一.认清城市分化的局势

大城市化的发展模式已经被中央明确，城市分化的局势在楼市下半场将非常明显。在此局势下，很多城市的房产只有居住价值而没有投资价值。很多三四线城市，过去的房价上涨，很重要一个因素就是棚改所带动。

而现在棚改将迎来最后一年，2020年全面结束，一旦棚改不再，购房需求下降，整个楼市将会引来巨大考验。

今年的棚改目标到底完成的怎样了？明年的棚改大概会怎样收尾呢？对于这些被棚改撑起来的城市，我们该怎么办呢？有多余的房子是该出售，还是继续持有，明年是这些城市买房的好时机吗？跨年演讲中，我会针对这部分对棚改依赖严重的城市给大家做一番解读，说不定就会有你所在的城市。

三四线城市有风险，而一二线城市的房子就一定能买吗？大家要知道，中国现在人均住房面积已高达40.8平方米，套户比高达1.13，中国人住房短缺时代早已宣告结束了，大家都进入有房时代。

一方面房子不再短缺，另一方面，此刻中国的房价却已经达到历史最高点。我们来看下50个典型城市的房价收入比，那些所谓的大城市基本都是排在前列，15-36之间。也就是说在很多大城市，一个家庭不吃不喝要在15-35年才能买得起房子。 刨去日常生活消费，要30-50年才能买得起房。

虽然说房价收入比，不能直接用来衡量一个城市房价是否有泡沫的全部参考，但是的确也反映了一些问题。我们是应该去买那些房价收入比低但是城市基本面一般的城市呢？还是买那些城市基本面很强，但是房价收入比高的城市？

最关键的还有一点，严厉的调控还在持续。因为限购，很多城市需要多年社保才能买房，因为限售，很多城市需要房产证下来多年后才能卖房；因为限贷，大家需要更多用自己的真金白银去购买房产。

所以，哪怕很多价值很高的城市，也不会像过去那样猛涨了。甚至在他们之中，一些城市的房价会在接下来进入横盘甚至是阴跌状态，在这样的形势下，我们又该怎么做？

是的，连续多年的上涨，很多城市的楼市已经积累一定的风险和泡沫，同时在收割了大量的购买力之下，新的购买力又还没生长起来，属于这种情况的一部分一二线城市的房产也会歇一歇，回调回调了。

但是，也会有一部分城市，会在持续不断的人口的流入下，在前期的房价调整充分之下，在强烈的供需矛盾下，率先开启楼市回暖，在2020年依然会有不错的涨幅。而我们要在2020年做对房产投资，就必须将目光集中在这一小批率先回暖的城市上，在上涨周期来临前进场。

所以，接下来的2020年会是很关键的1年，但也会是形势复杂的1年。到底哪些城市虽然是有价值，但也难逃阶段性下跌的命运？又有哪些城市将要回暖，必须要集中火力抓住时机果断购买的呢？所有的这些问题的答案，我都会在年终秀上详细的给大家分享。

二.选对新区，是下一波房价红利所在

中国的城镇化发展到今天，很多城市的老城区的发展容量和配套设施已经不能支撑城市的发展，所以很多城市不可避免的就要向外扩张，发展新区。

当然，这里还存在一个因素就是：中国城市发展的市长承包制，一个城市发展的结果直接关系到该长官的业绩和升迁。

所以，很多城市的一把手都想在自己任期内做出成绩，留下印记，那么很大一个方式就是：拉投资，搞基建，建新区。所以，在中国960平方公里的土地上，大大小小充斥着3500多个新区。

按照这些新区的人口规划相加，最终会得出一个什么数字？34亿人口。这个数字恐怖吗？相当恐怖。相当于中国规划的这些新区，可以装进全世界一半的人口。很明显，有很多城市的新区未来是发展不起来，甚至要沦为这场城市化进程的炮灰的。

但是我可以明确告诉大家的是，在中国城镇化高速发展的最后10年里，有一部分新区，一定是能够发展起来，超越老城区成为这个城市未来的中心，新的主宰，成为这个城市房价涨幅最高的区域。上海浦东新区就是过去上海城镇化发展的一个最典型的案例。

只是这一刻，大部分新区还没完全成型，处于一个去买房又不方便，但是不去买房又怕错过机会的纠结态势，非常尴尬。

如果大家能够对一些新区的发展有充分的认识，选对一些新区去买房，在价格相对低的同时，未来还能收获一波最大的房价上涨红利，这是城镇化发展留给我们的最后机会。

但是新区是一把双刃剑，如果一旦选错，未来房价涨幅不大不说，甚至后期连基本的配套都跟不上、补不齐，连住都住得不方便，甚至沦为鬼城。

所以，如何评判新区未来是否能发展起来，会是今年跨年演讲中和大家分享的一个重点主题之一。届时，我也会有一份全国各大城市新区价值名单排行表，价值最少值100万。

三.多维度建立房产认知体系

买对房子，是个立体的分析过程，系统决策的过程。涉及到对选城市、选对区域和选对项目3个维度。

选对城市，最关键的是看城市的基本面，这背后包含了一系列的数据：GDP总量和增速、人口总量和增速、外来人口占比，城市人口住房持有率，金融本外币总量和增速、小学生人口总量和增速等等。在今年的跨年演讲，我会给大家做一份城市价值排行名单，给大家一个选城市买房的参考。

进一步的就是选对区域和板块，其实在过去这一波房价上涨里，哪怕是同一个城市，不同区域和板块和房价涨幅是相差很大的。比如说深圳，从15年房价上涨开始计算，涨幅最高的区域不是南山和福田，而是龙华和龙岗，而上涨一直乏力的盐田，依旧在这一波房价上涨的浪潮中处于末端，甚至还有买了房不挣钱的。

至于板块，有些板块因为地段，在上涨中拔得头筹，有些板块因为学位和地铁等配套的兑现，后期还在不断的叠加涨幅。而有些板块，因为某些硬伤，涨幅并不乐观，比如紧挨深圳罗湖的龙岗布吉。所以，选区域和板块也是要进行系统性研究，涉及到背后一系列的学位、商业、土拍、通勤等因素的跟踪和模型建立。

最后，项目和产品的选择。大家平时应该留意到一个现象，在二手房市场，有些小区是小户型单价卖得很贵，而有小区是大户型卖得贵，这就会涉及到产品和板块匹配度的问题。

选项目的一大误区就是项目和产品的错配，明明是高端板块，你却去买那些刚需屌丝户型；而有些板块就是刚需居住板块，你却偏偏去买豪宅买大面积。最后的结局就是，当你的房子要挂到二手市场的时候，那就是：屌丝买不起，土豪看不上。要么就降价出售，要么就是自己好好收藏吧。

当然，选错项目和产品需要注意得问题很多，如何选择开发商？如何选择配套，不同城市购房者对不同配套的敏感度？如何选择户型？等等，还要尤其关注未来年轻人对房子的喜好，因为90后，00后未来是接盘侠的主力军，他们喜欢怎样的房子，就是你应该要去关注的房子。

以上三个维度，选对城市，选对区域和选对项目，环环紧扣，一旦把这3者能够有机的搭建起来，就会成为你在房产市场买房的利器，无往不利。