楼市专家，净扯淡；投资高手，在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，
这里是民间高手云集的【房投学堂】，
我是堂主唐宋。
“ 知道了真相，你又会如何？”
是的，
知道了真相，你又会如何？
自《2019东莞楼市真相》上篇，发布后
（ 没看过《上篇》的朋友，点此阅读）
各路朋友反馈不一，
一个个问题也接踵而至，
有个问题，就很现实：
老唐，我越看越慌，
知道了真相，我该怎么办？
好吧，正确答案：
买房这种事，
只能是——自己看着办！
最近的房投圈，
聊的最多的两个话题：
一个是：年底买房，能捡到笋吗？
另一个是：现在买房好，还是过完年再买？
既然大家都关心，
我就在《真相》（下篇）的开头聊一聊。
——《2019，东莞楼市真相》（下篇）
1
年底买房，能捡到笋吗？
年底买房，能捡到笋吗？
我的答案是：能，也不能。
为什么是“能，也不能”？
原因即在于，看你是准备买哪里：
如果是买水乡、买临广、买临惠，
甚至是买横盘期的临深，
你，都有可能捡到笋……
但是，如果你是准备买南城，
买松山湖，甚至买”环松“，
抱歉，没有笋。
2
现在买房，还是过完年再买？
现在买房，还是过完年再买？
我的答案很明确：趁现在！
2019的东莞楼市，
只剩农历年的最后二十多天，
开发商12月底要完成的任务，
不管结果如何，
售楼处都停止了疯狂的喧嚣。
能反映真实楼市的二手房市场，
也开始逐渐安静下来，
爆涨后的松山湖与南城，
在不适合“追高”的逻辑下，
交易量也降了下来，
但价格，却也“稳”了下来，
没有丝毫下跌的迹像。
对于刚需买房者，
别犹豫，趁现在！
楼市就是如此现实，这才是真相，
如果没有政策调控，
明年的”开年小阳春“，
大概率会如期而至。
然而，如果是“趁现在”，
那么，买哪里最靠谱？
刚刚爆涨后的松山湖、南城合适吗？
不，爆涨后，峰高不追
是买便宜的水乡、临广、临惠，
甚至是横盘的临深吗？
不，目前还不到理想的买入期！
那么，究竟买哪里才最靠谱？
答案，在文章末尾。
3
明年小阳春，哪里会涨？
明年小阳春，哪里会涨？
首先，很多人问：
刚刚爆涨过的南城、松山湖，
明年小阳春，还会再大涨吗？
答案是：大概率“不会”。
——楼市需求一个横盘调节、
让市民接受新价格的缓冲时间。
但是，再经历一轮小阳春，
这些上涨后的价格，
却会真正、彻底的“稳定”下来，
不用再考虑楼价回调捡笋的可能。
那么，明年的小阳春，
对哪些区域影响最大？
我的答案是：环松山湖+环南城
这些今年正在“补涨”的区域
会借明年”小阳春“之势，真正完成补涨。
所以，如果是赶在小阳春之前“趁现在”，
买哪里最合适？
答案已不言自明，
此前老唐我也写了诸多环松分析文章，
文章末尾有“环松三小强”——
《大朗篇》《寮步篇》《大岭山篇》专题文章链接，
可以自己点开学习，这里不再啰嗦重复。
4
尴尬的临广——遥远的“水乡新城”
四年来，
麻涌、中堂的投资者很受伤，
做为水乡中最靠近广州的两镇，
临广的遭遇，真是与临深不可同日而语，
虽然临深现在是“横盘”，
但至少临深在2015、2016辉煌过，
现在的横盘，也不过是高潮后的调整，
而临广，却是从来没有“风光”过哪怕一天。
当初寄希望于广州新塘的带动，
可惜，新塘的2万+在上一轮也到了顶峰，
由于增城本身只是广州CBD的边郊睡城，
缺乏真正的产业支撑、以及人口购买力支撑，
于是，增城上涨泛力，进入了回调与挤泡沫，
而开发商和中介联合炒作下的“临广”楼市，
自然也就由“想躺赢”，变成了“躺枪”
这几年，
“水乡新城”概念逐渐形成，
“望洪枢纽”（东莞西站）也成为热点之一，
然后，2017、2018年买望洪的投资者们，
却发现到手的房子，价值却在缩水。
真正能反应一个区域投资价值的，
永远只看“二手交易量+交易价格”！
而望洪枢纽，似乎，
“前期炒作”大于“实质推进”，
如今的二手市场价格，还在当初买入价格之下，
这代表着，他们已亏损了两年。
水乡新城，望洪枢纽，
到底未来前景如何？
什么时候买入最佳？
什么时候才会爆发？
一个城市，往往有几个“概念新区”在同时规划，
单单东莞，目前便有四个大概念：
一、东莞国际商贸区（南城）
二、松山湖国家级高新区（松山湖）
三、滨海湾新区（国家大湾区实践地）
四、水乡新城（水乡片区）
以上四个大概念的“级别”，
两个国家级、一个市级、一个片区级
随便一个，便是需要千亿级以上的投资，
然而，一个城市的建设资金，永远是有限的，
如果你是ZF一哥智囊团，去规划分配政府财政，
你是把发展资金，优先投入到国家级？
还是市级？或者是片区级？
点到为止，你心中自有答案。
关于《水乡篇》房投专题文章的写作计划，
时运未到，所以也不必焦急，
且待明年再细说分解。
5
被惠州拖死的——东部
东部几镇，这几年可谓是难兄难弟，
常平、樟木头，早已不复当年光芒；
石龙、石排、企石——石家三兄弟，
以及桥头、谢岗，
全部被惠州的七八千的低房价拖得死死的，
以至于，这几镇的楼市稍微涨一点，
就被旁边惠州海量的房子价格“平均”了，
或平均掉，或外溢掉，
总之，惠州就像一个无底洞，
大片的地皮，无数的楼盘，海量的库存，
把东莞东部几个镇的楼市红利，
稀释、吸收、然后一起拖入深渊。
2016的爆涨都过去几年了，
东部区域一手房均价也才15000，
这让二手房怎么活？
而二手房没有交易，
又谈何投资，谈何变现，
自住谈何“小房换大房”，投资谈何“一换三”，
又怎能不交利息，不亏损，
辛辛苦苦的血汗钱又怎能不被通胀洗劫？
6
你所买的，都是“假滨海湾“
滨海湾新区被分成三大版块：
交椅湾板块+沙角半岛板块+威远岛板块。
聊到这儿，我想考大家一个地图观察能力：
从下面这张图，你能分辨出滨海湾新区的实际区域吗？
下边线好讲，沿海岸线就能明白了，
但是，它的上边线，你知道是从哪里划界的吗？
认真对照一下红色虚线上边缘的划界线在哪里……
没错，你应该看懂了：
就是以“广深沿江高速路”的地理线条为界，
其下方一路到海边，才是真正的“滨海湾”。
然而，你再用贝壳APP的“地图找房”搜一下却会发现，
滨海湾红线内，完全没有新盘或次新二手盘存在。
我们面临一个尴尬的局面：
真正的滨海湾红线内，无房可买
我们买的，都只是周边、周边、还是周边！
我们明明知道，
滨海湾这片区域未来一定不得了，
但是，它现在要么就是一片空白大地真干净，
要么就是一片待拆迁的城中村与旧厂房……
我们明明知道，
买了这里的核心区域品质楼盘未来一定涨，
但是，它现在就是没有住宅楼盘给你买。
甚至连靠谱的二手品质楼盘，都没有。
我们所有能买的，都只是
——新区的外围，外围，还是外围
而当滨海湾真正放出住宅用地，
未来开卖的那天，
我们又会发现，
开盘，已是天价！
而天价买入，
不符合“投资风险+收益最大化”的投资逻辑。
7
松山湖第二生态园——小支点能撬动三个镇？
松山湖第二园区——东莞生态园，
是否能带动茶山、石排、横沥走向辉煌？
今年的茶山，由于时代地产的进驻，
开始步入2.0时代，
在东莞生态园的概念下，
茶山、石排、横沥都引来不少的注目，
然而，一切的概念，都是虚的，
只有真正的高端产业进驻、大量高收入人才流入，
才是真正能影响楼市的。
那么，东莞生态园有多少高端产业进驻，
又有没有“大量高收入人才流入”？
如果没有，那么，
一切的概念，楼市的涨幅，
都将只是空谈……
…… ……
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