[樓市老江湖，仗劍走天涯]
你覺得房價要大跌了，它偏偏漲給你看。你覺得房價可能會大漲，它偏偏就跌了。
請你相信，時間的巨輪滾滾向前，不以人的意志為轉移。
常識，規律，邏輯，很重要。
2020年1月2日，小劍曾對2020年南寧樓市做過預判——《DW很痛，房價要跌？2020南寧樓市必讀10大預判（附未來5年觀察）》。可疫情突襲，樓市的天又變了。如今，小劍走進2021年，對2020年做個總結。
先跌後漲，全年還是漲了一丟丟
2020年的南寧房價有點刺激，就像過山車。
1月那會兒，2020樓市被寄予厚望，大家都以為3月小陽春會如約而至。結果，誰都沒料到，疫情來了，小陽春爽約了，房價也跟著掉頭了。
來自國家統計局的數據，2月份，南寧房價連漲39個月後首次止漲。
緊接著，開發商為了現金流，為了保住量，3-5月，優惠促銷不停，房價保持微降態勢。
年中開始，優惠取消，房價回穩。隨後，一大波改善盤上市，伴隨地價攀升，房價重回小幅上升軌道。
至年底，又出現了一波優惠潮。
▲2020年月度房價走勢。
全年來看，南寧均價在2019年約1.15萬元/㎡的基礎上，再度小漲，突破了1.2萬元/㎡，同比2019年依然上漲了4%左右。
當然，有些盤跌了挺多，也有些熱盤漲幅超過了10%。
限價房“清零”
叫人又愛又恨的限價房，你可能在今年買不到了。因為，在2020年被幾乎清空了。
▲2017-2019年，限價房佔比近一半。來源：克而瑞
猶記得，2020年3月，克而瑞曾統計，那時南寧還有35個限價房項目在售，另有7個限價房項目未上市，累計可售限價房約1.4萬套。
經過2020年一年的消化，這1.4萬套限價房幾乎被掃空。
曾經的“兩限一競”產物——限價房，終於滾出南寧，一起滾出的還有捆綁車位、WS等。
從市場化的角度看，消滅限價房是好事。
但是，限價房流行的這幾年，由於該有的板塊價差消失，也催生了買房投資機會。部分高價值板塊，被迫低價限價賣，你抓住了嗎？
調控松！松！松！
沒有最松，只有更松。
相比2020年，2019年的調控，真的算是挺嚴的了。
2020年的政策，簡直可以用“大放水”來形容。一季度，放開了公積金二套，降了息，毛坯精裝合同二合一。
但效果還是不明顯。接下來的9個月，刺激政策就沒停過。
繼續降息，讓南寧房貸利率終於從全國第一寶座跌下。不僅如此，二套首付比例也從40%降低到了30%，限價政策也進一步放開。
▲銷量大降時，調控必放鬆。來源：米宅
不過，這一次，ZY沒有強加干涉，給了地方更多自主權。
也很正常。去年是“十三五”收官之年，要保小康、保經濟、保GDP翻番。
一季度，疫情影響嚴重，全年怎麼保？舉國大事，必是經濟、就業、增長。於是，刺激消費，自是必然。
而大基建和房地產，是最直接有效的兩劑藥方。
延期最狠的一年
延期年年有，但2020年絕對是最狠的一年，沒有之一。
疫情導致停工，讓很多樓盤不得不延期交付。
▲榮和多盤年初發布延期公告。有的盤連公告都不發，延期6個月+。
▲原計劃2020交房的部分樓盤（僅供參考，具體以實際為準）。
粗略統計，這一年，共有20多個樓盤出現了延期交房。有的延期比較收斂，只延期一兩個月。有的就有點無恥了，延期了半年之餘。
哪怕疫情是“免死金牌”，也不能濫用吧？
基建大大大躍進
基建及新基建的推進力度，又快又準又狠。從疫情後，就開始了大幹快乾猛幹。甚至，有點不像南寧之前的作風。
不管你察覺沒察覺，反正小劍是察覺到了。
年初，廣西印發《2020年第一批自治區層面統籌推進重大項目建設實施方案》。其中，羅列了南寧2020年106個重大項目的建設計劃，3條地鐵線、哈羅禮德、啟迪東盟科技城、紅星美凱龍、奧特萊斯、武鳴大學城、五象南眾多產業園等在列。
▲廣西相關文件截圖。
項目之多，金額之多，以往很少見。這還只是第一批。
其實，今年全國各地基建都很猛。3月初，全國24省市就發出了累計50萬億的基建及新基建投資清單。
▲25省市投資計劃。來源：中國經濟週刊
真的，比2008年金融危機那會兒還要猛。
2萬+樓盤突破20家
2020年，很有趣，漲跌異常分明，終於有了幾個像樣的好房子。
這廂，半數樓盤出現了降價促銷；那廂，超20個樓盤（不含別墅）房價2萬+，局部3萬+。
這一年，2萬+樓盤數量再創歷史新高。
▲2萬+樓盤一覽表（初步統計，僅供參考）。
從區域分佈來看，除了江南有2個，其他基本都在青秀和五象新區。
為啥眾多改善購房者只認青秀和五象？此表已說明問題。
不要光看價格，經濟學規律告訴我們：價格的背後，是價值的體現。
青秀五象之所以價格高，乃是城市頂級資源的集中佔有。同樣，北京上海房價高，乃是對全國頂級資源的集中佔有。
五象南、興寧東“雙飛”
這一年，除原有鳳嶺、五象湖等坐鎮一線熱度外，五象南及興寧東成為新寵，雙雙起飛。
一方面，地多。
據克而瑞的統計數據，從今年南寧的土地出讓分佈來看，五象南和三塘是僅有的兩個超600畝（住宅）的板塊。
▲五象南、興寧東今年土地計劃供應超600畝。
地多，是房熱的信號。
另一方面，諸多大配套、新項目或上市，或有了時間表。
如興寧東的奧特萊斯、萬科第五園、聯發臻境等，如五象的萬有國際度假區和一眾產業項目等。綠地也把東盟總部，落在了五象南。
這也是信號。
但這樣的板塊好不好住？以後能飛多高？現在五象南部分樓盤賣到一萬三四是否透支？擇日單獨再議。
2020樓市的7個啟示
就像那句名言：失去後才知可貴。
在樓市，很多購房者總是經歷過後才敢相信。但往往，那時就晚了。我們應該，站在明天，看到後天，才能更好的活在今天。
站在2021年，回看2020年，送7條啟示錄給大家。
①永遠不要完全相信你眼睛看到的，很可能那只是你願意看到的。有時，不是看見才相信，要相信才看見。
②2020開局幾個月，樓市是很難，但斷然不會一直難。就像你每年都期盼房價暴跌，可期盼了10幾年，結果非但沒有暴跌，反倒你被同齡人狠狠的拋棄了。
③上半年，開發商很痛，很缺錢，是比2019年底更好的入手時機。下半年，等到他們續上命了，就該要利潤了，就該薅你的羊毛了。
④2020南寧樓市全明星一陣營：五象湖、鳳嶺北、蟠龍、鳳嶺南、三岸，五象湖為中鋒。全明星二陣：五象南、興寧東、龍崗、玉洞東、大朝陽(舊改)，無中鋒。
⑤價值決定價格，板塊價差真的形成了。部分板塊從1.1萬元/㎡左右，回落至八九千元；也有部分板塊從1.1萬元/㎡左右，漲到了一萬三四。
⑥一直等待抄底的人，沒有行動力，只會離底部越來越遠。最後，很遺憾，他們會淪為“買漲不買跌”的一員。
⑦2020年，二手房拋售顯著增多，筍盤頻頻出現。想急於入住的扒友，建議挑一挑二手次新房。
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文|七小劍 編|小二郎
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