一.認清城市分化的局勢

大城市化的發展模式已經被中央明確，城市分化的局勢在樓市下半場將非常明顯。在此局勢下，很多城市的房產只有居住價值而沒有投資價值。很多三四線城市，過去的房價上漲，很重要一個因素就是棚改所帶動。

而現在棚改將迎來最後一年，2020年全面結束，一旦棚改不再，購房需求下降，整個樓市將會引來巨大考驗。

今年的棚改目標到底完成的怎樣了？明年的棚改大概會怎樣收尾呢？對於這些被棚改撐起來的城市，我們該怎麼辦呢？有多餘的房子是該出售，還是繼續持有，明年是這些城市買房的好時機嗎？跨年演講中，我會針對這部分對棚改依賴嚴重的城市給大家做一番解讀，說不定就會有你所在的城市。

三四線城市有風險，而一二線城市的房子就一定能買嗎？大家要知道，中國現在人均住房面積已高達40.8平方米，套戶比高達1.13，中國人住房短缺時代早已宣告結束了，大家都進入有房時代。

一方面房子不再短缺，另一方面，此刻中國的房價卻已經達到歷史最高點。我們來看下50個典型城市的房價收入比，那些所謂的大城市基本都是排在前列，15-36之間。也就是說在很多大城市，一個家庭不吃不喝要在15-35年才能買得起房子。 刨去日常生活消費，要30-50年才能買得起房。

雖然說房價收入比，不能直接用來衡量一個城市房價是否有泡沫的全部參考，但是的確也反映了一些問題。我們是應該去買那些房價收入比低但是城市基本面一般的城市呢？還是買那些城市基本面很強，但是房價收入比高的城市？

最關鍵的還有一點，嚴厲的調控還在持續。因為限購，很多城市需要多年社保才能買房，因為限售，很多城市需要房產證下來多年後才能賣房；因為限貸，大家需要更多用自己的真金白銀去購買房產。

所以，哪怕很多價值很高的城市，也不會像過去那樣猛漲了。甚至在他們之中，一些城市的房價會在接下來進入橫盤甚至是陰跌狀態，在這樣的形勢下，我們又該怎麼做？

是的，連續多年的上漲，很多城市的樓市已經積累一定的風險和泡沫，同時在收割了大量的購買力之下，新的購買力又還沒生長起來，屬於這種情況的一部分一二線城市的房產也會歇一歇，回調回調了。

但是，也會有一部分城市，會在持續不斷的人口的流入下，在前期的房價調整充分之下，在強烈的供需矛盾下，率先開啟樓市回暖，在2020年依然會有不錯的漲幅。而我們要在2020年做對房產投資，就必須將目光集中在這一小批率先回暖的城市上，在上漲週期來臨前進場。

所以，接下來的2020年會是很關鍵的1年，但也會是形勢複雜的1年。到底哪些城市雖然是有價值，但也難逃階段性下跌的命運？又有哪些城市將要回暖，必須要集中火力抓住時機果斷購買的呢？所有的這些問題的答案，我都會在年終秀上詳細的給大家分享。

二.選對新區，是下一波房價紅利所在

中國的城鎮化發展到今天，很多城市的老城區的發展容量和配套設施已經不能支撐城市的發展，所以很多城市不可避免的就要向外擴張，發展新區。

當然，這裡還存在一個因素就是：中國城市發展的市長承包制，一個城市發展的結果直接關係到該長官的業績和升遷。

所以，很多城市的一把手都想在自己任期內做出成績，留下印記，那麼很大一個方式就是：拉投資，搞基建，建新區。所以，在中國960平方公里的土地上，大大小小充斥著3500多個新區。

按照這些新區的人口規劃相加，最終會得出一個什麼數字？34億人口。這個數字恐怖嗎？相當恐怖。相當於中國規劃的這些新區，可以裝進全世界一半的人口。很明顯，有很多城市的新區未來是發展不起來，甚至要淪為這場城市化進程的炮灰的。

但是我可以明確告訴大家的是，在中國城鎮化高速發展的最後10年裡，有一部分新區，一定是能夠發展起來，超越老城區成為這個城市未來的中心，新的主宰，成為這個城市房價漲幅最高的區域。上海浦東新區就是過去上海城鎮化發展的一個最典型的案例。

只是這一刻，大部分新區還沒完全成型，處於一個去買房又不方便，但是不去買房又怕錯過機會的糾結態勢，非常尷尬。

如果大家能夠對一些新區的發展有充分的認識，選對一些新區去買房，在價格相對低的同時，未來還能收穫一波最大的房價上漲紅利，這是城鎮化發展留給我們的最後機會。

但是新區是一把雙刃劍，如果一旦選錯，未來房價漲幅不大不說，甚至後期連基本的配套都跟不上、補不齊，連住都住得不方便，甚至淪為鬼城。

所以，如何評判新區未來是否能發展起來，會是今年跨年演講中和大家分享的一個重點主題之一。屆時，我也會有一份全國各大城市新區價值名單排行表，價值最少值100萬。

三.多維度建立房產認知體系

買對房子，是個立體的分析過程，系統決策的過程。涉及到對選城市、選對區域和選對項目3個維度。

選對城市，最關鍵的是看城市的基本面，這背後包含了一系列的數據：GDP總量和增速、人口總量和增速、外來人口占比，城市人口住房持有率，金融本外幣總量和增速、小學生人口總量和增速等等。在今年的跨年演講，我會給大家做一份城市價值排行名單，給大家一個選城市買房的參考。

進一步的就是選對區域和板塊，其實在過去這一波房價上漲裡，哪怕是同一個城市，不同區域和板塊和房價漲幅是相差很大的。比如說深圳，從15年房價上漲開始計算，漲幅最高的區域不是南山和福田，而是龍華和龍崗，而上漲一直乏力的鹽田，依舊在這一波房價上漲的浪潮中處於末端，甚至還有買了房不掙錢的。

至於板塊，有些板塊因為地段，在上漲中拔得頭籌，有些板塊因為學位和地鐵等配套的兌現，後期還在不斷的疊加漲幅。而有些板塊，因為某些硬傷，漲幅並不樂觀，比如緊挨深圳羅湖的龍崗布吉。所以，選區域和板塊也是要進行系統性研究，涉及到背後一系列的學位、商業、土拍、通勤等因素的跟蹤和模型建立。

最後，項目和產品的選擇。大家平時應該留意到一個現象，在二手房市場，有些小區是小戶型單價賣得很貴，而有小區是大戶型賣得貴，這就會涉及到產品和板塊匹配度的問題。

選項目的一大誤區就是項目和產品的錯配，明明是高端板塊，你卻去買那些剛需屌絲戶型；而有些板塊就是剛需居住板塊，你卻偏偏去買豪宅買大面積。最後的結局就是，當你的房子要掛到二手市場的時候，那就是：屌絲買不起，土豪看不上。要麼就降價出售，要麼就是自己好好收藏吧。

當然，選錯項目和產品需要注意得問題很多，如何選擇開發商？如何選擇配套，不同城市購房者對不同配套的敏感度？如何選擇戶型？等等，還要尤其關注未來年輕人對房子的喜好，因為90後，00後未來是接盤俠的主力軍，他們喜歡怎樣的房子，就是你應該要去關注的房子。

以上三個維度，選對城市，選對區域和選對項目，環環緊扣，一旦把這3者能夠有機的搭建起來，就會成為你在房產市場買房的利器，無往不利。