，剛需、改善需求經歷了充分沉澱、等待，供需矛盾讓樓市有上漲壓力。
最近10多年來，深圳新增住宅用地一直偏少，甚至低於一些總人口不過四五百萬的三四線城市。這不是深圳“惜售”，而是真的沒有多少土地了。
而深圳每年新增常住人口在40萬以上，即便每3個人形成1套房子的需求，每年就新增13萬套以上的需求，這還包括2000萬的存量人口。深圳存量人口自有住房率不到30%，在全世界大城市可能都是最低的。
所以深圳住房供需矛盾一直比較尖銳，如果不擴容會長期存在，並最終造成至少500萬人住在深圳之外的東莞惠州或者中山。事實上，這三個城市每年有一半房子，都被深圳人買走。
所以深圳這一輪上漲，是有真實需求支撐的，是供需矛盾的推動。
第三，深圳天價豪華公寓熱銷的背後，是全國“傻錢”在湧入深圳。
“傻錢”在這裡沒有貶低的含義，是說這些錢來的容易，需要尋找長線、大額、優質的資產來“投資”，交易最好不受限，還可以適度加槓桿。
而深圳的公寓，恰好具備這些條件。
公寓是閹割了的住宅，一般不能落戶，產權較短、沒有學位、不能通煤氣（個別有例外），交易稅費高，不算是好的投資品。但對於錢來得容易的“高淨值人群”來說，住宅名額已經用完，仍然有大量資金需要“存放”，只能選擇大城市的豪華公寓。
北上廣深四大一線城市裡，只有深圳的公寓最任性，可以賣出天價。這是為什麼？
一是因為在廣東有“根紅苗正的商務公寓”，也就是批地的時候就是商務公寓，這在很多省市要麼沒有，要麼很少（內地一般是商辦物業改建為商務公寓，嚴格講是非法的）。二是深圳的公寓不限購、不限貸，北京是對個人限購併禁止貸款的，上海也存在一定限制。三是深圳有海景公寓，這也是比較獨特的。
對於全國性的熱錢來說，深圳的豪華公寓就顯得有點稀缺——北京不讓買，上海限制買，廣州、杭州還沒有到公寓時代，只有深圳剛剛好。
2月末，疫情對經濟的打擊已經非常明顯。在這個時候，天津、重慶都出現了資金增長失速，而深圳卻狂飆突進，這是為什麼？就是因為熱錢湧入，就是因為樓市比較溫暖。
第四，目前深圳樓市仍然是“一半是海水，一半是火焰”，分化趨勢比較明顯。
從區域上看，樓市最火的是南山區、寶安區和光明區，龍華區和福田區局部回暖。但羅湖、龍崗、坪山、鹽田、大鵬仍然比較平穩。對於南山、寶安和光明，大家開始要有“防風險”的意識了，很多樓盤透支了未來，投資價值開始打折扣。而深圳中部和東部，相對來說價格優勢越來越明顯了。
另外，深圳這一輪上漲對全國的確有“先行指標”的意義。當疫情穩定之後，全國樓市回暖是大概率事件。
更多房產信息請關注微信公眾號：深圳舊改城市更新（SZJGCSGX）
關於深圳的一切，關注深圳城市、精神生長！
關注[天道]讓投資更有價值，有需要私聊留言！
隨著深圳的不斷髮展，城市規劃舊改也在不斷地擴張，未來20年深圳大舊改時期，幾乎每個小區都會存在回遷房的現象，回遷房的交易成為了比較普遍的現象。在示範區背景下，投資回遷房也逐漸成為一條通往財富保值增值翻倍的光明之路
財富3年翻一倍 5年翻3倍
無論你是投資還是剛需，精英還是小白請關注（深圳舊改與投資購房）諮詢與聯繫，讓購房更理智更有價值；有價值的問題需要有價值的答案！
一對一回答深圳買房疑難雜症問題！深耕深圳房地產，一線房地產從業人員：關鍵時刻為你樓市決策保駕護航。
天道簡介：
一線房地產從業人員，自學中國經濟流通學。從事房地產數10年，誠信經營，專注城市更新 深莞惠一手樓住宅寫字樓商鋪買賣及租賃.
閱讀更多 深圳舊改與投資購房 的文章
