[快意恩仇女“鑑”客，一支辣筆行天下]
萬科把高端系產品“第五園”帶來了南寧！
不過，這個全國只有3個同名項目的萬科高端系產品，卻放到了不太“美麗”的興寧東，頗令人費解。
傳聞中的第五園
去年7月，萬科拿下興寧東一幅105畝低密地塊，本以為只是打造一個常規項目，沒想到是萬科第五園。
去年底，扒哥的兄弟“鑑盤俠”做了一次購房意向調查，第五園竟位列2020年最期待樓盤。
▲鑑盤俠調查結果截圖。
大眾期待甚高，“第五園”很牛？
查閱資料發現，這個產品系在外地有一定知名度，它是“三好生”萬科少見的改需產品之一，定位城市別墅洋房社區，在全國也就做了3個同名項目，分別在深圳、上海，揚州，南寧是第4個，特點鮮明。
而且前3個都有個共同特點：都位於生態景區旁。
深圳第五園選址銀湖山郊野公園，揚州第五園在西湖畔，上海第五園在浦東金海溼地公園旁……
外景別緻，第五園設計獨特，顏值較高，有圖有真相。
▲2005年落成的深圳第五園，江南水鄉風格贏得了不少建築大獎。
▲上海第五園徽派中式別墅，屬於上海千萬級高端改需產品。
▲2017年揚州萬科第五園是揚州千萬級TOP豪宅。
有了“前輩”積累的口碑，第五園到南寧就備受期待，也就不足為奇了。但為何南寧第五園就落子興寧東了。
萬科看錯興寧東？
“第五園，興寧東不配。”
這是很多人得知南寧萬科第五園選址後的第一反應。
誠然，興寧東現狀暫時不被一些人認可，可萬科第五園為何執意選興寧東？
莫愁分析原因有三：
①有土地儲備。
土地是財富之源。毋庸置疑，任何一個板塊的最大底牌是土地。目前，鳳嶺北周邊，還有大量未開發土地的，只有興寧東。
2019年6月政府在興寧東完成2萬畝土地收儲，還將不少倉儲用地紛紛改規成為住宅用地。政府改規、放地動作頻繁，意圖明顯。
在2020年南寧土地供應中，興寧東607畝，僅次於五象南，是南寧供地第二大板塊。
▲2020年南寧市主城區住宅用地供應十大板塊。（來源：南寧克而瑞）
②有好鄰居。
鄰居決定前景。無論城市發展還是區域開發，鄰居的作用不可替代。
從朝陽到埌東，再到萬象城，南寧中心變遷都從好鄰居價值外延開始，不斷沿著城市向東發展。
▲南寧中心變遷。
以板塊變遷邏輯，再看興寧東。有著好鄰居鳳嶺北，又在城市東向上，作為南寧城市副中心之一，興寧東被看重並不奇怪。
③交通改善。
經過幾年基建，興寧東交通改善極大。在三塘北路和昆嶺路圍合部分，支路基本成型，那況路、天德路、甘泉路、金侖路均已通車。
▲三塘北路和昆嶺路圍合部分路網情況。
昆嶺路已經和合坡路連通，待合坡路通車後，通過鳳凰嶺路到東盟商務區走直線，大約8公里。
▲通過鳳凰嶺路到東盟商務區8公里。
此外，興寧東的基建工作仍在大力推進。多條公路、立交及地鐵（5號線）在建，未來地鐵5號線、1號線延長線或是時間問題。
基建是為未來做準備，打基礎，一定程度預示著城市板塊崛起的方向。
被忽略的自然資源
除了興寧東的區域前景，萬科表示，還看中這裡的資源。
其實，不僅萬科，中鼎，聯發都搬出了自家低密改需產品，放在興寧東。難道，這裡將成為南寧下一個高端住區？
▲三塘北路低密樓盤統計。(僅供參考）
當然，這也並非不可能。
如今興寧東採石場、畜牧所、批發市場等有向外搬遷的跡象，靠近那考河水系的興寧東，規劃建設4座郊野公園、4座濱河公園、4座市政公園。放眼南寧，這份天然溼地、河流也不可多得。
▲那考河水系實景圖。
此外，大興寧東範圍還有廣西藥用植物園、九曲灣溫泉度假村、鄉村大世界、嘉和城溫泉谷4個國家4A級生態景點。
豐富的自然資源足以匹配改需住區，難怪品牌房企紛紛佈局低密項目。
此外，興寧東的配套有不斷完善趨勢，新增供地沒少配建小學、幼兒園、養老設施，還有商業、酒店等，基本生活需求完全夠用。
目前，片區還有南寧首個首創奧特萊斯（預計今年底開業），廣西首個醫養社區——泰康之家·桂園已開工，這些大配套進度明顯。
▲板塊內公園分佈圖，萬科第五園位於科教溼地公園門口。
這些大配套的引進和建設，反映的是政府對區域投入力度。在板塊崛起前佈局，從這個角度看萬科們正向進駐興寧東，或許就不難理解了。
品牌、產品是最大砝碼
縱然看規劃、土地、基建，興寧東有想象空間沒錯，但終究，大部分購房者，只相信眼前看到的。
萬科將第五園押寶這裡，斷然不會只是看中地段，必然還有更多籌碼。
莫愁認為，首先是對品牌的自信。
不管怎樣，萬科是業界公認的“三好生”，出品一直比較穩定。但隨著改善需求的發展，萬科逐漸向高端住宅拓展，比如，上海的萬科翡翠濱江、深圳的萬科瑧山府。
此外，萬科物業更是名聲在外，品牌實力多年來穩居全國第一。
其次，是對“第五園”產品力的相信。
以前鮮少涉獵高端的萬科，如何將改需高端人群，吸引到興寧東來，這就要求萬科必須在產品力上有所作為。
據瞭解，萬科為了第五園，確實做了大量前期工作。
比如
邀請著名建築設計師團隊（萬科集團最高端產品系——瑧系列瑧山府項目御用設計師）——日清設計團隊加入，全程參與項目前期的設計工作。資料顯示，日清每年都會獲得中國乃至世界建築界數十種獎項，如2016年就榮獲建築界的奧斯卡獎項——WA世界建築技術進步獎。
第五園的主創室內設計師高文安，就是英國皇家級設計師，曾獲香港室內設計終身成就獎。
此外，萬科為第五園戶型，也專門落地南寧做了調研。這一點，莫愁身邊不少萬科業主可以作證，他們曾被詢問了許多如何改善戶型的問題。
做了許多“費力”的事，想必，第五園產品應該是萬科手握籌碼之一。
南寧不曾有的純改？
地段差強人意，第五園產品，就是萬科最大的籌碼和底牌。
是時候亮出底牌：第五園做純粹改善。
首先，地塊不含產權移交面積，居住人群夠純粹；其次，第五園只做洋房，共839套房清一色洋房，沒有剛需戶型摻雜。
具體看，佔地105畝萬科第五園，6層洋房，正南北朝向，一梯兩戶，共839套房。2個主力戶型。
用足容積率1.8，但沒有向上要拓展面積，做個躍層。而是選擇了大平層和帶花園底復。
目前，第五園只放出了一個戶型，即143㎡四房兩廳兩衛。
▲143㎡戶型圖。
143㎡四房，客廳進深和開間均分別為6.2米和6.5米，足足做了43㎡+的大方廳，加上6米*1.7米的大陽臺，活動區面積可實現50㎡。
這足已實現“餐廳+客廳+多功能廳”三廳合一的需求，不管是請朋友來開趴，還是一家老小日常活動，完全HOLD得住。據悉，這是萬科根據“南寧人更喜歡在家裡接待親朋”的調查結果設計。
▲第五園“方廳”的不同打開方式。
與此同時，休息區空間並未被壓縮。最小的次臥也有9.76㎡，主臥空間達近20㎡，老人房也不小，面積17㎡，做成標間格局。
萬科調查，時下老人有分床睡的習慣。所以，第五園的老人房空間設計，足夠容納2張床、2個床頭櫃，以及一個大衣櫃。在南寧，這樣的老人房設計確實不多見，較新穎。
▲143㎡各分區面積。
陽臺和主臥飄窗均朝南，寬6米的陽臺，足以和兩個次臥實現正對流。不過3間次臥朝北，算是戶型一大遺憾。
總而言之，四代同堂，且享受親密生活的家庭，是個不錯的戶型。
▲樣板間效果圖。
總而言之，戶型對於四口之家，還是有吸引力的，但也略有瑕疵。
除了戶型，第五園格局和園林挺另類。
樓棟規整，極致對稱，坐南朝北，類似皇家宮廷中軸對稱的佈局模式。據悉，南寧第五園格局是仿造北宋東京宮城格局所造，軸線+多進院落，符合中國傳統建築格局審美。
▲第五園樓棟佈局圖。
▲北宋東京宮城平面圖。
看上去有氣勢還是次要，規整佈局，更利於將北側那考河水系新鮮空氣向項目內部輸送，將小區內濁氣排出。
當然，極度追求對稱佈局，也有缺點，小區中心水景大林園空間被佔領。
第五園沒有完整空間造中心園林。但第五園給出瞭解題思路：
做功能性強的園林組團。三街+兩巷將整個項目分成八個組團。第五園就針對八個組團做了8個園林，稱為八坊。包含兒童活動、鄰里交流、老年廣場等。
▲第五園三街兩巷八坊十景。
▲八坊園林效果圖。
1個大園林，換了8個功能性更強的小園林。所有業主無需都擠在一箇中心園林，而可以選擇就近景觀組團休閒。
一場疫情，也讓園林升級有了新方向。第五園多園林組團的做法，可以降低單個園林組團的人口密度，保證私密性的同時，提供足夠活動區。據悉，項目光兒童活動區就做了4個。
在南寧千篇一律大園林格局中，是個不錯的破局之法。
不過，第五園最終的展示面並未出來，如今看到的只是雛形。
也就是說，沙盤、樣板間都只是簡化版，最終版大約會在4月份亮相。
南寧萬科第五園，作為萬科高端改善項目，可以看做萬科在南寧改善時代的開始。
萬科能否在改需這個賽道上，贏得客戶認可，我們拭目以待。
◆◆◆
閱讀更多 扒房 的文章
