年少時，聽周董的《東風破》唱到，“荒草蔓延的年頭，連分手都很沉默....”。
長大後，我才發現，原來兵荒馬亂的年頭，大家不是沉默的羔羊，而有了一條極其敏感的反射弧。
近日，深圳建行的一款抵押貸款產品，修改了政策細則。
市場很快就做出瞭解讀。
按細則，在建行買房辦理住房按揭貸款以後，可以馬上申請二押，將房產7成以內的餘額部分貸出。
也就是說，如果按如今一些炒房流派操作打法，二套3層首付，要再現一線樓市江湖了。
雖然建行很快出來闢謠，否認按揭貸款放鬆，但依然擋不住市場的樂觀氣息，畢竟作為樓市風向標的深圳都有動作了。
那還有什麼不能值得期待的。
01
最近，樓市似乎都在經歷這樣冰火反轉。
年剛過完，所有人都覺得樓市藥丸，然而隨著地方穩定樓市政策的展開：
2月20日，5年期LPR降低5個基點至4.75%；
2月21日，河南駐馬店公積金首套買房首付比例由30%降為20%；
2月24日，浙商銀行，針對非限購城市首套首付降為2成；
2月26日，東莞市公積金最長貸款期限統一設定為30年，可商貸轉組合貸；放寬貸款申請人條件，壓縮審批時限，最高可上浮20%可貸額度。
市場上被抽乾的信心，彷彿在一瞬間被充滿了 ，“最好的買房時刻到了”，這樣的聲音，相信各位最近應該不陌生了。
然而，我也不繞圈子，直白和各位說出我的觀點：
樓市，還未亂。
最起碼，現在是這樣。
02
首先，我不想和各位談論什麼接下來政策走向，第一我不是天氣預報，第二我也承認我也沒這份能耐去掌控或者預測國家大政方針。
但我想向各位陳述一個現實，叫樓市的反射弧有點長。
什麼意思，以上海樓市為例
因為二手房受到的政策干預不深，自由交易也能精準反饋市場的真實，加上海進入了存量房為主的市場，沒什麼比二手房更會說真話。
雖然最近上海樓市的二手房成交幾乎可以稱得上用靜止來形容，對經紀端來說，不允許線下帶看，買房人也不願意出門，賣房人也不願意接客，這一切都讓1月成交下降43%，2月則是完全冰凍了。
但不是讓大家看特殊時期樓市有多慘淡，讓我們把時間線拉的更長一點，一個完整5年週期來看。
其實各位就能看出上海樓市起伏循環，準確的說，有這麼幾個節點數字，10000，20000，30000，40000。
我給上海樓市做過定義，20000套成交量是一個非常關鍵性的節點，處於這個區間下，1到2萬是淡市，1萬以下則是熊市，那麼網上呢，
2萬到3萬則是一個典型的暖市升浪，量價開始齊升，3-4萬則是牛市的前夜，4萬+就是貨真價實的牛市了。
價格的趨勢也很好的貼合了這點。
那麼可以再回過頭來看下，這張五年週期的成交表，不知道各位有沒有注意到，真實樓市牛市其實釋放的很快，但也很短暫。
更重要的是，從築底到回暖到預熱到燃點，是一個挺長的準備期，而不是毫無任何徵兆爆開。
這就意味著不管多猛烈政策投入到市場，一定是一個緩慢做功的過程，而不是如同吃了春藥一般立杆見影。
其中在上海這輪牛市前已經經歷5輪降息潮和城市內部寬鬆，再配合上縮量供應，但依然用了4年築底，1年的預熱才積攢了足夠勢能進行爆發。
這也樓市和其他資產特別不一樣的地方，譬如股市，在全球疫情擴散風險的情況下，全球股市雪崩，道瓊斯指數直接暴跌4.42%，過去五天累積跌幅11%。
要知道，起碼從數據上看，美國歐洲疫情並不嚴重，但股市這種高換手的資產會提前把風險前置，同樣利好也是。
但樓市由於非常重度的資產屬性和人們基本居住需求的特質，利好總是緩慢作用在樓市上的，打個比方，樓市的利好政策本質上是在喝中藥，一開始其實看不到什麼療效，但時間一長，能量才會迸發。
從這點上，樓市，就算亂，也需要時間。
03
接著，很多人確實看到地方在財政上的局面，稱不上輕鬆。
這點上，地方和中央的博弈從來沒有停過，這是分稅制根源上問題，我們不多做討論，土地財政背後以及所牽連的經濟和產業也已經是支柱的現實。
但是時間一久，我們幾乎快忘了，這輪樓市升浪從“去庫存”啟動，到“去槓桿”為標誌終結，這輪調控的目標，是去槓桿，去行業的槓桿，去居民的槓桿，去整個樓市的槓桿。
以前和朋友分享過，樓市大部分的利好都是市場在自嗨，真正實質性的利好調控，其實也就四個動作:
放開限購，也是資金可以自由流動，外溢的購買力能夠進來；降息，也就是大家津津樂道的放水；不認房不認貸，可以打開購買力；降低首付，本質上默認加槓桿。
前兩者本質是放寬樓市的流動性，後兩者本質是放寬槓桿 ，所以為什麼大家可以看到這目前的樓市政策，概括起來有兩個很有意思的特點。
要麼，力度比較大城市如駐馬店這種其實能級很小，影響力也極小，本身屬於三四線比較難的那種，要麼本身的城市能量夠了，但是也不敢明目張膽，而把力度控制非常可控的範圍內。
好比先前蘇州取消現房銷售和這次建行經營貸，本質上影響範圍不大，但只要信號意義一被市場過度解讀，立即就會來出來澄清。
這背後，紅線依然在，只不過字眼圍繞“房住不炒”進行跳動，有時候是壓，有時候是穩。
“穩”對市場的含義：要好好活著，要有希望的活著，但不是放飛自我的活著。
而且，就算拋開這樣的宏觀面，我們來看個體在面臨怎麼樣的現實。
坦白講，18年的艱難讓每個行業和從業者都認識到轉型的壓力和迫切，而19年勉強可以稱得上一個平淡的恢復期，包括房產在期待今年的小陽春一樣，大家都在等待一個復甦的節奏。
但，疫情打斷這一切。
樓市很重要，但是不斷供的收入才是最重要的，這是所有樓市問題的命門，房價可以跌，因為房子畢竟還是可以流通的實物，但是違約的資產就只能定性成不良的債務了。
保住所有行業的收入，才是穩定建立在槓桿之上樓市的根脈。
而目前的局面，內部經濟受到的相當的衝擊，世界經濟在疫情擴散的風險下也面對挑戰，你說，這個時候，我們還要鼓勵居民加槓桿嗎？
我的判斷，槓桿是一條紅線，起碼目前經濟形勢下，加上我們政策連貫性，這是博弈的底線。
未來，我們可能會看到越來越多城市想辦法放鬆樓市調控，同樣也能看到越來越多城市出來闢謠。
這點上，要的是不打壓，而不是讓樓市亂起來。
平衡也許會很微妙，但是起碼現在沒法讓你突破底線。
那麼，這題無解嗎？
04
這兩天，著名經濟學家馬光遠提了一個很有爭議的觀點：中國應果斷出臺“四萬億2.0”。
沒錯，出臺4萬億的2.0方案。
無獨有偶，同樣，任澤平也在表達這樣一個相似觀點，是時候啟動“新”一輪基建了。
不要誤會，4萬億帶給我們記憶太深刻了，至於我們看到大基建就會不由自主的和房價聯繫在一起。
實際上當年四萬億真正麻煩在於無差別寬鬆，造成很多產能浪費和鬼城現狀，也就是一味追求雨露均霑，有些發達地區明明需求很大但基建未必滿足。
你能想象，全部百強市的江蘇到目前還沒有市市通高鐵，我開車走過某內陸山區天塹大橋，其實看不到什麼車輛。
這樣的現狀，就是我們雖然號稱基建狂魔，很多人也認為我們基建水平已經足夠飽滿，但是與美國，尤其發達地區之間的對比差距依舊很大。
按預測，到2030年中國城鎮化率達71%時，新增2億城鎮人口的80%將集中在19個城市群，60%將在長三角、粵港澳、京津冀等7個城市群。
這就是為什麼國家城市群定位成戰略性操作，因為一方面你要承載這麼多人口聚集，一方面你要建設新一輪基建匹配。
這也是我們最近看到，哪怕疫情嚴重，很多東部和中心城市依舊啟動很多大型項目。
不是通過解決槓桿去解決樓市樓市，基礎設施帶動產業就業聯動，以及未來土地價值的轉化來解決。
雖然看著是條老路，但也是目前形式下最溫和，有了定向目標的做法。
也意味著，樓市被疫情沒有改變常識，反而有可能加速分化，頭部都市圈的崛起反而會比想象中更快。
就像道德經說的那樣，反者道之動，沒有什麼是絕對的利空。
05
說了這麼多，各位不要覺得我好像在看空樓市。
恰恰相反，我依然覺得這是剛需很好的買點，尤其能明確這樣環境下自己就業還穩定的剛需。
但是我不希望各位在這樣敏感時期，
被極度悲觀和盲目樂觀的情緒所裹挾。各位，你們該堅持選籌，選產品的標準，請不要妥協，屬於你們窗口期依然還有，能夠徹底引爆樓市的燃點，至少我認為在極短時間是看不到的。
甚至這個時候，可以大膽等等那些優質的城市，也許你能看見一點放開敞口，也許他的都市圈在快速崛起。
但有一點我可以肯定：樓市，還未亂。
時間還在我們這邊。
(轉自:鳳凰網房產 侵刪)
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