紅哥精品
資金壓力！房企加速淘汰！宏觀政策住房不炒！管它的果斷恆大買了一小戶型，比股市虧了好！
我是董事長
近段時間，大家被恆大75折售房的廣告給刷屏了。對於認為房屋銷售基本原價，最多隻打95折或9折的老百姓來說，感覺房價就像路邊小販揮淚大甩賣般，幾乎快支撐不住了。所以房價拐點論又佔據了輿論的制高點。
事實真是這樣的嗎？那我們來仔細看看真實情況到底是怎麼樣的。
如果對於恆大有所瞭解，每年房屋銷售的淡季，他們會在房屋銷售不好的地區推出部分85折房源。也就是說年後的淡季所打的75折只是在往年正常操作的基礎上僅僅再少了一折。而且這少掉的一折房價還不完全是恆大少掉的利潤。
為什麼這麼說呢？正常房產銷售過程中是有銷售費用的，這包括銷售人員提成，廣告費用，管理費用等。合計佔到了房屋售價約8%左右。而網絡售房，這部分支出被大面積省下來了。
再看恆大負債率在92%左右。疫情當下，建房、售房工作幾近癱瘓。而且，就算疫情之後，其銷售也只會慢慢回升。那麼，在這種情況與其面臨償付財務利息和逾期費用，不如把這部分費用直接讓利給購房者。
所以三個因素想加，使得75折售房並不是因為房價產生拐點，房產商的提前應對機制。
再深入一點看看恆大此次參與打折的樓盤，更是印證了這個觀點。基本上這些樓盤都是已建成，且相對銷售狀況較差的一些現房。期房和銷售較好的樓盤並未參與。如果是房產商提前預知房價拐點的話，那麼是不會惜售這部分房源的。
綜上所述，近段房產商的行為與其說是房價的拐點，不如說大有可能會成為以後房地產商售房方式的革新。
記得2016年股市採用熔斷機制那樣，結果四天時間人均虧損16萬，結果被政府立馬叫停。房價也是同樣的道理，如果只是單一指標對比國外，確實房價看似過高。但是，高房價所在當時發展期間給各地政府提供了充裕的建設資金。同時，也是老百姓所擁有的財富的最重要的一部分。所以，在近幾年房價調控過程中，基本政策還是穩字當頭。個人分析應該更多是維持房價低增長的同時用相對高增長的gdp拉平房價。
救贖者vlog
恆大一出手就是王炸，把地產圈炸蒙了！
這得從2月16日恆大發的一份公司文件說起！
來看第一條，2月18日至2月29日，全國各在售樓盤住宅（含公寓和寫字樓）可享受75折優惠。再來看一條，單棟樓去化率達到90%以上的，可在額外享受94折優惠。居然還有折上折！
恆大看似一出手就是王炸，把地產圈炸的外焦裡嫩，非常成功地吸引來無數的關注，引來的流量槓槓的，瞬間到達了巔峰，成為地產圈最靚的仔。
一位地產圈人士這樣說：“恆大全國75折，走自己的路，讓同行無路可走……這是逼死其他中小房企入死局？！”
有人問：“樓市拐點了不？”
王炸之前，早已經小炸了一把
恆大早在春節後就打響了營銷的第一槍，推出“網上購房”大禮包。
咱們解讀下這個玩法
1、定金5000元，與恆大簽訂協議訂1套房子。如果你自己履行購房協議，直接買下這套房，之前的定金5000元可以直接抵2萬元房款。
2、5月10日之前，如果你推薦別人買下這套房子，你將獲得5000元的定金退款+10000元的推薦購房獎勵+恆房通1%佣金獎勵。
3、5月10日之前，如果你決定不買這套房，也沒能推薦出去，但是恆大的置業顧問將這套房子賣給了別人，你也將獲得5000元的定金退款+5000元賣房獎勵。
4、如果房子誰都沒賣出去，那你也可以無理由退房給恆大，拿回5000元定金退款，如果你推薦5個人註冊恆房通，還能額外得500元。
貌似和恆大簽下買房協議，暫時投出去的這5000元都好像只賺不虧！這個活動開始以後，可以說是一石激起千層浪！而且從效果看，那是相當不錯的，網上購房僅3天，各項銷售數據呈現爆發式增長，其中客戶認購房屋47540套，總價值約580億，認購最多的一個樓盤達到870套。照此預測，未來幾天網上認購可能累計突破10萬套。假如網上認購轉化70%，銷售成交將達7萬套，實現銷售金額600億。
恆大這條鯰魚，瞬間攪動了市場。富力集團也反應非常快，馬上推出了“好房子，網購吧”創新營銷活動，有樣學樣，立刻學了起來！
富力提供的“優惠大禮包”分四種情形設定：
第一種情形，客戶本人購買的，在繳納首期款並簽署《商品房買賣合同》時，認購定金3,000元轉為房款，同時客戶享受房屋總價額外再減20,000元優惠；
第二種情形，客戶推薦他人購買該套房產，將獲得3,000元的定金退款，同時獲得10,000元的推薦購房獎勵，並且疊加“富力好房”1%佣金獎勵；
第三種情形，客戶設定期限內如果決定不購買該套房產，也沒能推薦出去，但是富力置業顧問將該套房產賣給了別人，客戶也將獲得3,000元的定金退款+3,000元補償金；
第四種情形，該房源客戶最終並未購買也未被成功銷售的，富力依然會返還客戶所繳的認購定金3,000元。
看到了吧，富力不要太直接，簡直就是赤裸裸的“山寨”恆大，而且訂房只需要3000元。不過市場競爭嘛，這個玩法也不是你恆大的專利。你能這樣玩，我也行！接著陸續又有一些房企跟進，有了類似的玩法。
正當大家很嗨，覺得跟上了恆大節奏，哪知道，恆大順勢又拋了王炸，也就是開頭說的75折賣房這個活動！徹底把這次事件推向了高潮！留下了其它的小夥伴們在風中凌亂！
恆大的這次降價預示著樓市的拐點麼？
恆大的“騷氣”操作，其實並不是要逼死其它中小房企。市場競爭嘛，打折只是一種手段，況且雖然恆大在全國都有佈局，有的城市並沒有參與，即使參與的城市打了75折，別的房企可以做差異競爭。即使做不了差異競爭，也不能說明什麼。這幾年的情況就是大魚吃小魚，呈現強者恆強的趨勢，這本身就是市場法則！
這次，其實還有一些背後的故事，我們詢問了一些恆大的工作人員，並不是全國所有的項目都打折，也就是有些項目是不參與這個活動的。而且恆大的75折的活動，早前就有，這次是趁著這一波熱度徹底讓它火上了天！
因此恆大並不是全線的降價，它是根據實際情況，設計了一次成功的營銷。我們前邊也分析過，疫情當前，不少城市的樓市短期肯定是利空的。售樓處都關著門，哪來的成交量。無論大小房企都缺錢，恆大也只是根據自身的情況作了調整。這次事件，並不是樓市的拐點，況且這個活動也就十來天，如果說開發商們沒有期限的都普遍能打7.5折的時候，那才是我們必須關注的，而這次顯然不是！
小吳說未來
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關於房地產是否到了拐點我有如下幾個觀點：
1 受疫情影響賣不了房子是其中之一這個大家是不可否定的，這疫情期人員流動行程受到很多限制，各地售樓部也都在響應國家政策關門閉客。
2 有關國家政策性定位房子是用來住的不是用來炒的，購房人及款項受到影響，減少了很多炒房團進入房地產業，其中有不少是A股上市公司，這個也是影響購房其中之一。
3 由於春節後受到疫情影響沒賣到房子開發商又急需資金回籠生產，很多開發商都在打著折扣和送陽臺或者交多少錢訂金賞受多少訂金的金額加大了很多等等活動，很多剛需族也都在持觀看期待有進一步下行或拐點再做決定買房。
4 由於近年來各地方到處大開發房地產業，積蓄很多房子沒有銷售出去，據我瞭解有報導說全國房子可供35億人口居住希望這個是誇張的說法，反觀很多三四五線城市的房子也確實是大多大多了，一個沒有工業支持的城市光靠產地產業能有多大的發展前錦呢！
總結一下：房地產業前程關難，拐點必定，時間證明一切！
玉林康哥
最近一週，隨著恆大地產打折銷售的營銷新聞到處氾濫，也看到了很多別的地產商各顯神通在賣房，顯然，，疫情是加速了開發商回籠資金的壓力，因為疫情的原因，成交量暴跌的情況下，開發商的壓力也明顯加大了，在這樣的情況下，想一些促銷的辦法，其實很正常，尤其是恆大這個公司，每年幾乎都有類似的動作，但是很多人比較之後才發現，恆大這一舉動更多的只是營銷手段，真正的降價並不多，先把房價漲上去，然後在打75折，最後算一下，其實才相當於9折，95折而已，這套路和京東的618，天貓的雙11一樣啊，真是666。
不相信？那你去看一下恆大的財報就知道了，恆大每年的利潤率只有百分之十幾而已，現在一下子75折（據說還有7折的），那豈不是虧錢賣房了？但是瞭解恆大的，瞭解虛許老闆的朋友們，你們覺得這可能麼?
所以，房地產的拐點遠沒有到來，還有啊，既然你認為是拐點，那就更不能買房了，因為拐點之後是什麼？
投資和理財那些事兒
各地產商都在想辦法賣房，是受疫情影響還是房地產真的到了拐點了？
這問題，相對而言，還有點發言權。因為我們研究院的創始人，是寶能十多年的副總裁。常常對我們說起房地產理論和江湖，而且一說起總是滔滔不絕。把我們聽得眼睛發綠，口水直流。沒想到這行業這麼奇葩！耳濡目染，我也有點小半桶水了。
今天不說理論，也不說江湖和大數據。就說剛剛發生的一實例。
上午一接到問題後，我立即去了太子灣住房現場。
今日（3月7日），深圳農曆新年後第一個2000萬起的豪宅項目——招商太子灣•灣璽開盤。項目推70套，240㎡-398㎡公寓，單價8-11萬，總價2000萬起，帶精裝交樓。
此次開盤，優惠一般。開盤折扣包括一個99折，一個98折，月底前簽約再額外有99折，共計約97折。另外首付4.5成，先付2成，剩下2.5成首付款在今年4月底之前付清即可。
招商太子灣是由招商蛇口打造的170萬㎡大型綜合體，由太子灣郵輪母港領銜，打造華南最大、深圳唯一的郵輪母港成為前海蛇口自貿區未來的核心載體之一;項目以22萬噸級郵輪為依託，同時涵蓋商業、辦公、商務公寓、住宅、酒店、文化藝術、倉庫、國際學校、國際醫院、公交樞紐等多元業態。
今天8點30左右，很多戴口罩的購房者開始排隊。
9點鐘正式選房，開始選房12分鐘左右，賣出了近18套房，約3.6億的成交額。
由於現場人數太多，街道辦相關人員與警察到達現場表示要限制人流，現暫停接待客戶......
太子灣開盤，12分鐘賣3.6億！
在深圳，這並不是個例，幾乎新樓盤大同小異。
從這案例，從深圳看，各地產商都在想辦法賣房，是受疫情影響，不是房地產真的到了拐點了！全國情況，還有待大數據分析。
中國千順
先說說恆大。為什麼這樣做呢?
恆大上半年到期債務太多135%的比例。加上他的地段一般不好，本就該是折後價格。也就是說在上半年他有巨大的現金流壓力，需要還款。
但實際上是不是這麼簡單呢?不！恆大隻是在做房產雙十一忽人。
恆大現在實行5K模式是“半全員營銷+半直銷 現在加上75折,相當於把每個剛入門的直銷員都升級成了皇冠大使好比為安利直銷的直銷員等級,採購成本更低。5K模式本質是一次恆房通、炒房團和退房率的循環平衡,疫情當頭,融資解決現金流快於銷售回款,既然該想到的都想到了,則可以理解為恆大這次是次重拳出擊的融資,時間換空間。既然是時間換空間,拿到預期的“融資”是唯一目的,銷售額淨值、有質量的回款都沒那麼重要。重點是:所有房地產商都怕疫情過後，房價一地雞毛。敢於這樣豪賭,唯一的願意就是政策，政策是恆大模式唯一的救命稻草,疫情當下和之後,政策必須延續性的穩經濟、穩樓市,目前看會的,任澤平老師的年薪給的不虧
平時也很多盤85折,調高點表價,打個75折,其實也沒那麼血腥和誇張,但噱頭十足,這招電商雙十的時候大家都不陌生,客觀去認識,每個盤去對比是否足夠有誠意是很有意思的一件事。
那麼說到其他的房產企業。除了萬科保利這樣的，基本也面臨同樣的債務問題，因為恆大的原因不得不跟隨。
圖片是恆大的文件截圖，可以看看。
南山摩詰哥
這次疫情令到國家和人民遭受前所未有的損失，牽動到很多愛國人士的大力資助，至於一直以來有升無降的房產必然更受衝擊，相信未來很長一段時間內如果房價不降的話，成交率會直線下降，很多地產商就無法繼續支撐下去，應該是真正到了拐點了。
開心大姐91
無所謂拐點房子早就油價無市了全國幾千個城市貴的就那麼幾家不佔總數的10分之一，好多城市也就2000一平米，甚至還有像阜新那樣的鬼城1000一平，小縣城還有更低的，高房價根本就是個偽命題跟剩女一樣
