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提問：美麗智慧的房姐您好，剛剛加入星球，看了好多您的精華帖，能否對後湖、四新、白沙洲、光谷這幾個板塊的投資價值排序，可否具體分析一下每個區域的優缺點呀？
回答：這幾個板塊價值排序：光谷>白沙洲>四新=後湖 後湖、四新、白沙洲屬於三個主城區中起步比較晚的睡城，剛需集中地，沒有產業支撐，未來天花板不如光谷。
白沙洲板塊起步比較晚，在武昌區的環線位置很好，房價對標南湖。
房產投資是一門技術活，涉及地段、面積、品質，有主流戰略，和小眾戰略。地段又分產業、軌交、規劃、人口等因素。在樓市的早期，城市價值體系尚未沉澱，市中心的價格還沒有漲起來，比如10年前的武漢天地1萬+，這個 適合就要趕緊買買買。
隨著城市不斷擴張，需求擴大，主城區房價繼續上漲，近郊區二手開始接手城市新的需求，價格還只是市中心的三分之一，這種時候就存在入手機會。大城市的供給擠壓，老破小价格開始和商品房接近，城區內商品房價格開始脫離上車選手的區間，但部分人群(新房癌)不願意買沒學區的低價老破小。
於是這些人把目光投向更遠的郊區，反正郊區也有了學校商場等生活配套，有了地鐵接駁，一個小時也能進城，用距離交換舒適度，再加上開發商一手盤拉動，政策利好宣傳，郊區一兩個月之間就進入暴漲，這樣的階段，是城郊結合部不斷向外移動的階段，同時也可能因為郊區的炒作和過度追捧，價格出現溢價。
內環的土地和各種資源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成長性，只代表流動性。
不稀缺地區變得稀缺才有成長性。
對於武漢這種大城市，政府的規劃已經遠遠超過了自然的郊區邊界。大部分百姓都是zf信徒，zf教育幾年立體式輿論引導轟炸，再偏的地段，在民眾心中都會變成市中心，新房賣天價。
沒有百姓飛蛾撲火，哪有城市浴火重生。真正的投資著，需要擁有一雙慧眼，買在板塊大漲之前。如何判斷哪些是具備成長性的城鄉結合部？
比如，售樓部以規劃了名校分校，醫院分院，地鐵以及商圈等作為最大賣點的板塊，重點在規劃。
提問：你好請問下武漢金科城適合投資嗎？～5-10年後能夠脫手嗎？～
回答：你好，金科城在青山片區性價比算很高的，但是武漢其他區域有性價比更高的項目。 未來隨大勢漲，5年以上可以經歷一個完整的熊牛週期，不擔心。
提問：房姐，您好，我們在武漢有2套房，都已經還清貸款，每年家庭收入100萬＋，目前孩子4歲，看中了武漢大學附小的學區房，將近150萬，打算買入，但是擔心這個房子買了之後就沒法脫手，真不知道該怎麼辦？孩子上學迫在眉睫，謝謝啦
回答：你好，信息不足，沒辦法精準判斷能不能入手。 具體是哪個盤？單價多少？ 一般來說牛校學區房建議買房齡15年內的，考慮到6-10年後出售，房齡超過25年就非常難下按揭，下家可能要全款接盤。
1.入手價一定要比市場價低，8-9折筍是最好的，保證入手的確定收益。建議年底淘淘筍，年底很多，可以嘗試全款壓價。
2.建議買次新小戶型，只掛一個學區名額即可，次新盤流動性更好，小戶型未來出租或者做民宿租金收益也更高。
3.未來出售可以操作鳳變冰，通過裝修溢價。
提問：新人首問:相見恨晚的智慧房姐，您瞭解西安嗎？我需要怎樣優化配置資產？在哪裡入手好？ （1）在西安北郊地鐵口同幢商住樓上有2套96平公寓，租售比大概4%，1套7折SD有37萬尾款，先賣掉哪一套？（2）2018年樓市最熱時搖號用公積金貸了50萬，購灃東新城（西鹹新區唯一限購區）綠地開發的116平三室1200，距主城區12公里，離規劃地鐵口大概1.1公里。（3）在距離西安200公里的三四線城市有現價80萬150平多層樓梯房自住，打算10年後退休回西安。（4）在西鹹新區涇河新城，全款23萬購30平3樓返租小商鋪已5年，發展慢導致2020年才能返租，預計租金每平40元。
回答：你好，全款公寓和商鋪優先考慮出手。 綠地保留，還有空間 老家樓梯房升值潛力不看好，出手裂變，繼續入手西安或者其它二線省會城市，10年後再考慮回老家入手CEO盤自住。
提問：房姐你好，現在買房是不是趕不上低利率了，後期利率一定會上調，如果子彈30在武昌洪山這邊自住兼投資入哪個盤呢？該不該以低首付撬動槓桿？保利拉菲2萬一平值得入嗎？
回答：現在買二手可以找外資銀行做按揭，比如匯豐，利率較低。 子彈30，如果月供能力強，可以通過gpgd入手一套關山大道單價2萬左右的次新，增長動力更強。保利拉菲不屬於領漲區。 投資也可以關注白沙洲地鐵沿線，單價1.4左右的次新盤淘筍，漲幅可觀。
提問：親愛的房姐，我是剛需準備買房結婚，之前在開盤前交了首地雲夢臺122戶型的茶水9w，後面臨近開盤告訴我搞不到，退了款，結果盤後又說開發商留著一把黃金樓層，要16w茶水，還是交了錢，但是等到現在都沒消息，說是122的最緊俏，開發商不知道為什麼一直不放122的房。另外還聽說首地高層被查了所以才一直沒動靜了。 目前就是先把茶水要回來了，看上融創三期一套123戶型18樓235萬，不知道現在二手房是什麼走向？我也不算很著急買房，是現在買二手房呢，還是再觀望一陣，順便等等首地的消息？謝謝房姐！
回答：你好，首地的茶水明顯不靠譜，趕緊要回來吧，即使花16可以買，性價比也非常低了。 目前漢口性價比高的只有常青花園恆大御景了，最近幾個月可能會開盤，有剛需資格可以搶一搶。 另外融創是CEO盤，買入溢價太多，後期漲幅弱，自住可以買，但是考慮升值，回報率太低。 二手房現在也可以開始淘筍，需要結合你的生活半徑，選擇一個喜歡的樓盤，碰到市場價8.9折的低價盤，可以買入。
提問：求問智慧與美貌的化身房姐： 1.我現在定居戶口武漢，無房，有地方住，獨生子，已婚，手上子彈可湊上100，父母長沙戶口，名下現無住房有還完的貸款記錄，我子彈100全投入武漢投資一套？還是按比例3\\/7分（或者其他比例？），30首付讓老人和我接力貸在長沙投資一套，另70用於我的公積金在武漢買？ 2.長沙現有總價67萬，貸款購買市中心70年住宅小公寓一套，月供3500，收租2500，有必要繼續持有麼？長沙有推薦投資區域麼？
回答：1.思路正確，武漢和長沙各買一套。37和46分都可以，重點看選籌。
2.長沙現有公寓建議說說具體信息，判斷繼續持有還是出手裂變。 長沙重點看幾個區域:長沙大道，沙灣公園附近。星沙，金星北地鐵沿線的盤也關注下。
提問：房姐敏好，座標河南，想投資一套房產，瀋陽您建議哪個，最近看了沈北吾悅新城79的平的，看以後沈北規劃還可以，或者您有更好推薦的不，首付想控制在20，不是首套房，謝謝美麗智慧的房姐！
回答：你好，吾悅可以買。 地段可以，大開發商，只不過前段時間董事長出事，公司受一定影響，瀋陽目前項目進展順利。暫時不用擔心下證
提問：美麗智慧房姐，我和老公在私企工作，家庭年收入有50個，上有老下有小，是典型的中年危機家庭。現在武漢有3套房（外地無），貸款有60個（純公積金），存款有200個。本想在武漢用長輩名額一次性付款淘個筍盤，但看了你的文章後，讓我有想在深圳買房的想法，請問這個想法對嗎？另外如果真的深圳買房，那個區域更有投資價值呢？謝謝
回答：領漲區板塊漲幅都在20%以上，二手房業主心裡價位普遍抬升，不建議再追高。現在重點關注新盤，新盤價格漲幅不像二手這樣快，備案—審批流程繁瑣，導致部分新盤價格倒掛。 根據領漲 普漲 補漲的邏輯來選籌。現在應該在熱點區域的第二梯隊淘筍尋找機會。
別買1居室，溢價太多，2居起步。
提問：新人首問 房姐好，本人名下兩套房，一套公積金貸一套商貸，均未還清，商貸那套正在找開發商走退房流程。最近想換個交通便利學校資源的地方入手購房，本人父親已投靠將戶口轉入武漢本人戶口本下，綜合考慮有兩種方式操方式：1.已本人父親身份，父親61歲，本人作為共同還款人，進行SFSD購入，後期再對敲或者贈與給本人，問題①是選擇對敲本人還是贈與本人划算；2.本人退掉商貸房產後，將公積金貸款房產，對敲或者贈與本人父親，本人進行SFSD購買，問題②是選擇對敲還是贈與給父親划算；3.想問下漢口金融街壹號的二手房是否值得出手。以上問題請房姐解惑，謝謝！
回答：1.都走對敲流程，贈予稅費高，且未來出售不滿五唯一會產生20%的個稅。
2.金融街壹號是要買入還是賣出？ 金融街地段非常好，如果生活半徑在附近，考慮自住可以入手，淘筍，單價控制在2萬左右最優。
提問：房姐，武漢首套房的話，不自住，是投資三環以外的低價潛力房，一百平；還是投資主城區的小戶型。還有你經常說的陶筍是指性價比高的二手房嗎？
回答：武漢這種攤大餅的城市只有三環內的主城區才能聚人氣，人口和產業密集的地方才有投資價值，首選推薦的幾個價值窪地。 東西湖和江夏屬於遠城區，武漢各個區都在打造新區，但是你要甄別真新區和偽新區。
筍盤：以市場價的折扣價格買入房產。這裡泛指：找一個低估的板塊，比如 88 折；再找到一個低折的小區，比如 88 折；再找到一個低估的房子入手，比如 9 折。任何一個條件發生變化，那都會迅速從折價中向非低估方向恢復。 如果會錯了意，那麼要找到天荒地老。有一個極端，在行情很差的時候，很多房東會先賣後賣，極易出筍盤。
提問：小孩下月武漢讀研，畢業打算去長沙發展，三年後。本人外地戶口，上月剛入手一套武漢房，老婆主貸商貸23年98萬。本人今年五十，老婆四十五，她打算年底提前退休。每人公積金餘額各十二萬左右。 1.過多久可以轉公積金，有必要轉公積金貸款嗎？或是取出餘額還款，還是過兩年轉武漢戶口，再公積金，商貸買房，估計組合貸。因流水不足，是否到時貸款公積金和商貸年限不一樣，年齡大了，公積金貸不了幾年。 2.孩子有必要戶口轉武漢買房，還是首付首貨留三年後買長沙。又怕三年後長沙漲起來。
回答：1.一般時還款1年後可以轉公積金。如果公積金可以貸70萬，可以轉公積金。如果貸不了，建議直接取現。
2.預算充足，建議先把戶口轉到武漢，先入武漢。長沙近2年不會怎麼漲。
提問：房姐，現在跟老公想再漢陽買個房子自住，因為工作和孩子上學都在附近，現在情況是老公在不限購區有一套房產，他是主貸款人沒辦證。想問現在我們再買房是不是要假離婚才能有首付名額？應該把誰的名額騰出來，然後如果我淨身出戶，會不會還能查到房貸信息？還有目前想買王家灣附近的現房自住（因為孩子這附近上學，不想買太遠）手上有80萬，請問您有哪些小區和分別什麼價位可以推薦？我們該怎麼做配比？
回答：先拉下你們的徵信和房差報告，看體不體現，如果你的不體現，可以直接離婚。如果體現，需要還清貸款後析產。 王家灣看看人信匯，王家灣中央生活區，單價1.7可入。 更好的資產配置是買2套四新低價區投資，在王家灣租房陪讀。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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