看起來，杭州土拍行情的降溫勢頭，短期是難以逆轉了。
就在剛才，澄品一路之隔的奧體核心寶地，經過69輪競價，由濱江集團以總價415246萬元競得，樓面價30135元/㎡，溢價率19.58%。
相比7月底的濱江御虹府（金色江南南側），熱度還要低一些。
御虹府成交樓面價31266元/㎡，溢價24.1%，均高於今天地塊。
更核心的位置，加上更高的精裝上限（4萬7對4萬5），卻反而拍出更低的地價，這是為什麼？
01
這或是未來兩年，奧體核心區僅有的一宗寶地。
今年初，讀地手冊剛發佈時，《層樓》從眾多擬出讓宅地中，意外發現，大熱的奧體核心區，竟暗藏兩宗寶地。
其中一宗，7月底已出讓，濱江集團斥資43億收入囊中，即御虹府。
另一宗就是今天成交的宅地，直線距離國博中心僅600米。地塊位置有多好？說幾個它的鄰居就知道。
西面一路之隔，是融創·時代奧城、旭輝·都會山；往北隔著金雞路，是不久前加推的保利澄品；龍湖天璞、融信保利·創世紀，就在斜對角。
個個都是熱得發燙的紅盤。
而且即便板塊房價，已有大幅上漲，仍然供不應求。
從三年前的3萬5，漲到現在的4萬7（高層）、5萬6（洋房），中籤率仍低於35%。澄品屢次加推，總價千萬的洋房，開盤當天也能保持9成以上去化。
不誇張地說，杭州10個購房者，9個都想在奧體核心區有一套房。
02
或許是位置更核心，相比御虹府，今天地塊的一個明顯不同，就是房價上限提高了2000元/㎡。
御虹府作為首批“雙限”宅地之一，精裝限價4萬5。
對比周邊5萬左右的二手成交價，限價標準低了些。但對比位置更好的澄品高層（精裝均價4萬7），又是比較合理的。
今天成交宅地，就在澄品隔壁，上限同為4萬7，不難理解。
而多了2000元的價差，地塊成交價仍下滑，可見接下去杭州土拍市場還將持續降溫。
從出讓條件中可以看到，這宗地塊諸多附加條件，壓低了溢價率。
比如，本次宅地要求配建6890㎡公租房，代建6559㎡幼兒園，及6359㎡公園綠地（按成本價移交給政府）。
御虹府需代建12358㎡幼兒園，自持5377㎡居住區養老院。代建8311㎡公園綠地，附建地下公共停車場，9231㎡公園綠地及287631㎡道路（按成本價移交）。
算上配建 、代建及自持部分，成本就高很多了。
建安成本按常規3000元/㎡計，本次地塊額外新增成本約4032萬，御虹府地塊約5320.5萬。
如此折算，本次地塊實際起拍價跟封頂價，分別為26834元/㎡和34479元/㎡；御虹府略低一些，為26458元/㎡和34224元/㎡。
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自推出“限競房”後，杭州土地市場行情，出現明顯降溫。
比如，當時的御虹府地塊，就溢價率而言，甚至低於同一天出讓的市北西地塊（溢價率28.1%）、及下沙中心單元宅地（溢價率27.7%）。
無論地段、限價標準，以及周邊市場行情，今天宅地都具備明顯優勢，競拍結果同樣不如預期。
對比之前的市場熱度，更是遠遠不如。
去年的澄品地塊，歷經12小時，鏖戰499輪，方以總價100.99億成交，摺合樓面價32277元/㎡。
成為繼信達中心後，杭州第二宗百億地王。
04
今年以來，杭州市區涉宅地塊成交總價在30億以上的，一共才17宗。
撇開商住地塊外，純宅地僅8宗。5宗在主城區，3宗在蕭山。
濱江、保利、綠城最多，各有兩宗；餘下兩宗，一宗是禹州拿下的祥符東地塊，總價約46.6億；另一宗是新希望拿下的九喬地塊，總價約34.6億。
本次奧體地塊，起拍價就高達近35億，十分考驗拿地房企的資金實力。
每年四季度，各大房企紛紛為年度指標衝刺，“錢袋子”相對寬裕，面對寶地，或將更為果斷。
據瞭解，奧體地塊報名參拍房企不到10個。
今天濱江持續補倉，可見紮根蕭山的信心。對購房者來說，也是一大利好。未來，入住奧體的機會又增加了幾分。
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