本文是“房地產帶鹽人”的第90篇文章，全文1686字，閱讀時長約3分鐘。
11月份佛山發文禁止商辦類項目改為公寓出售，這是繼北京、上海等多個城市出臺對商辦類產品的限制政策之後最新的一個如此選擇的城市。
目前整個房地產市場對於公寓類產品基本上就幾種情況：
1、可以當公寓賣，也可以住，並且內部實際上是公寓的裝修和配置標準，但是項目規劃報建手續是商業辦公，且產權登記上也是商辦；
2、只能作為商辦類銷售，不能在銷售推廣和交付階段作為公寓對客戶介紹，這種往往在驗收交付之後再進行一次裝修，分成為兩個合同。因為作為商辦類可以通過竣工備案，但是交給客戶之前實際上還有一次精裝修，這個過程中會增加衛生間甚至廚房等配置；
深圳的公寓樓
3、嚴禁任何擦邊球，商辦類不但不可以轉公寓銷售、使用，甚至不能對個人銷售，只能銷售給企業作為寫字樓辦公使用。目前佛山出臺的政策就屬於此類型；目前北京、上海也執行此類政策，早在2016年上海還出現許多公寓業主的維權事件，就是因為購買的公寓無法居住。今年廣東的萬科某商辦類產品也因為無法居住和落戶，且存在改造公寓要恢復為商辦而引起的業主投訴。
4、還有一種稱為酒店式公寓，一般在度假、文旅類項目裡常見。目標客戶是候鳥型度假客戶，每年住幾個月，或者投資客戶，分散銷售但是統一整體作為酒店運營。這類產品其他方面跟前面說的差別不大，最主要的是價值依託於運營方的實力和選址。
嚴格來說，並沒有絕對的公寓類產品，我們的規劃用地性質在商品房開發領域，主要是住宅、商業、綜合類用地這幾項，並沒有所謂的公寓用地。因此也就沒有對應的公寓類產品的一說。當然我們說的公寓是存在於許多國家的，一般指的是單層有內走廊，公共設施和分割的類似酒店佈局的隔間的居住用房產，公寓並不一定代表面積小，豪華公寓在世界大城市比比皆是，只不過這種產品無法在我們國內市場找到嚴格意義上的對應。
公寓從商辦改過來會有哪些問題
之前我曾經寫過關於公寓投資風險防範和投資價值分析，其實我對公寓的判斷是比較中性的，既不作為主力推薦，也不否認它的存在意義。實際上公寓這種產品出現是市場供需錯位的結果——公寓部分的彌補了居住需求，但是它是作為商業辦公被創造出來的。
在城市規劃上有些地塊的規劃條件是商業，然而這些地塊作為商業用途，並不能將全部面積消化掉，而同一板塊的居住需求卻存在結構性的失衡：要麼同板塊內住宅不足，或者住宅總價、限購門檻使得部分人無法購買，轉而購買公寓作為過渡，或者購買公寓投資再轉租給需要過渡居住的人。
這個一方面因為很多城市規劃了過多的商業、寫字樓產品，為了好看的天際線和商業經營，卻未必有足夠支撐這些經營辦公的需求實體，因此銷售成了問題，有的開發企業只好改成公寓，但是問題也就隨之而來：
1、寫字樓裡不允許室內設置的衛生間，也必須要有公共區域的衛生間；而且後期改造成衛生間的商辦類項目，存在後期改排水，同層排水和管線設計會影響室內管線佈局，造成室內管道影響層高等情況。
2、更不會配套燃氣管線，做飯是不太方便的（當然不排除的確有些項目很牛，不僅僅是公寓有燃氣，而且居然還有70年產權的公寓類產品銷售，作為個例就不展開說了）。
3、由於寫字樓辦公建築外牆多位玻璃幕牆，由於消防和建設規範的要求，都是設置設備層用於放置中央空調外機，無法安裝獨立的家用空調室外機。這一方面可能會對臨近的房間產生噪音影響，更重要的是採用中央空調的寫字樓設計是包括公共區域的，也就是說中央空調的能耗會很大。這就造成了部分公寓產品每個月電費成了居住成本的重要部分，而且是商業用電比居民用電要貴。
所以很多業主收樓後發現使用成本和出租成本都不低，造成一些客訴糾紛。
還有一類產品在佛山和廣東部分城市也不罕見，就是沒有產權的公寓，有的在售公寓類產品並沒有產權，往往以10年、20年的使用權進行銷售。不是說這類產品不能買，也的確解決了很多新進入的年輕人的居住需求，而且低總價的特點符合許多人的購買力，這就是其存在的可行性基礎。只不過產權風險仍然是需要特別注意的一點。
說了這麼多公寓的難點，其實公寓在居住靈活性、低總價門檻、不限購等方面還是具備優勢的，不然也不會一直有足夠的市場需求支撐。尤其是部分公寓產品位於城市商業區，周邊交通、配套完善，上下班方便，也成了很多青年人工作後獨立居住的第一站。
關於公寓投資要注意的問題，我們會持續分析，歡迎關注“房地產帶鹽人”，更多樓市資訊和行業專欄文章、市場分析，持續更新。
閱讀更多 房地產帶鹽人 的文章
