“投資300平到400平的公寓，有什麼選擇？”樂居後臺有不詢問改善型樓盤的購房者。對於置換房源，他們關注的重點有三個：大戶型、地段、配套。
戶型，要在120㎡以上，地段最好要配套完善，近不近市區倒不是他們的第一選擇，他們更在乎居住體驗。
今年初，對於深圳購房者而言，疫情並沒有產生太大的影響，他們的買房需求仍然旺盛。無論10萬+的公寓產品，還是3萬+的待發展區域的小戶型公寓，都獲得良好的銷售業績。
深圳市場上有不少豪宅項目，還有很多豪華公寓項目，比如深圳灣1號，深圳樓市的奢華象徵，在深圳公寓領域佔有絕對優勢。
為了解決購房者關心的問題，樂居君梳理了2020年預計入市的高端住宅+公寓項目。高端大戶型新樓盤有哪些？置換型物業要如何抉擇？來一睹為快！
1
大戶型公寓請專注於南山
恆裕深圳灣
未來將蛻變成為世界級CBD，總建面約41萬㎡，其中，寫字樓高度約310米，公寓高度約255米，據悉，現有戶型分為三種，162-164㎡兩房戶型、223㎡三房戶型、340-343㎡四房戶型和少量未公佈的580㎡超大面積產品。
區域片區：南山 後海
戶型：160㎡-580㎡公寓
預計均價：約16萬
推售時間：預計2020年上半年（現已開放城市展廳）
交通：最近的地鐵站是2號線和11號線的後海站，稍遠的是地鐵2號線登良站。
商業：周圍有華潤“春筍”大廈、人才公園、海岸城商圈以及未來的華潤深圳灣廣場等南山頂級配套。
教育：項目周圍最近的學校有南二外、學府中學、北師大附小、深圳灣學校等。
周邊價格：周邊樓盤最著名的是深圳灣1號，均價18萬/平。
晗山悅海城
南源工業區城市更新單元，項目主要由4棟高層建築和1棟幼兒園構成，A/B座為辦公及公寓業態，C/D座為住宅業態，容積率6.58，規劃居住人口1594人，停車位992個。
區域片區：南山 蛇口
戶型：88㎡-197㎡公寓、160㎡-300㎡住宅
預計均價：約10-11萬
推售時間：預計2020年入市（建設中）
交通：位於前海蛇口自貿區範圍內，臨近在建地鐵12號線地鐵口“四海站”。
商業：項目自帶1.5萬㎡商業，附近還有信和自由廣場、花園城、寶能太古城和海上世界等商業。
教育：項目在育才三小和育才二中的學區範圍內，另外，項目自帶9班制幼兒園，周邊學校有後海小學、育才二小、深美國際學校和深圳市育才中學等。
周邊價格：項目地處前海蛇口自貿區，蛇口片區近幾年新房供應不少，之前入市的招商雙璽和萬科蛇口公館均售罄。
周圍二手房價格在6.2萬-12.5萬/㎡之間，蛇口均價9.9萬/㎡。
臨海攬山御園
項目佔地面積約4.0萬㎡，計容總建面約19.6萬㎡，容積率5.78，半圍合式佈局，社區內部主要以住宅為主，商務公寓部分建面約5.5萬㎡，商業部分建面約0.2萬㎡。
區域片區：南山 蛇口
戶型：92-400㎡公寓、100-290㎡住宅
預計均價：約10-11萬
推售時間：預計2020年上半年（已開放展示中心和樣板間）
交通：地處前海蛇口自貿區，臨近在建中的12號線“工業六路”站，距離2號線水灣站約1公里。
商業：項目自帶3層小型社區商業，附近還有花園城和海上世界商圈，花園城購物中心、匯港購物中心等商業。
教育：配建有一所9班幼兒園，屬於育才一小、育才二中學區範圍，周圍有育才三小、育才中學、育才一小、深美國際學校和太子灣學校等。
周邊價格：周圍二手房價格在6.6萬-10萬/㎡之間，蛇口均價9.9萬/㎡。
深業世紀山谷
佔地面積約為5.2萬㎡，總建面面積約為33萬㎡，分為二期開發，一期是二類居住用地和商業用地，住宅部分供應總建面3萬㎡，項目分為住宅、公寓、酒店、商業、辦公等各種業態，屬於城市綜合體。
區域片區：南山 科技城
預計均價：預計9萬
推售時間：預計2020年（建設中）
交通：周圍比較近的地鐵站是1號線“白石洲站”。
商業：項目附近有萬象天地和益田假日廣場。
教育：項目在沙河小學及南山區第二實驗學校學區範圍內，另外，配建一所幼兒園及一所九年制學校。
周邊價格：項目周邊是華僑城千萬豪宅片區，周圍二手房價格在5.5萬-17.1萬/㎡之間，華僑城片區均價9.7萬/㎡，白石洲片區均價為7.4萬/㎡。
總結下來，高端公寓大多集中在南山區，而且不單純是公寓待售，南山大多是住宅公寓一起賣，比較多樣化，想要購買改善型公寓的置業者可以重點關注南山市場。
那麼，高端的住宅市場又怎樣？供應主要的在哪幾個區域？
2
豪宅供應區“三巨頭”
南山
華潤城潤璽一期（華潤城四期）
華潤城位居南山高新技術產業園區中區東部，高新區是深圳目前最大的科技商務區，整個區內住宅用地較少，周邊有大沙河公園、科苑公園、高爾夫球場、歡樂谷、世界之窗、益田假日廣場、深圳灣體育館等配套。
區域片區 ：南山 科技園
戶型： 99-190平住宅
預計均價：約11萬
推售時間：預計在2020年（展示中心已經開放）
交通：臨近地鐵1號線“高新園站”，自駕、公交也很方便。
商業：自帶24萬㎡的商業萬象天地。
教育：南外九年制學校、幼兒園等利好配套。
周邊價格：科技園區是深圳寸土寸金的核心區域，周圍二手房價格在6.4萬-15.8萬/㎡之間，科技園片區均價11.4萬/㎡。
福田
海德園
項目位於福田香蜜湖安託山片區，半圍合式佈局，項目分為A、B兩區，A區建築面積中含住宅約9.52萬㎡，B區建築面積中含住宅約2.66萬㎡，商業0.6萬㎡。
值得注意的是，3月12日，安託山文博公園-生態工業區項目設計I標段啟動公開招標，2005年就正式立項的安託山公園終於開始動工了，屬於福田的一大利好，也為海德園項目增加了一絲亮點。
區域片區：福田 安託山
戶型： 89㎡-248㎡
預計均價：預計10萬+
推售時間：預計在2020年（建設中）
交通：較近的地鐵站是2號線與7號線交匯處的“安託山站”和2號線“深康站”。
商業：周邊沒有大型商場，但項目自帶商業。
教育：紅嶺實驗小學，紅嶺中學（高中部）
周邊價格：之前盤點各區新盤的時候，有人就有留言詢問海德園，未來，該項目將成為購房者矚目的熱點樓盤之一。
安託山片區前有萬科臻山府、安巒公館這類高端樓盤，周圍二手房價格在9.2萬-17.6萬/㎡之間，該片區均價10萬+/㎡。
加福華爾登府邸
位於福田區福強路與國花路交匯處，加福華爾登府邸規劃總高度為239米的住宅樓，即規劃為深圳第一高住宅樓。
區域片區：福田保稅區
預計均價 ：約12萬
推售時間：預計2020年末（建設中）
交通：雙地鐵，毗鄰福田口岸與廣深高速入口。
商業：自身的商業配套。
教育：小學、初中屬於福田外國語學校南校區、福田保稅區幼兒園
周邊價格：福田保稅區已多年沒有新房入市，這次一來就有大動作。
根據鏈家數據可以看出，項目周圍二手房價格在5.9萬-8萬/㎡之間，福田保稅區均價6.6萬/㎡。
寶安
泰禾深圳院子
規劃有11棟別墅群、2棟高層住宅，泰禾深圳院子項目任何新的進展都備受關注。
區域片區：寶安 尖崗山
類型： 155-181㎡商墅、200-246㎡合院
預計均價：約13萬
推售時間：預計2020年（建設中）
商業：項目配建一所6班幼兒園。
教育：項目自身配建商業。
周邊價格：深圳的豪宅區的尖崗山片區，項目周圍二手房價格在9.4萬-16.4萬/㎡之間，片區均價9.4萬/㎡。
泰華梧桐聚落花園
商業約2500㎡，住宅約4.6萬㎡。泰華梧桐聚落花園停車位為395個，為地下停車位。
區域片區：寶安 寶中
戶型： 套內90㎡以下為主的住宅
預計均價：約9萬
推售時間：預計2020年（建設中）
交通：項目臨近1號線寶安中心及新安站的中間位置和5號線寶華站。
商業：深圳最大購物中心壹方城。
教育：深圳市寶安區海旺學校，九年一貫制學校，寶安區教育局直屬的公辦學校，和正在建設中的海天學校。
周邊價格：寶安中心區周邊已成為寶中新豪宅區域。
項目周圍有壹方中心、都市茗薈花園等項目，壹方中心、熙龍灣二期房價已破13萬單價，都市茗薈花園單價也達到了10萬+。
項目周圍二手房價格在4.7萬-14.1萬/㎡之間，寶安中心區均價9.9萬/㎡。
都市茗薈花園二期
共規劃5棟42-43層高的住宅，二期以小戶型為主，二期總戶數為732戶，其中面積小於90平的戶型有549套，佔總量的75%。
區域片區：寶安 寶中
預計均價：10-11萬
推售時間：預計2020年（建設中）
交通：距離最近的是1號線新安站和5號線寶華站。
商業：深圳最大購物中心壹方城。
教育：海旺學校、濱海小學、寶安實驗學校、海濱中學
周邊價格：項目臨近的天健時尚空間11.3萬/㎡，熙龍灣一期12.9萬/㎡。
周圍二手房價格在4.7萬-14.1萬/㎡之間，寶安中心區均價9.9萬/㎡。
不出意料，豪宅大部分集中在南山、福田、寶安三個區域，2019年這三區就是名副其實的豪宅供應“三巨頭”，看今年的豪宅新盤區位，估計會繼續稱霸。
3
改善性購房者：
嚐到“甜頭”後伺機而動
供應不斷，深圳的頂豪市場需求依舊旺盛，價格也十分堅挺。對於有錢人來說，買頂豪並不一定是為了增值，更多的可能是考慮它的保值功能。
✔ 來看下去年公寓的成交數據：
2019年，深圳公寓市場走出了一波獨立行情，表現優秀。2019年近1.9萬套公寓被拿下，成交均價同比升漲3.6%至61900元/㎡。
✔ 去年豪宅成交數據：
2019年豪宅熱銷排行榜中，
華潤城潤府以460套的成績位列第一。中洲灣以437套的成績位居第二。前十榜單中，南山和福田分別佔6席和4席。✔ 今年3月份的豪宅成交數據
3月7日，深圳第一個豪宅項目招商太子灣·灣璽開盤。單價8-11萬/平，總價2000萬起，帶精裝修交房，12小時內成功售罄。
3月13日，太子灣又加推14套240㎡-398㎡公寓，當天半小時進行線上選房，8秒售罄！
去年12月的豪宅成交量月度最高，3月出現過一個成交小高峰，之後下滑，後半年，豪宅供應量增加，9月開始成交量波動上升，現在看來，2020年開年的3月份有點復刻了去年的形勢。
根據咚咚找房數據來看，深圳新房住宅90~144㎡產品的成交佔比，從2016年的17.9%，
上升到2019年的47%；但深圳新房住宅90㎡以下產品的成交佔比，從2016年的70.5%，降至2019年的49%改善性需求已變成深圳樓市的主力軍，未來還可能會繼續增大，現在，深圳買房上車更不容易了，剛需買房難度大大增加。
✔ 來看下區域，南山福田寶安是深圳高端樓盤的“供銷大區”，真正的豪宅仍然需要地段的支持，深圳核心區域的豪宅仍然是主流。
豪宅方面的供應量比豪華公寓更多，這幾個區域都在把商務公寓做大，看下這些頂豪中的戰鬥機，無一不是位於該區域中的頂級片區，無論是豪宅還是公寓，都嘗試著要做到奢華極致。
對於頂級土豪而言，這些“天價”樓盤也為他們提供了投資機會，未來，優質地段豪宅項目供應量或許還會出現增加。
之前嚐到深圳房產市場“甜頭”的置業者，也都在為等待下一次的入市機會翹首以盼。
注意：以上所有新盤的開盤時間和價格信息，以開發商公佈為準。
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一線房地產從業人員，自學中國經濟流通學。從事房地產數10年，誠信經營，專注城市更新 深莞惠一手樓住宅寫字樓商鋪買賣及租賃.
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