摘要：“水大魚大、矇眼狂奔的時代註定一去不返”
每年3月份，幾乎各大上市公司都在爭前恐後曬自己的“成績單”——年報，尤其是突飛猛進的房企們，曬的數據常常刷新紀錄。
今年情況特殊一些，3月即將結束，主動交“成績單”的房企們卻還未過半。一些表現亮眼的房企們相對早點公佈了自己的年報。
比如，3月24日，龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”）就公佈了其截至2019年12月31日止全年業績。
01
大考，穩做優等生
最近兩年，在再三重申“房住不炒”的樓市調控大背景之下，房企們並不容易。
經濟週期、樓市週期對上市房企們來說，無疑是一場大考。
矇眼狂奔的時代已經過去，穩定高質量的增長，成為考驗房企們的關鍵指標。
作為穩健發展的優等生代表，龍湖集團，2019年的年報是否一如既往的靚麗？
據龍湖集團2019年年報顯示：
期內實現合同銷售額2425.0億元人民幣（下同），同比增長20.9%，繼續穩站行業前十；
營業額1510.3億元，同比增長30.4%；
歸屬於股東的淨利潤183.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心淨利潤155.5億元，同比增長21.0%。
其中，值得注意的是毛利不降反升。
2019年，龍湖毛利為508億元，同比增長28.5%，毛利率為33.6%。核心稅後利潤率為15.5%，核心權益後利潤率為10.3%。
此外，據財報披露，董事會建議派發末期股息每股人民幣0.84元，計入中期股息每股人民幣0.36元，全年合計派發股息每股人民幣1.20元，同比增長21.2%。
從業績核心數據來看，龍湖集團依然是保持自己的風格和節奏，堅守盤面，穩健經營。
截至2019年底，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額為2535億元，面積1500萬平方米，為未來的持續穩定增長奠定了堅實基礎。
02
能否穩步穿越危機？
今年遭遇的“黑天鵝”，讓一季度不少行業和個人都頗受影響。能否問穩步穿越市場低谷，是擺在各行各業面前的難題。
尤其前兩年防風險、去槓桿不斷加碼，對於習慣了一路高歌猛進的房地產行業，速度緩一緩，對不少房企來說都不太好過，甚至會成為致命傷。
因此，房企們的負債率近年來備受關注。而不同房企在融資渠道、成本年期等維度也加速分化。
據財報披露，2019年，龍湖集團的淨負債率為51.0%；綜合借貸總額1460.0億元，平均借貸成本為年利率4.54%，平均貸款年限6.04年。
值得一提的是，龍湖集團的借貸成本明顯優於行業平均水平。
例如：2019年2月，集團在境內成功發行22億元公司債，票息介乎於3.99%至4.70%之間，期限介乎於5年至7年；
7月，發行20億元住房租賃專項公司債，票面利率介乎3.90%至4.67%之間，期限介乎於5年至7年；
9月，在境外成功發行8.5億美元10年期投資級優先票據，創近兩年民營房企10年期美元債票息新低。
2020年，龍湖繼續獲得了較低成本的融資，比如：
龍湖集團於2020年1月成功發行6.5億美元票據，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%；4億美金為12年期，票息3.85%，創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。
此後，又在境內成功發行28億元公司債券及30億元住房租賃專項公司債券，票面利率介乎3.55%至4.2%之間，期限介乎於5年至7年。
融資優勢歸根到底還是得益於穩健的業務發展，以及長期良好的財務表現和信用紀錄。
除了低成本的融資，從債務結構來看，龍湖集團的表現也是行業中的佼佼者。
有息負債中，龍湖集團一年內到期債務為人民幣139.3億元，佔總債務的比例僅為9.5%，現金短債比（在手現金除以一年內到期債務）為4.38。
而2019年龍湖集團實現經營性收入102.3億，完全能夠覆蓋全部利息支出。
更有底氣的是，財報顯示，龍湖集團在手現金有609.5億元。
不過，長期的表現還需要看戰略佈局。
03
是否有超越平均的能力？
龍湖主席吳亞軍曾說：“真正優秀的企業，順流逆流都一樣有直面的勇氣和超越平均的能力。 超越平均的能力，才是解決問題的關鍵。”
戰略佈局就是讓企業們擁有超越平均能力的重要前提。
戰略佈局既包括區域佈局，也包括業務板塊的規劃。短期看不出效果，甚至有些吃力不討好。
但最近兩年隨著樓市調控的堅持，科學優化的戰略佈局，加堅持強力有力地執行，明顯拉開了房企之間的差別。
從地區走向全國佈局，不少龍頭房企都經歷過這個過程。
然而有些雖然搬遷總部，表面全國化了，但細看銷售業績，會發現，還是過度依賴某個區域，後勁增長不足。
從重慶走向全國的龍湖集團，如今早已是全國性的龍頭房企。
龍湖集團緊密圍繞核心城市群範圍內的一二線及熱點城市進行佈局，這也是在三四線棚改熱之後，非但沒受影響業績依然保持穩定增長的關鍵原因。
據財報披露，龍湖集團2019年實現地產開發合同銷售2425.0億元，分區域看，長三角、西部、環渤海、華南及華中區域簽約金額在全集團佔比分別為34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。
從土地儲備方面來看，2019年，龍湖集團新增90幅新地，首入太原、長春、海口、徐州、揚州等11城，新增收購土地儲備總建築面積為1731萬平方米，權益面積1273萬平方米，平均權益收購成本每平方米6186元。
截至2019年底，龍湖集團土儲合計6814萬平方米，權益面積4742萬平方米，業務已遍佈京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝等7個城市群的55個城市，約90%的貨量集中在高能級城市和價值區域。
僅2020年1-2月，龍湖集團新增收購土地儲備總建築面積為232萬平方米，權益面積為178萬平方米。
總體來看，其土地儲備的成本較為合理，後續發展動能強勁。
而業務板塊的佈局，龍湖一直是先走一步。
比如，在市場上廣受認可的穩步投資持有物業的戰略。
2019年龍湖集團實現物業投資業務不含稅租金收入57.9億元，同比增長41.5%。商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為79.0%、20.3%和0.7%。
龍湖智慧服務2019年新進入45個城市，基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的佈局，實現營業收入42.8億元（合併抵消前收入約為50.0億元）
在內外環境都屬於考驗期的當下，房地產行業加速分化，未來馬太效應必將更加明顯。深謀遠慮，穩紮穩打的房企才能走得更遠。
（本文僅為作者觀點，不構成任何投資建議）
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