年末回望，武漢各大新區表現亮眼。特別是地價頻繁過萬，房價一路狂奔的花山，成功引起了很多武漢購房者的關注。這是哪裡冒出來的“新販子”？
嚴格來說，花山才不是麼“升班馬”，區域樓市能有今年這樣的表現，也真不是一蹴而就的。
2017年8月1日，毗鄰武漢軟件新城編號為P(2017)057號熔斷地塊吸引了多家知名房企的激烈爭搶，樓面價首度破萬。接下來，這個片區的地塊土拍基本都保持在10000元/平左右的地價。
至今年6月27日，位於花山的P(2019)078號地塊，經過高達101次競拍，最終以溢價率74.71%成交，成交樓面價10584.01元/平米。
但是，一直以來都有購房者問老歡，花山這麼一個新區，房價眼看都衝2萬了，板塊價值是不是提前透支了？高地價高房價之後，還有性價比項目可選嗎？
熟悉的朋友都知道，對於第一個問題，老歡的建議一向是：板塊價值，主要看區域發展是否有潛力；而針對第二個疑問，老歡也有一個比較通用的準則：1、首選毛坯；2、產品有特點舒適度要高；3、有強大的品牌支撐。
以上方法怎麼實踐，我們今天不妨就拿花山當例子，來論證一下。
論板塊價值——有城市、有產業、有風景
花山在哪？不同區域的武漢人可能會給出不同的答案。
老漢口會說，花山蠻遠，可能在武昌；武昌人會說，花山很近，光谷開車10分鐘就到；生活在光谷的人則會告訴你，花山就是光谷的後花園。
認知差別為什麼這麼大？其實這就已經涉及到板塊價值有沒有被完全發掘的問題了。
隨著光谷中心城確立，周邊幾大區域為功能支撐，承接其外溢的產業、居住需求。由於天生的自然環境優勢，花山明確了“國際一流生態城、新型城鎮化示範區”的發展定位，開啟了打造一個生態新城的全新曆程。
▲花山鳥瞰 圖源網絡
至2013年，華師大附小進駐花山，嚴西湖大橋、花山大道與花城大道通車串接三環線，構成了花山的區域交通網。
期間，中部地區規模最大最豪華的超五星級綠色生態酒店——光谷花山希爾頓開業；常家山國際運動公園正式啟動；集品牌餐飲、精品購物、專業服務於一體的花城匯開業。
花山開始逐步走進光谷乃至武昌人的視野，原來這裡不止是環境優美，生活配套也在完善，並不是一座空城。
▲地鐵19號線走向 圖源網絡
今年2月，地鐵19號線破土動工。12年過去，花山新城已初具規模，區域價值迅速提升。花山也以嶄新的姿態站在了所有武漢人的面前。
基礎配套落實的同時，片區以武漢軟件新城為依託，還打造了光谷智慧健康園，為光谷千億級生物產業尋求創新增長點。
▲花山綠道 圖源網絡
如今這裡已經聚集了逾百家企業，其中包含IBM、法國陽獅、飛利浦等世界500強。提供了大量的就業崗位，帶來常住人口，為區域的可持續發展打造具有競爭力的基礎和佈局。
根據2019年光谷工作會議，東湖高新區提出高起點建成“東部副中心”，以“一核兩軸”為架構，加快推進“一主兩副四組團”的城區空間佈局。其中，花山組團將完善旅遊、科研配套及生活服務等設施。
▲軟件新城 圖源網絡
這裡未來還將吸引1000家高新技術企業落戶，實現20萬人就業，80萬人居住，打造一個智慧生活的生態科技新城。
▲花山鳥瞰 圖源網絡
目前，花山已經從初期的聯投、億達、萬科、碧桂園少數幾個開發企業，發展到如今包括武地、建發、綠城、省交投、紐賓凱在內的眾多品牌地產商雲集，並陸續拿出各自的標杆產品，帶來強大的人群聚集效應，促進區域教育、醫療、商業等配套的加快成熟。
面對這樣一個各方利好持續兌現中，或將成為武漢最具文化和宜居生態區域之一的新城，你能說板塊價值已經完全展現，提前透支了嗎？
論產品特點——區域唯一真正低密住區賣毛坯
既然區域發展後勁十足，那麼我們如何去挑選一個最具性價比的項目呢？由於精裝修普遍存在高溢價，我們當然首選毛坯。
目前，花山片區在售樓盤大部分以精裝為主，毛坯盤僅有聯投光谷瑞園和紐賓凱·麓院兩個項目。
聯投光谷瑞園在售高層和洋房，而紐賓凱·麓院產品類型全部為小高層和洋房。
眾所周知，由於城市土地供應日趨緊張，低密度住區越來越稀缺。特別是洋房產品，除了容積率低於普通住宅，其居住環境更加舒適，樓層不高更利於老人和小孩出行。
然而目前市面上，在售的洋房產品其實已經很少了，老歡之前粗略統計過，武漢四環內在售洋房不超過15個，稀缺性不言而喻。
▲紐賓凱·麓院沙盤
那麼問題來了，類似的產品，我們應該怎麼挑？別忘了，老歡提到的第二點——產品特點。
仔細比較會發現，紐賓凱·麓院佔地面積10.77萬方，但容積率只有1.2。雖然低容積率在花山不算特別優勢，但大家需要注意的是，項目的低容積率是如何得來的。
在武漢低容積率住區轉一圈你就會發現，很多項目低密的“法寶”就是：高低配。
▲高低配 圖源網絡
通常做法是，用別墅產品+高層住宅來“平均”整體容積率。比如，別墅組團的容積率在1.0以下，那麼即使高層組團在3.0以上，整個小區的容積率也不會超過2.0。
這樣一來，一方面，高層被壓榨了，除了個別樓棟外，大部分戶型依然是高密度低舒適度的；
另一方面，墅區住戶也並不見得有多爽。因組團之間是否共享社區資源而不斷產生糾紛的事件，時有發生。
▲麓院實景
這時，紐賓凱·麓院與眾不同的產品特點就凸顯了。項目由5棟6F洋房、18棟9-11F小高層，5棟17-18F的高層組成，1.2的容積率是實實在在平攤出來的。
對居住者而言，超低的容積率就意味著更舒適的居住體驗。因為，在同樣面積的地塊上，樓棟越少，公共活動空間就越大，樓棟之間的距離也就更開闊。
而具體到日常生活中，容積率越低，每棟樓的每一個戶型，不論是在採光、通風、私密性等各方面都會得到更多的保障。
論居住舒適度——三面採光不算什麼，四開間朝南才是享受
除了做到真正的低容積率，麓院此次首推洋房和小高層都是一梯兩戶的板樓設計，位於地塊的西側，除1號樓南向偏東之外，其他七棟均是正南北朝向。
▲首期沙盤
鑑於平面戶型圖表現力過於平庸，而且項目大部分樓棟基本都已是實體呈現，老歡決定做個實況轉播。
▲老歡樣板間實拍
以上為洋房一樓戶型客廳到花園實拍。整個戶型視野開闊，南北通透。四室兩廳兩衛的設計，卻做到了四開間朝南，並且南向帶三個陽臺。天氣晴朗，
陽光幾乎可以穿過整片客廳和居住區域。
▲老歡樣板間實拍
再看中間層，以上為二樓觀景實拍。該戶型也是四開間朝南，南北通透，北面有生活陽臺，南向客廳和主臥各有一個露臺；其中客廳外面的露臺面積較大，南向完全無遮擋，可以隨意打造成陽光房或空中花園。
▲圖源網絡
而對比同區域140平左右四房戶型可以發現，基本上只能做到客廳、主臥和一個次臥朝南，舒適度大打折扣。
當然，除了145-193平退臺洋房，項目戶型段齊全，小高層建面約93-138平，均為坐北朝南佈局。所有戶型都做到了大面寬、方正實用，並且三開間、四開間朝南。
在此，老歡賣個關子，更多戶型細節感興趣的朋友可以去現場親自解鎖。
論生活便利度——配套成熟，交房即享
區域規劃再強大，戶型設計再亮眼，沒有便利的生活配套也不見得就是性價比項目。畢竟性價比應該還包括日常的生活成本部分。
紐賓凱·麓院位於花山新城常家山路以東，白羊山路以北，周邊南北向有雙谷路、常家山路，東西向有白羊山路、花城北路，路網成熟，自駕方便。
目前花山已有西面嚴西湖大橋和南面花山大道兩條出入口，全程快速路連通東三環魯磨路立交，可直達光谷。
同時，地鐵19號線花山新城站已經開工建設，與項目的直線距離約1公里，步行15分鐘左右。
▲花山路況實拍
花山區域較大的優勢就是人文與教育。目前項目所在區域內有綠城規劃建設的省級示範小學及初中各一所，步行距離約400米左右；另外還有花山小學、光谷二十六小（碧桂園小學）、光谷二十七小等小學。
▲小學實拍 圖源網絡
商業配套上，東湖高新花城匯已於2017年10月正式開業，距離項目約600米左右。另外花山區域內還規劃有花山河商業體，以後花山嚴西湖、花山河、嚴東湖會相互連通，形成區域級商業中心，相當於三個“楚河漢街”規模。
▲花山河商業規劃 圖源網絡
同時，項目西面為花山生態溼地公園，北面則是常家山運動公園，每逢週末，不少武漢人來此露營、踏青，體驗滑翔傘等極限運動。
▲溼地公園實拍 圖源網絡
可以說，整個麓院項目被兩山一湖，環繞其中，生活環境舒適，又能近距離享受區域交通、教育、商業。而這些配套幾乎不用等待，只等項目交房後即可享受。
強大的品牌支撐從何而來——10年佈局大光谷
看到這裡，相信不少朋友早就心存疑問了。紐賓凱不是紮根漢陽，做商業地產的嗎？什麼時候來的光谷？
不知你是否注意過，光谷中心城的紐賓凱國際酒店，森林公園的時見鹿書店，花山的妙享騎士俱樂部以及雲旗運動基地？
對，你沒猜錯，這些都是10年以來，紐賓凱為佈局大光谷所撒下的圖釘。
▲時見鹿書店
紐賓凱在光谷的佈局，外表看起來似乎是做一個酒店、開一家書店、搞兩個休閒運動、修幾棟房子幾件毫不相關的事情。
但細品就會發現，這些產業之間是互相融合，相輔相成的，早就在區域內形成了一個大的生活服務體系。對光谷商業、高端生活配套的缺失做出了一種補充。
現階段，市面上多數的文旅項目，重點其實在“旅”字上下功夫，樂園、遊樂、休閒設施修起來，以此吸引人流。
但紐賓凱的文旅，則另闢蹊徑，首先突出了“文化”部分。書店所代表的人文藝術，極限運動、馬術等所代表的貴族文化，為光谷的現代城市生活奠定了人文基礎。
▲花山生態新城 圖源網絡
做為這座城市最熱門的新區，每年湧入人口以數十萬計。大光谷並不缺人口，缺的是人文氣息與生活方式。
人們工作日在盒子一樣的封閉空間低頭工作，週末卻沒有一個可以休閒的去處，不能抬頭享受陽光；孩子們也找不到地方撒歡。人群無法聚集、沉澱下來，這樣的新區最終只能淪為睡城。
而現在，這個短板正在被慢慢填補。
可見，麓院並不是紐賓凱一時興起接盤了一個住宅，而是他大光谷版圖中的早已計劃好的一個環節。
文旅休閒，文化先行，紐賓凱花10年時間沉澱下來，與光谷共生長。對新文旅生活的打造，以及佈局大光谷的決心，今天都成為了麓院項目強有力的品牌保障。
老歡綜合點評：
有人說，花山是武漢的後花園，宜居宜業；有人說，花山是武漢下一個富人區和豪宅區，今天的房價不算什麼。
花山作為光谷多個組團之一，從偏遠的小鎮到如今的生態新城，其發展有目共睹。電子信息、智慧健康和文化科技產業，三大產業齊頭並進；教育、交通、商業等城市配套逐步升級。越來越多的新老武漢人開始關注到這裡，進而安家在此。
而伴隨著產業的發展，人口的增加，生活配套、文旅匱乏的問題也逐漸顯現。
以雲旗航空、書店、馬術俱樂部等為代表的休閒娛樂產業，正好彌補了大光谷在產城融合建設的短板與不足。而在這些前瞻性佈局的背後，是紐賓凱為其住宅項目打下的牢固基礎。
真正的低密、低公攤，市面上稀缺的毛坯小高層洋房戶型，麓院憑藉紐賓凱強大的品牌支撐，拿出高性價比的住宅產品，可見其對光谷市場的十足誠意。
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