據南寧晚報消息，南寧市自2月28日起啟用新版《南寧市商品房買賣合同（預售）》（以下簡稱新版合同），對住房公積金貸款的審核有什麼影響？住房貸款實施的新政“二套二次”的具體內容如何執行？隨著復工復產全面推進，近日記者走訪發現，南寧一些樓盤售樓處人氣逐步恢復。針對前段時間南寧市出臺的一些公積金新政以及熱點問題，南寧住房公積金管理中心相關負責人進行了解讀。
新版合同
商品房裝飾裝修價格納入購房總價款
“南寧市從今年2月28日啟用了新版合同後，對住房公積金貸款的審核有什麼影響？”市民王先生3月初在鳳嶺北雲景路購買了一套商品房，想申請住房公積金貸款，特意向南寧住房公積金管理中心諮詢。
●解讀：新版合同中，將商品房裝飾裝修價格納入購房總價款。因此，購房者向管理中心申請住房公積金貸款，將按照預售商品房（含裝飾裝修）全部價款作為購房總價及抵押物價值的認定標準。
暫緩繳存
降低繳存基數月收入按之前基數認定
市民梁女士在南寧市一家大型餐飲企業就職。受疫情影響，公司不得不採取只發基本工資的措施，並向南寧住房公積金管理中心申請緩繳公積金。梁女士問：“我們公司受疫情影響，申請辦理緩繳、降繳住房公積金手續了，如果我要買房，貸款會受到什麼影響？”
●解讀：針對這種情況需要分兩種情形。第一，緩繳企業職工，視為正常繳存住房公積金，可以正常申請住房公積金貸款，符合貸款發放條件的，可以正常發放貸款。
第二，假如公司採取的是降低繳存基數的企業職工，在計算其還款能力時，月收入認定可按辦理降基之前的繳存基數認定。職工在申請貸款時如有此類情況的，要及時向貸款受理崗位說明情況。
商轉公貸
貸款差額資金需要申請人自籌支付
今年1月份，南寧市出臺公積金新政，繳存職工如果想將商業貸款轉為公積金貸款，不用籌資還清商業貸款，可以通過辦理第二順位抵押登記手續，就能將公積金貸款資金轉入商業貸款賬戶，用於結清商貸。該新政受到了不少繳存職工的歡迎，那麼，在辦理商轉公順位抵押業務時需要注意什麼？
●解讀：繳存職工需要注意這三個問題：第一，貸款差額資金需自籌支付。貸款差額資金是指管理中心的貸款批准額度與結清商貸所需資金之間存在差額部分，包含但不限於商轉公貸款批准額度與原商業貸款剩餘本金餘額的差額、結清原商業貸款的應付利息及違約金、合同變更手續費等費用。
第二，借款申請人需根據委貸銀行通知積極配合商貸結清手續。差額資金提前準備充足，在約定時間將差額資金補充到位，公積金貸款才能後續發放。
第三，關注與本筆商業貸款關聯的可能債務。由於部分住房商貸通常附帶車位貸款或精裝貸款等其他非住房性質的貸款，這部分貸款及因辦理商轉公順位抵押業務所產生的提前還貸的違約金等，不屬於可以轉為公積金貸款的範疇，因此仍需要借款申請人自行籌集資金結清。
據介紹，目前有建設銀行、農業銀行、交通銀行三家承辦商轉公順位抵押業務，在這三家銀行辦理商貸的職工可以通過順位抵押的方式將商貸餘額轉為住房公積金貸款。如果職工的商業住房貸款屬於其他銀行發放的，仍可以通過原有模式辦理普通商轉公貸款。
“二套二次”
貸款認定標準以職工家庭為單位
今年2月底，南寧對住房公積金貸款有關政策進行調整，明確職工及個人家庭購買第二套住房或第二次申請住房公積金貸款的，購房首付款比例應不低於40%。“怎樣才算是‘二套二次’，具體內容是什麼？”市民韋女士婚前有一套住房，婚後又與丈夫購置一套單位房，對於新政中提到的“二套二次”概念，仍不是很清楚。
●解讀：首先，“二套二次”的認定標準以職工家庭為單位：如職工單身，則只看個人名下的房屋套數和貸款次數；如職工已婚，則以職工及其配偶名下的房屋套數和貸款次數計算。其次，套數按在南寧行政區域範圍內的住房套數計算，貸款次數以申請人及其配偶在全國範圍內的住房公積金貸款次數計算。
對於借款人首次申請住房公積金貸款購買住房，在南寧行政區域範圍內（含五縣），存在以下幾種情況：1.如果家庭無房的，按首套首次貸款政策。2.家庭已登記有一套住房（不超過120㎡）的，再購買的住房屬於第二套住房貸款範疇。3.其家庭已登記有兩套及以上住房的，不能申請貸款。
假如韋女士已經利用過一次公積金貸款並已結清的，又申請第二次公積金貸款。結合其家庭住房情況，則存在以下幾種情況：1.申請貸款時沒有住房，則屬於二次申請住房公積金貸款。2.僅有一套已登記的住房（不超過120㎡），按二次二套貸款執行相關政策。3.其家庭已登記有兩套及以上住房的，不能申請貸款。
危改房貸款
購買危改房可以不受面積限制
針對南寧市一些危改房對貸款面積和房屋套數的要求該如何界定，南寧住房公積金管理中心相關負責人也進行了解釋。
（一）不限面積：購買危改房的職工（包括還建和非還建住房）都可以不受面積限制。例如，韋女士已經有一套130m2的房子，仍可以購買150m2的危改房項目住房，申請第二套房貸款。
（二）不限套數：購買危改房的還建住房不受套數限制，即還建住房不限住房套數和麵積。如果擁有超過兩套以上住房，沒有申請過公積金貸款或只使用過一次公積金貸款且已結清，還可以再次申請。
例如，韋女士購買還建房後已經有三套住房，但沒有使用過公積金貸款，可以按二套政策申請。如果已經使用過兩次住房公積金貸款，那麼無論什麼情況都不能再次申請。
記者：凌劍伊
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