前言
東莞城區樓市起步早，加上土地開發利用強度高，未來可開發商住地日益減少，洋房供應長期緊缺，尤其高端品質洋房更是十分稀缺，在售項目寥寥無幾。隨著目前政策持續從嚴，房貸利率不斷提高，“三價合一”政策出臺，加上東莞城區房價高位不下，品牌開發商主導高品質高價格，購房成本大幅增加，入市門檻高，相比普通客戶，購買力強勁的新中產階層逐步成為城區購房主力，對比普通高層洋房，他們更傾向於品質洋房，尤其是新中式豪宅洋房，這更符合現代人居生活需求，成為目前最熱銷項目及購房置業的最佳選擇。
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城區土地開發利用強度高，後續供地十分緊張
根據東莞中原戰略研究中心數據顯示，2008年至今，東莞四大城區商住地成交逐步緊縮，尤其從2013年開始，年均成交僅為1宗商住地，其中2017年10月-2018年4月商住地持續斷檔。另外根據東莞市城市總體規劃（2016-2030），城區土地開發利用強度高，截至2014年城區建設用地規模高達63.7%，同時到2030年城區建設用地規模將控制在70%以內，也就是意味著未來城區商住用地供應將十分緊張，加上城區人口基數龐大，市場供不應求態勢將持續加大。
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城區洋房供應長期緊缺，品質豪宅洋房日益稀缺
根據東莞中原戰略研究中心數據顯示，自2011年起東莞四大城區洋房供應量不斷下滑，尤其近五年供應均不足百萬平，其中2016年供應創新低， 2018年截至4月僅供應20萬平，同時預計今年東莞城區仍有近60萬平左右洋房入市，但全年供應量仍處於歷史低位水平；另外儘管目前東莞加快城區三舊項目改造進程，但複雜的報建流程、賠償、拆遷等問題的解決，仍使得項目進入開發銷售環節依然需要較長的週期，目前城區在售洋房項目寥寥無幾，尤其中心地段優質豪宅洋房更是日益稀缺。
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房貸利率持續上升，購房成本大增，新中產階級將成為購房主力
根據東莞中原戰略研究中心數據顯示，截至2018年4月26日，東莞絕大多數商業銀行首套房貸利率普遍上浮20%及以上，對比去年9月（首套利率普遍上浮5%），貸款30後本息和相差高達96.16萬元，購房成本大幅增加。 另外，除個別銀行外，絕大多數銀行實行“三價合一”政策，導致二手房交易稅費大幅增加及首付比例提高（如下圖所示），進一步提高客戶入市門檻。同時，目前部分銀行停止貸款，多家銀行貸款額度緊張，放款時間延長，無不表明東莞房貸政策持續收緊，客戶購房壓力劇增。同時中央“強監管”下，開發商融資難度及成本大幅提高，疊加東莞政府限籤，高價項目資金回籠受限，多家開發商推出全額分期付款及高首付購房等營銷策略緩解資金壓力，因此大額現金流客戶成為開發商重點對象，也就是購買力強勁的新中產階級逐步成為購房主力，加上公積金刺激利好，公積金貸款額度提高，刺激其高端改善型需求釋放。
備註：
1、契稅：首套房90-144㎡為1.5%
2、增值稅：未滿2年為5%
3、個人所得稅：非滿五唯一【（原價-售價-抵扣項）*20%】，其中抵扣項包括維修基金、原契稅、本次佣金及裝修費用
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城區房價持續攀升，入市門檻高，新中式品質洋房更受客戶追捧
根據東莞中原戰略研究中心數據顯示，一方面，東莞城區洋房價格逐年攀升，自2014年突破萬元關口後，截止目前2018年4月，價格再創歷史新高，高達20141元/㎡，洋房套均總價亦不斷上漲，高達222萬元/套，購房成本高企。另一方面，目前城區剛需及首改產品為市場最為暢銷產品，但在售優質洋房產品寥寥無幾，而且貨量較少，價格相對較高，加上在大戶型產品庫存量亦較多，但總價偏高，客戶入市門檻亦高。同時，目前東莞市場進入品牌開發商主導時代，高品質高價格標準成為新常態，進一步加深客戶購房成本及壓力。值得注意的是，城區新中產階級崛起，購房需求旺盛以及購買力表現強勁，對比城區普通洋房，新中式品質洋房總價上多出30-60萬元左右，處於可接受範圍內，而且配置更高端的精裝標準、品牌物業管理、新中式園林風格等優勢特點，更符合新中產階級的置業需求，受到廣泛熱烈追捧。
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政府調控預期仍高，儘早入市為王道
5.8東莞新政出臺，限價進一步升級，東莞調控政策再度收緊，同時東莞土地市場供需矛盾尖銳，下階段東莞將有多宗商住地出讓，一旦土地市場過熱，東莞政府將很大程度上加碼調控以控地價及穩房價；另一方面中央“房住不炒”基調持續，加上粵港澳大灣區規劃即將出臺，疊加“資產新規”刺激下，市場投資資金流入樓市可能性較大，助推房價上漲風險較高，亦加大東莞政府調控升級的預期。因此客戶儘早入市將有利於規避更多未來風險，城區作為東莞發展最為成熟、配套及交通最為完善的城中心，勢必長期成為最佳人居置業選擇。
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新中式品質洋房持續熱銷，為城區置業最佳選擇
根據東莞中原戰略研究中心數據顯示，截至2018年4月底，東莞四大城區洋房庫存量為32.76萬平，共計2690套，按照近一年平均去化速度計算，去化週期僅為4.8個月，表明東莞四大城區洋房庫處於嚴重的供不應求狀態，尤其是高端品質洋房更是越來越稀缺。
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