樓市專家，淨扯淡；投資高手，在民間，
—— 純實操，講乾貨，說人話，
這裡是民間高手雲集的【房投學堂】，
我是堂主唐宋。
“ 知道了真相，你又會如何？”
是的，
知道了真相，你又會如何？
自《2019東莞樓市真相》上篇，發佈後
（ 沒看過《上篇》的朋友，點此閱讀）
各路朋友反饋不一，
一個個問題也接踵而至，
有個問題，就很現實：
老唐，我越看越慌，
知道了真相，我該怎麼辦？
好吧，正確答案：
買房這種事，
只能是——自己看著辦！
最近的房投圈，
聊的最多的兩個話題：
一個是：年底買房，能撿到筍嗎？
另一個是：現在買房好，還是過完年再買？
既然大家都關心，
我就在《真相》（下篇）的開頭聊一聊。
——《2019，東莞樓市真相》（下篇）
1
年底買房，能撿到筍嗎？
年底買房，能撿到筍嗎？
我的答案是：能，也不能。
為什麼是“能，也不能”？
原因即在於，看你是準備買哪裡：
如果是買水鄉、買臨廣、買臨惠，
甚至是買橫盤期的臨深，
你，都有可能撿到筍……
但是，如果你是準備買南城，
買松山湖，甚至買”環松“，
抱歉，沒有筍。
2
現在買房，還是過完年再買？
現在買房，還是過完年再買？
我的答案很明確：趁現在！
2019的東莞樓市，
只剩農曆年的最後二十多天，
開發商12月底要完成的任務，
不管結果如何，
售樓處都停止了瘋狂的喧囂。
能反映真實樓市的二手房市場，
也開始逐漸安靜下來，
爆漲後的松山湖與南城，
在不適合“追高”的邏輯下，
交易量也降了下來，
但價格，卻也“穩”了下來，
沒有絲毫下跌的跡像。
對於剛需買房者，
別猶豫，趁現在！
樓市就是如此現實，這才是真相，
如果沒有政策調控，
明年的”開年小陽春“，
大概率會如期而至。
然而，如果是“趁現在”，
那麼，買哪裡最靠譜？
剛剛爆漲後的松山湖、南城合適嗎？
不，爆漲後，峰高不追
是買便宜的水鄉、臨廣、臨惠，
甚至是橫盤的臨深嗎？
不，目前還不到理想的買入期！
那麼，究竟買哪裡才最靠譜？
答案，在文章末尾。
3
明年小陽春，哪裡會漲？
明年小陽春，哪裡會漲？
首先，很多人問：
剛剛爆漲過的南城、松山湖，
明年小陽春，還會再大漲嗎？
答案是：大概率“不會”。
——樓市需求一個橫盤調節、
讓市民接受新價格的緩衝時間。
但是，再經歷一輪小陽春，
這些上漲後的價格，
卻會真正、徹底的“穩定”下來，
不用再考慮樓價回調撿筍的可能。
那麼，明年的小陽春，
對哪些區域影響最大？
我的答案是：環松山湖+環南城
這些今年正在“補漲”的區域
會借明年”小陽春“之勢，真正完成補漲。
所以，如果是趕在小陽春之前“趁現在”，
買哪裡最合適？
答案已不言自明，
此前老唐我也寫了諸多環松分析文章，
文章末尾有“環松三小強”——
《大朗篇》《寮步篇》《大嶺山篇》專題文章鏈接，
可以自己點開學習，這裡不再囉嗦重複。
4
尷尬的臨廣——遙遠的“水鄉新城”
四年來，
麻涌、中堂的投資者很受傷，
做為水鄉中最靠近廣州的兩鎮，
臨廣的遭遇，真是與臨深不可同日而語，
雖然臨深現在是“橫盤”，
但至少臨深在2015、2016輝煌過，
現在的橫盤，也不過是高潮後的調整，
而臨廣，卻是從來沒有“風光”過哪怕一天。
當初寄希望於廣州新塘的帶動，
可惜，新塘的2萬+在上一輪也到了頂峰，
由於增城本身只是廣州CBD的邊郊睡城，
缺乏真正的產業支撐、以及人口購買力支撐，
於是，增城上漲泛力，進入了回調與擠泡沫，
而開發商和中介聯合炒作下的“臨廣”樓市，
自然也就由“想躺贏”，變成了“躺槍”
這幾年，
“水鄉新城”概念逐漸形成，
“望洪樞紐”（東莞西站）也成為熱點之一，
然後，2017、2018年買望洪的投資者們，
卻發現到手的房子，價值卻在縮水。
真正能反應一個區域投資價值的，
永遠只看“二手交易量+交易價格”！
而望洪樞紐，似乎，
“前期炒作”大於“實質推進”，
如今的二手市場價格，還在當初買入價格之下，
這代表著，他們已虧損了兩年。
水鄉新城，望洪樞紐，
到底未來前景如何？
什麼時候買入最佳？
什麼時候才會爆發？
一個城市，往往有幾個“概念新區”在同時規劃，
單單東莞，目前便有四個大概念：
一、東莞國際商貿區（南城）
二、松山湖國家級高新區（松山湖）
三、濱海灣新區（國家大灣區實踐地）
四、水鄉新城（水鄉片區）
以上四個大概念的“級別”，
兩個國家級、一個市級、一個片區級
隨便一個，便是需要千億級以上的投資，
然而，一個城市的建設資金，永遠是有限的，
如果你是ZF一哥智囊團，去規劃分配政府財政，
你是把發展資金，優先投入到國家級？
還是市級？或者是片區級？
點到為止，你心中自有答案。
關於《水鄉篇》房投專題文章的寫作計劃，
時運未到，所以也不必焦急，
且待明年再細說分解。
5
被惠州拖死的——東部
東部幾鎮，這幾年可謂是難兄難弟，
常平、樟木頭，早已不復當年光芒；
石龍、石排、企石——石家三兄弟，
以及橋頭、謝崗，
全部被惠州的七八千的低房價拖得死死的，
以至於，這幾鎮的樓市稍微漲一點，
就被旁邊惠州海量的房子價格“平均”了，
或平均掉，或外溢掉，
總之，惠州就像一個無底洞，
大片的地皮，無數的樓盤，海量的庫存，
把東莞東部幾個鎮的樓市紅利，
稀釋、吸收、然後一起拖入深淵。
2016的爆漲都過去幾年了，
東部區域一手房均價也才15000，
這讓二手房怎麼活？
而二手房沒有交易，
又談何投資，談何變現，
自住談何“小房換大房”，投資談何“一換三”，
又怎能不交利息，不虧損，
辛辛苦苦的血汗錢又怎能不被通脹洗劫？
6
你所買的，都是“假濱海灣“
濱海灣新區被分成三大版塊：
交椅灣板塊+沙角半島板塊+威遠島板塊。
聊到這兒，我想考大家一個地圖觀察能力：
從下面這張圖，你能分辨出濱海灣新區的實際區域嗎？
下邊線好講，沿海岸線就能明白了，
但是，它的上邊線，你知道是從哪裡劃界的嗎？
認真對照一下紅色虛線上邊緣的劃界線在哪裡……
沒錯，你應該看懂了：
就是以“廣深沿江高速路”的地理線條為界，
其下方一路到海邊，才是真正的“濱海灣”。
然而，你再用貝殼APP的“地圖找房”搜一下卻會發現，
濱海灣紅線內，完全沒有新盤或次新二手盤存在。
我們面臨一個尷尬的局面：
真正的濱海灣紅線內，無房可買
我們買的，都只是周邊、周邊、還是周邊！
我們明明知道，
濱海灣這片區域未來一定不得了，
但是，它現在要麼就是一片空白大地真乾淨，
要麼就是一片待拆遷的城中村與舊廠房……
我們明明知道，
買了這裡的核心區域品質樓盤未來一定漲，
但是，它現在就是沒有住宅樓盤給你買。
甚至連靠譜的二手品質樓盤，都沒有。
我們所有能買的，都只是
——新區的外圍，外圍，還是外圍
而當濱海灣真正放出住宅用地，
未來開賣的那天，
我們又會發現，
開盤，已是天價！
而天價買入，
不符合“投資風險+收益最大化”的投資邏輯。
7
松山湖第二生態園——小支點能撬動三個鎮？
松山湖第二園區——東莞生態園，
是否能帶動茶山、石排、橫瀝走向輝煌？
今年的茶山，由於時代地產的進駐，
開始步入2.0時代，
在東莞生態園的概念下，
茶山、石排、橫瀝都引來不少的注目，
然而，一切的概念，都是虛的，
只有真正的高端產業進駐、大量高收入人才流入，
才是真正能影響樓市的。
那麼，東莞生態園有多少高端產業進駐，
又有沒有“大量高收入人才流入”？
如果沒有，那麼，
一切的概念，樓市的漲幅，
都將只是空談……
…… ……
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