来源丨米宅长三角
作者丨太湖三白
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太湖明珠——无锡，长期以来在长三角的楼市矩阵中，扮演着与它经济成就似乎不那么匹配的角色。
地处上海、南京、杭州的地理连线中心，苏锡常都市圈的核心位置，造就了今天的无锡。如此的万亿级大咖，在长三角地区怕是有些委屈了——补涨是无锡始终摆脱不了的宿命。这座城市楼市的任何风吹草动都与“补涨”这个大前提息息相关。
在过去一年中，无锡楼市显现出理性与躁动交织的一面。无论如何，补涨体质、天花板破4、学区房持续看好仍将是2020年无锡楼市的核心议题。
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2020，无锡楼市稳中有升
毫无疑问，无锡楼市与上海、苏州、南京联动性较强，来自上述城市的外溢作用长期持续影响着无锡的动向。
目前，无锡仍然保持着硬核板块20000+，普通板块15000，刚需板块偶见万元房的状态。
但与周边城市比起来，20000+能不能上车都要打个问号。比起沪宁苏三城，无锡的经济发展水平和生活水准，远不及房价差表现得那么高调。
值得注意的是，多项经济指标落后于无锡的南通，在房价表现上似乎要先人一步了。其房价天花板已然悄悄来到40000+，且上涨幅度较为明显。只是，由于购买力的客观事实摆在那里，因此不得不靠不限购稳住价格。
别说“北上海”南通房价不让无锡，兄弟省份浙江有太多四五六七八线小城房价足以“吊打”无锡。尽管无锡的经济总量是不少房价比它高的浙江小城4-5倍。
论起城市能级，无锡必然更具潜力，南京经济总量反超无锡不过是几年前的事情。因此，无锡楼市得以持续看好，并非空穴来风。
另一方面，无锡经济发展水平与宜居指数并不示弱，这意味着这座城市本身的吸引力。
但是，统计数据显示，近五年来，无锡人口累计增长不过三五十万人，目前市区常住居民约为366万。这显然与万亿GDP的经济规模存在一定出入。
换个角度看，你就会发现，无锡未来人口仍有长期增长的潜力。毕竟，家底摆在那里。
乘坐无锡地铁，尽管不可与周边的沪宁杭苏相提并论，但你也会感觉到与2015、2016年相比，车厢里明显开始拥挤。
从宏观基本面上看，无锡未来发展仍面临着经济转型压力和人口导入方面的双重挑战。
其实，这不能怪无锡，这座城市因工业而兴旺，也因工业而积累了可观的财富；相对宽松舒适的生活氛围也是其经济转型相对迟缓的原因所在。
2
高端改善板块
单价破4或只是时间问题
近些年来，无锡城市的版图在高调扩张。硬核板块的价值开始逐渐被凸显。
市中心、太湖新城、蠡湖商圈仍是不可撼动的价值高地，荟聚商圈、东站、惠山万达甚至太科园等近年来有所成长。这也是客观事实。
从操盘的角度看，太科园、钱桥板块、锡东板块则更为理想。
纵观全城，在一些价值高地板块，20000成为打底单价，甚至坊间笑谈：“20000块一个平方都不到，怎么好意思跟人家说你是豪宅？”
前些年，由于大规模拆迁及限价举措，导致无锡高端豪宅供应相对有限，客观上对整个房价体系的攀升构成了一定阻碍。
20000-30000单价的成长相对趋缓，到了30000元以上的高端项目，市场有重新向好的趋势。这足以证明无锡市场的购买力出现了一定程度的分化。
随着未来越来越多的品牌开发商相继入锡，产品线和服务线在内外两重动力的作用下水涨船高，加之城市建设的红利逐步兑现，购买力不断被释放，高端楼盘单价破4、破5并非天方夜谭。
不应忽略，相较江苏省其它城市相比，无锡在基础教育和学区房价格体系层面仍拥有自己的优势。
2018、2019年的高考就出现了有趣的一幕，无锡考生硕果累累，事实上已不输苏州、南京考生，但无锡的学区房价格却较两座大咖相比亲民了许多。
无锡学区房价值长期看好的势头不会改变，但它的价值迟早被重新发现。说到底，还是溢出效应在起作用。而这一点是不能轻易低估的，教育是刚需，已是各路购房人的普遍共识。
一个既定事实是，无锡锡师附小城中校区的一套仅40.5㎡的小户型房源，以56000/方的天价成交，50000元上方对锡城黄金学区房而言，已成定局。
但横向比起来，与南京、苏州动辄70000、80000/方的学区房相比，无锡房价已是亲民。好的学区房，从来不缺有缘人。
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总结
2020年，无锡房产可谨慎入手。但需清楚以下几件事：
1.无锡的房价未来仍有补涨空间，2020年房价天花板破4，已开始显现动力与趋势。
2、太科园板块、钱桥板块和锡东板块在投资层面上来讲，最值得优先考虑。
3、无锡学区房仍有持续看涨空间，但名校周边的小户型房源仍将是学区房市场的主力。
4.无锡市场的整体补涨属性未变，因此，无锡楼市的晴雨表依旧在周边城市的一举一动。
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