在新房被限價限購的時候，二手房才是最真實的市場。這早已是業內的共識。

所以，不要看全國很多搖號買房的城市，比如杭州，成都，都曾出現過“幾萬人搶一套房”的新聞。那些表面火熱的新房市場，其中有多少屬於真正的剛需一族誰也不敢打包票。

而當樓市利空因素增多，二手房開始出現降價出售，成交量出現銳減的時候，樓市的拐點可能真的來了。

目前，在北京以及其他重點城市，已經出現了這個苗頭。

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二手房市場穩中有跌

前一段時間，Real Data數據庫更新了北京二手房的成交情況。經歷了3～5月份成交量的持續增長，7月北京全市網籤量為1.48萬套，環比減少6.3%。從鏈家實時的成交數據來看，成交環比繼續下降，降幅達12%，成交絕對水平是2018年以來除2月外的最低值。

北京的情況同樣出現在其他城市。7月貝殼研究院監測的重點13城二手房市場延續了6月以來的下滑態勢。

具體城市看，13城中，除了成都，南京成交環比增加之外，其餘城市成交量均有不同程度的下降。其中，天津，長沙，杭州和青島降幅最明顯，一線的北京，深圳，上海成交降幅相對較小。

成交量的下滑，也影響到二手房市場成交均價的下跌。重點13城中，北京，南京，濟南3城均價環比基本持平，其餘10城均價環比下跌。其中，西安環比下跌4.5%，跌幅最大。武漢，青島，長沙，天津及成都均價環比分別下跌2.9%，2.9%，2.7%，2.6%，2.3%。甚至上海均價跌幅這兩個月也在持續擴大，7月均價水平降至2017年以來的最低。從這些重點城市來看，似乎全國正在經歷一股降價潮。

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北京限競房大量上市

要解釋北京目前二手房成交低迷的原因，除了北京今夏異常潮溼悶熱的天氣因素外，還有一個更為現實的因素，就是目前大量的限競房上市，分流了北京二手房市場。

受益於北京前兩年土地供應的高峰，如今逐漸反映到住宅供應上。特別是大量限競房的推出，極大緩解了目前市場上的供需矛盾。根據北京市住建委的數據，截至8月末，今年北京新房供應的套數，同比去年增長了35.9%，供應面積增長21.1%，這也是最近幾年來同期北京新房供應的最高水平。

另外，在今年新增的新房供應中，限競房項目有13個，累計供應5844套，成為一個重要供應來源。與此同時，在今年新增的新房住宅中，非別墅住宅套數達到84.6%，也高於去年同期。

一方面北京二手房房源緊張，成交量下降，而與此同時，北京新房供應卻逐漸增加。一般邏輯來說，一手二手房的客戶是不重合的，但是在更有價格優勢的限競房面前，難免會形成二手房市場被分流的局面。

相比於之前房價全面上漲時，樓市全面火爆的場景，現在的整體房地產市場可謂冷清了不少。全國的樓市情況也都大致如此。綜合來看，這其中最重要的原因就是，目前樓市的利空信號越來越強烈，房地產市場的觀望情緒明顯。

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樓市觀望情緒明顯

在金融學中，預期是人們對未來經濟變量做出的一種估計，對人們的經濟行為有重要影響。

中國樓市目前還屬於政策市，隨著上層不斷重申“堅決遏制房價上漲”，各地的調控措施也在不斷加碼。整個房地產市場的預期也在不斷調整。

1，對於購房者來說，高企的房價，帶來居民的支付能力不足，相對購買力越來越弱。再加上目前不斷上調的房貸利率，讓一些潛在購房者的觀望態度更加明顯。

2，對於二手房房東來說，目前確實不是賣房一個好時機。在現在不斷累積的看空情緒下，。這些房產市場的“老油條”如果不是需要大筆資金，一般是不會在這個時候掛牌出售的。

3，開發商拿地更為謹慎。目前開發商的融資難的問題已經不是一個新聞了，而且現在又逢各大開發商償還債務的時期，重重壓力下，高週轉下頻發的安全事故是其中一個表現，而另一個表現應該就是開發商的拿地熱情正在冷卻。

這主要表現為，流拍土地數量越來越多，成交土地的樓面價和溢價率持續下行，據統計，7月百城土地成交溢價率降到11%以下，這是2015年下半年以來的低點。

綜合來看，目前整個房地產市場的觀望情緒明顯，信心正在逐步消散。馬上“金九銀十”的樓市傳統旺季就要來臨，9月有可能會是二手房市場的分水嶺。

之前的“金九銀十”都是“搶房季”，不過今年，這個盛景可能不會再出現了。