昨天老秦聊了他熟悉、親切的四新，也讓我想到了不少過往，當年的四新房多車少，是一個在路上走半天也見不到人影的大工地，如今的四新品牌房企雲集，一個個純新盤變成已交付的新社區，片區步入板塊發展的下半場。
獨苗？
看著今天的標題，可能有人會疑惑，難道四新以後沒有住宅了？答案當然是否定的，哪怕是主城核心區的內環濱江也會時不時冒出城改後的純新盤，只是位置不變、時間變了，購買的人群也發生了變化。
回憶一下，30年前的青年路不也是當年的剛需集中營嗎？武昌濱江商務區15年前可一點兒都不“豪”。
伴隨著四新交通、商業的升級，寫字樓、綜合體等商辦類產品逐漸增多，成熟便利後的四新也許不再是剛需的聚集地。
去年12月26日，漢陽區與中國金茂簽訂合作協議，攜手打造四新方島。
就在昨日，武漢出讓10宗地，金茂底價競得了漢陽四新生態新城規劃建面約130萬方的P(2020)011和P(2020)012號地塊。
中國金茂發布了其規劃中的方島產業方案。中國金茂圍繞方島，結合四新片區發展，提出了打造“新四新”概念，即符合未來科技的新產業、融合多元功能的新水岸、彰顯國際視野的新空間、凸顯地方元素的新人文，同時在方島佈局總部經濟、智慧產業、大健康產業和都市休閒產業，讓四新方島引領漢陽綜合轉型和武漢發展標杆，同時也對武漢的國際都市形象起到引領作用。
方島地塊中居住用地佔比不足25%，以商業和文化用地為主。規劃中方島地塊里居住地塊建築面積高度不超過30米，商業用地建築面積不超過60米，從效果圖看無高層、超高層建築。
四新中路和鳳凰湖環路交匯處規劃有區級體育中心，規劃中還在方島中預留了地鐵11號線，26號線出站口。
方島的未來越發清晰的展示在我們的面前。而四新現有的在售、待售項目很可能是剛需購房者最後的上車機會。
今天就和大家一起看一下四新今年公示的一個純新盤。
年初公示的四新純新盤 定位剛需
今年1月，規劃網公示了一個四新純新盤的批前規劃設計方案，它是中鐵十一局集團房地產開發有限公司申報的集居住、商務、商業一體的一個項目。
去年底價拿地
這個公示的項目是去年中鐵十一局底價拿下的P（2019）107號地塊。
此地塊位於漢陽區四新北路與四新中路交叉口西北角位置，規劃淨用地面積為52435平；最大建築面積為170300平，其中住宅建築面積不大於86100平，商務建築面積不大於80200平，商業建築面積不大於4000平。當時是中鐵十一局房地產集團底價斬獲，成交樓面價約3997.33元/平。
拍地時地塊要求：
1、競買人須承諾:引入3家及以上2018年《財富》世界500強企業排名前100名的建築施工企業或其下屬成員單位企業總部、1家及以上經中國銀行保險監督管理委員會批准的財產保險類企業區域性總部機構、1家及以上在美國紐交所上市的國際性金融服務企業區域總部入駐。
2、若競得地塊，須自竣工驗收之日起自持6.7萬平方米及以上商服設施物業。
中鐵十一局在2019年9月本次報建的項目佔地面積約5.2萬方，總建面約22.6萬方，計容建面約17萬方，其中住宅部分的建面約8.29萬方、商業部分的建面約8.02萬方，建築密度約25%，綠化率約27%，總戶數760戶，機動車停車位（含商業）1903個。
從競拍時資料能看到三個重點信息，首先，整個項目的商業佔到近一半的比例，其次需引入數個知名企業總部，而且商業設施物業還要自持。
項目由2棟商用辦公樓和6棟住宅組成，整體是西南朝向，基本和地塊四周的馬路平行。按照公示的數據計算整個項目的戶均面積約109平，是一個偏剛需的住宅。
項目的南向是招商·樾望小區，兩小區之間隔著四新北路。南向的樓棟日照時間多少受到前面招商·樾望高層樓棟的影響，北面的第二排樓棟會受到自己項目南邊樓棟的遮擋，雖然整個小區的採光符合武漢地方的日照要求，但是從日照分析圖看，此項目並不是那種採光特別充足的社區。
曾經的神盤做鄰居
中鐵十一局的這個項目位於漢陽區四新北路與四新中路的交匯處，隸屬於漢陽區四新片的方島附近，整個片區不少已交付的品牌社區，估計未來居住氛圍不錯。
項目所在的位置在二環和三環之間，距離二環約2.6公里，距離王家灣、五里墩都在5公里範圍內，算是四新靠近漢陽核心區的位置，是一個居住型社區較為集中的區域。
項目西側是紐賓凱漢CITY國際社區；東側為綠化用地和武漢三中；南側是招商樾望、方島；北側規劃有教育用地、變電站以及楊泗港快速通道。
項目位於方島北側，周邊有很多品牌社區做鄰居，未來隨著周邊項目的入住率提升，居住氛圍也會逐漸濃厚。不過項目和方島之間隔著招商·樾望所以視覺上並沒享受到方島的美景。只能說項目至方島公園步行可達，和方島規劃的各項配套都是近距離可享。
自駕便利 附近地鐵預計2025年通
項目周邊路網豐富，從地塊旁的四新北路至芳草路再上楊泗港快速通道前往武漢三鎮核心區，也可以從江城大道至二環通往武昌和漢口。
項目和招商·樾望之間的四新北路有一個公交站，站內擁有4條公交線路。
距離項目最近的是在建的地鐵12號線港口村站，站點位置在12號線和楊泗港快速路交匯處，距離項目大約600米，12號線是武漢首條城市環線，預計漢陽這邊的江北段2025年通車。
項目周邊還有遠期規劃的規劃的11號線和26號線，但是11號線在第五輪規劃中，建造時間、具體站點、通車時間等都有很多不確定因素。
隨著江城大道修建、月湖橋拓寬，新二環的通車，四新早已是整個城市剛需人群的理想型選擇，因為車行十幾二十分鐘房價就少了近一半，心動很正常。但是四新的公共交通目前並不便利，地鐵需等待好幾年。
生活配套還需等待
四新商業配套一直是大家頭疼的問題，除了各項目自帶的底商之外只有帶有麥德龍超市的紐賓凱芳之洲是已開業的大型商業體。
在四新要找大型的商超，要麼在修建要麼在規劃之中，要麼還不成氣候，若要享受成熟的商業只能到隔壁經開區的永旺和漢陽核心的大型商業體才行。
項目自帶一所幼兒園，北側有一塊教育用地，東側位置有武漢市第三中學（高中），周邊近些的小學有玫瑰園芳草小學和華師墨水湖小學。
周邊最好的學校是武漢市第三中學（高中），它是武漢三中2018年9月啟動的新校區。
校區用地135.4畝，辦學規模60個教學班。設有綜合教學樓3棟 ，理科實驗樓、文科樓、圖書館（學術報告廳）、體育館、行政辦公樓、食堂各1棟，學生宿舍樓2棟。其中，體育場按國家運動員比賽標準建設；學術報告廳和餐廳均能一次容納1200人；兩棟學生公寓提供720個標準床位，配備先進的熱水系統。
四新有兩所新建的三甲醫院，一所是距離項目約1.5公里的四新中醫院；一所是距離項目約2.3公里的泰康同濟醫院。
其中泰康同濟醫院在2020年2月14日正式揭牌。在今年的疫情時期泰康同濟(武漢)醫院作為“新型肺炎確診病例治療點”，參照火神山運行模式，由軍隊支援，接收重症患者。
雖然四新的配套依舊很“新”，沒有主城核心那麼濃厚的"煙火氣息"，目前公共交通不便，商業不多，學校是亮點，但是那麼多住宅項目集中建設和交付"煙火氣息"應該只是時間問題。
寫在最後：
中鐵十一局項目是四新唯一的純新盤，所以價格充滿猜想空間，不過如此體量和戶均面積，大概率是個剛需盤，價格應該不會太傲嬌。
目前四新的新盤價格集中在1.6-1.8萬之間，二手房1.7萬-2萬上下，而中鐵十一局的這個項目沒有大體量、沒有稀缺景觀、也沒有其它黑科技加持的情況下如果是毛坯面市，很可能和隔壁的招商·樾望一樣做區域低價盤，價格可能1.6萬/平上下。
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