红哥精品
资金压力！房企加速淘汰！宏观政策住房不炒！管它的果断恒大买了一小户型，比股市亏了好！
我是董事长
近段时间，大家被恒大75折售房的广告给刷屏了。对于认为房屋销售基本原价，最多只打95折或9折的老百姓来说，感觉房价就像路边小贩挥泪大甩卖般，几乎快支撑不住了。所以房价拐点论又占据了舆论的制高点。
事实真是这样的吗？那我们来仔细看看真实情况到底是怎么样的。
如果对于恒大有所了解，每年房屋销售的淡季，他们会在房屋销售不好的地区推出部分85折房源。也就是说年后的淡季所打的75折只是在往年正常操作的基础上仅仅再少了一折。而且这少掉的一折房价还不完全是恒大少掉的利润。
为什么这么说呢？正常房产销售过程中是有销售费用的，这包括销售人员提成，广告费用，管理费用等。合计占到了房屋售价约8%左右。而网络售房，这部分支出被大面积省下来了。
再看恒大负债率在92%左右。疫情当下，建房、售房工作几近瘫痪。而且，就算疫情之后，其销售也只会慢慢回升。那么，在这种情况与其面临偿付财务利息和逾期费用，不如把这部分费用直接让利给购房者。
所以三个因素想加，使得75折售房并不是因为房价产生拐点，房产商的提前应对机制。
再深入一点看看恒大此次参与打折的楼盘，更是印证了这个观点。基本上这些楼盘都是已建成，且相对销售状况较差的一些现房。期房和销售较好的楼盘并未参与。如果是房产商提前预知房价拐点的话，那么是不会惜售这部分房源的。
综上所述，近段房产商的行为与其说是房价的拐点，不如说大有可能会成为以后房地产商售房方式的革新。
记得2016年股市采用熔断机制那样，结果四天时间人均亏损16万，结果被政府立马叫停。房价也是同样的道理，如果只是单一指标对比国外，确实房价看似过高。但是，高房价所在当时发展期间给各地政府提供了充裕的建设资金。同时，也是老百姓所拥有的财富的最重要的一部分。所以，在近几年房价调控过程中，基本政策还是稳字当头。个人分析应该更多是维持房价低增长的同时用相对高增长的gdp拉平房价。
救赎者vlog
恒大一出手就是王炸，把地产圈炸蒙了！
这得从2月16日恒大发的一份公司文件说起！
来看第一条，2月18日至2月29日，全国各在售楼盘住宅（含公寓和写字楼）可享受75折优惠。再来看一条，单栋楼去化率达到90%以上的，可在额外享受94折优惠。居然还有折上折！
恒大看似一出手就是王炸，把地产圈炸的外焦里嫩，非常成功地吸引来无数的关注，引来的流量杠杠的，瞬间到达了巅峰，成为地产圈最靓的仔。
一位地产圈人士这样说：“恒大全国75折，走自己的路，让同行无路可走……这是逼死其他中小房企入死局？！”
有人问：“楼市拐点了不？”
王炸之前，早已经小炸了一把
恒大早在春节后就打响了营销的第一枪，推出“网上购房”大礼包。
咱们解读下这个玩法
1、定金5000元，与恒大签订协议订1套房子。如果你自己履行购房协议，直接买下这套房，之前的定金5000元可以直接抵2万元房款。
2、5月10日之前，如果你推荐别人买下这套房子，你将获得5000元的定金退款+10000元的推荐购房奖励+恒房通1%佣金奖励。
3、5月10日之前，如果你决定不买这套房，也没能推荐出去，但是恒大的置业顾问将这套房子卖给了别人，你也将获得5000元的定金退款+5000元卖房奖励。
4、如果房子谁都没卖出去，那你也可以无理由退房给恒大，拿回5000元定金退款，如果你推荐5个人注册恒房通，还能额外得500元。
貌似和恒大签下买房协议，暂时投出去的这5000元都好像只赚不亏！这个活动开始以后，可以说是一石激起千层浪！而且从效果看，那是相当不错的，网上购房仅3天，各项销售数据呈现爆发式增长，其中客户认购房屋47540套，总价值约580亿，认购最多的一个楼盘达到870套。照此预测，未来几天网上认购可能累计突破10万套。假如网上认购转化70%，销售成交将达7万套，实现销售金额600亿。
恒大这条鲶鱼，瞬间搅动了市场。富力集团也反应非常快，马上推出了“好房子，网购吧”创新营销活动，有样学样，立刻学了起来！
富力提供的“优惠大礼包”分四种情形设定：
第一种情形，客户本人购买的，在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》时，认购定金3,000元转为房款，同时客户享受房屋总价额外再减20,000元优惠；
第二种情形，客户推荐他人购买该套房产，将获得3,000元的定金退款，同时获得10,000元的推荐购房奖励，并且叠加“富力好房”1%佣金奖励；
第三种情形，客户设定期限内如果决定不购买该套房产，也没能推荐出去，但是富力置业顾问将该套房产卖给了别人，客户也将获得3,000元的定金退款+3,000元补偿金；
第四种情形，该房源客户最终并未购买也未被成功销售的，富力依然会返还客户所缴的认购定金3,000元。
看到了吧，富力不要太直接，简直就是赤裸裸的“山寨”恒大，而且订房只需要3000元。不过市场竞争嘛，这个玩法也不是你恒大的专利。你能这样玩，我也行！接着陆续又有一些房企跟进，有了类似的玩法。
正当大家很嗨，觉得跟上了恒大节奏，哪知道，恒大顺势又抛了王炸，也就是开头说的75折卖房这个活动！彻底把这次事件推向了高潮！留下了其它的小伙伴们在风中凌乱！
恒大的这次降价预示着楼市的拐点么？
恒大的“骚气”操作，其实并不是要逼死其它中小房企。市场竞争嘛，打折只是一种手段，况且虽然恒大在全国都有布局，有的城市并没有参与，即使参与的城市打了75折，别的房企可以做差异竞争。即使做不了差异竞争，也不能说明什么。这几年的情况就是大鱼吃小鱼，呈现强者恒强的趋势，这本身就是市场法则！
这次，其实还有一些背后的故事，我们询问了一些恒大的工作人员，并不是全国所有的项目都打折，也就是有些项目是不参与这个活动的。而且恒大的75折的活动，早前就有，这次是趁着这一波热度彻底让它火上了天！
因此恒大并不是全线的降价，它是根据实际情况，设计了一次成功的营销。我们前边也分析过，疫情当前，不少城市的楼市短期肯定是利空的。售楼处都关着门，哪来的成交量。无论大小房企都缺钱，恒大也只是根据自身的情况作了调整。这次事件，并不是楼市的拐点，况且这个活动也就十来天，如果说开发商们没有期限的都普遍能打7.5折的时候，那才是我们必须关注的，而这次显然不是！
小吴说未来
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关于房地产是否到了拐点我有如下几个观点：
1 受疫情影响卖不了房子是其中之一这个大家是不可否定的，这疫情期人员流动行程受到很多限制，各地售楼部也都在响应国家政策关门闭客。
2 有关国家政策性定位房子是用来住的不是用来炒的，购房人及款项受到影响，减少了很多炒房团进入房地产业，其中有不少是A股上市公司，这个也是影响购房其中之一。
3 由于春节后受到疫情影响沒卖到房子开发商又急需资金回笼生产，很多开发商都在打着折扣和送阳台或者交多少钱订金赏受多少订金的金额加大了很多等等活动，很多刚需族也都在持观看期待有进一步下行或拐点再做决定买房。
4 由于近年来各地方到处大开发房地产业，积蓄很多房子没有销售出去，据我了解有报导说全国房子可供35亿人口居住希望这个是夸张的说法，反观很多三四五线城市的房子也确实是大多大多了，一个没有工业支持的城市光靠产地产业能有多大的发展前锦呢！
总结一下：房地产业前程关难，拐点必定，时间证明一切！
玉林康哥
最近一周，随着恒大地产打折销售的营销新闻到处泛滥，也看到了很多别的地产商各显神通在卖房，显然，，疫情是加速了开发商回笼资金的压力，因为疫情的原因，成交量暴跌的情况下，开发商的压力也明显加大了，在这样的情况下，想一些促销的办法，其实很正常，尤其是恒大这个公司，每年几乎都有类似的动作，但是很多人比较之后才发现，恒大这一举动更多的只是营销手段，真正的降价并不多，先把房价涨上去，然后在打75折，最后算一下，其实才相当于9折，95折而已，这套路和京东的618，天猫的双11一样啊，真是666。
不相信？那你去看一下恒大的财报就知道了，恒大每年的利润率只有百分之十几而已，现在一下子75折（据说还有7折的），那岂不是亏钱卖房了？但是了解恒大的，了解虚许老板的朋友们，你们觉得这可能么?
所以，房地产的拐点远没有到来，还有啊，既然你认为是拐点，那就更不能买房了，因为拐点之后是什么？
投资和理财那些事儿
各地产商都在想办法卖房，是受疫情影响还是房地产真的到了拐点了？
这问题，相对而言，还有点发言权。因为我们研究院的创始人，是宝能十多年的副总裁。常常对我们说起房地产理论和江湖，而且一说起总是滔滔不绝。把我们听得眼睛发绿，口水直流。没想到这行业这么奇葩！耳濡目染，我也有点小半桶水了。
今天不说理论，也不说江湖和大数据。就说刚刚发生的一实例。
上午一接到问题后，我立即去了太子湾住房现场。
今日（3月7日），深圳农历新年后第一个2000万起的豪宅项目——招商太子湾•湾玺开盘。项目推70套，240㎡-398㎡公寓，单价8-11万，总价2000万起，带精装交楼。
此次开盘，优惠一般。开盘折扣包括一个99折，一个98折，月底前签约再额外有99折，共计约97折。另外首付4.5成，先付2成，剩下2.5成首付款在今年4月底之前付清即可。
招商太子湾是由招商蛇口打造的170万㎡大型综合体，由太子湾邮轮母港领衔，打造华南最大、深圳唯一的邮轮母港成为前海蛇口自贸区未来的核心载体之一;项目以22万吨级邮轮为依托，同时涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、文化艺术、仓库、国际学校、国际医院、公交枢纽等多元业态。
今天8点30左右，很多戴口罩的购房者开始排队。
9点钟正式选房，开始选房12分钟左右，卖出了近18套房，约3.6亿的成交额。
由于现场人数太多，街道办相关人员与警察到达现场表示要限制人流，现暂停接待客户......
太子湾开盘，12分钟卖3.6亿！
在深圳，这并不是个例，几乎新楼盘大同小异。
从这案例，从深圳看，各地产商都在想办法卖房，是受疫情影响，不是房地产真的到了拐点了！全国情况，还有待大数据分析。
中国千顺
先说说恒大。为什么这样做呢?
恒大上半年到期债务太多135%的比例。加上他的地段一般不好，本就该是折后价格。也就是说在上半年他有巨大的现金流压力，需要还款。
但实际上是不是这么简单呢?不！恒大只是在做房产双十一忽人。
恒大现在实行5K模式是“半全员营销+半直销 现在加上75折,相当于把每个刚入门的直销员都升级成了皇冠大使好比为安利直销的直销员等级,采购成本更低。5K模式本质是一次恒房通、炒房团和退房率的循环平衡,疫情当头,融资解决现金流快于销售回款,既然该想到的都想到了,则可以理解为恒大这次是次重拳出击的融资,时间换空间。既然是时间换空间,拿到预期的“融资”是唯一目的,销售额净值、有质量的回款都没那么重要。重点是:所有房地产商都怕疫情过后，房价一地鸡毛。敢于这样豪赌,唯一的愿意就是政策，政策是恒大模式唯一的救命稻草,疫情当下和之后,政策必须延续性的稳经济、稳楼市,目前看会的,任泽平老师的年薪给的不亏
平时也很多盘85折,调高点表价,打个75折,其实也没那么血腥和夸张,但噱头十足,这招电商双十的时候大家都不陌生,客观去认识,每个盘去对比是否足够有诚意是很有意思的一件事。
那么说到其他的房产企业。除了万科保利这样的，基本也面临同样的债务问题，因为恒大的原因不得不跟随。
图片是恒大的文件截图，可以看看。
南山摩诘哥
这次疫情令到国家和人民遭受前所未有的损失，牵动到很多爱国人士的大力资助，至于一直以来有升无降的房产必然更受冲击，相信未来很长一段时间内如果房价不降的话，成交率会直线下降，很多地产商就无法继续支撑下去，应该是真正到了拐点了。
开心大姐91
无所谓拐点房子早就油价无市了全国几千个城市贵的就那么几家不占总数的10分之一，好多城市也就2000一平米，甚至还有像阜新那样的鬼城1000一平，小县城还有更低的，高房价根本就是个伪命题跟剩女一样
