來源/地產風聲
“皇爺爺是我大清第一巴圖魯！”
《雍正王朝》中“熱河圍獵”這一橋段，康熙把蒙古王公原本進貢給太子的如意，給了皇孫弘曆。
巴圖魯是滿語英雄的意思。小小的弘曆，靠著一波彩虹屁，把皇爺爺拍得龍顏大悅，弘曆他爹在一旁竊喜：真是父憑子貴啊。
十幾年後，25歲的弘曆繼位，從老子雍正那兒接過權柄後，也沒忘記他的“皇爺爺”。史載，他曾多次前往遵化拜謁東陵。順治、康熙均葬於此。
在前往遵化的路上，有座仿照紫禁城建造的行宮。野史相傳，一回，乾隆入住行宮歇腳時，撿到一個黃金香爐，可把他高興壞了。
這個“行宮”所在，就是如今環京樓市一哥“京東睡城”——燕郊。這座距“紫禁城”40公里的小鎮，從前睡皇帝，如今睡“北漂”。
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歷史湮滅，一切皆是笑談。
解放後，燕郊北邊的幾個鎮相繼併入北京順義、平谷，而燕郊錯過了北京的懷抱，悲傷逆流成潮白河。
相比於今天頭戴“環京一哥”的喧鬧，那時候的燕郊，還是個安靜的小鎮。
近水樓臺，好位置還需要好機遇。小鎮的起步和傳奇人物的發跡，都是此理。
燕郊第一次被“激活”，緣於一場舉國工業遷移和一份北京城市規劃。回京回不去的，外遷不想走的，都留在了燕郊。
1964年，毛主席一聲令下，“好人好馬上三線”。於是，大批在京單位外遷中西部。
到了80年代，外遷單位開始迴流，很多被拒之門外。於是，他們落戶燕郊，與京城隔河相望。其中就有冶金一局，這也是第一批入駐的中直單位。當時燕郊每5個人裡，就有一個是冶金職工。
1993年，國務院批覆《北京城市總體規劃（1991-2010）》，提出“從市區向郊區轉移”。京東燕郊，一夜入春。
政策好，位置優，自然吸引人。中海油、核工業23公司、中興、神威藥業紛至沓來；華北科技學院、防災科技學院等部委高校紛紛落戶。
但尷尬的是，入學新生總要問一遍：“不是說在北京嗎，為什麼郵編、電話區號都是河北廊坊？”
企業職工、高校生，第一代“北漂”誕生。人口增加，基建成型，小鎮迅速崛起。外來的和尚會念經，當地人也不遜色。建工廠、搞養殖、農副業讓一部分人先富了起來。
後來叱吒燕郊地產的四大房企領頭人，這時都已在生意場上嶄露頭角。
90年代，李福成憑藉香油作坊名冠三河，還接受了趙忠祥的採訪。神奇的是，他靠著香油麻醬渣飼料養起了牛，享譽全國。1993年接待時任總理的視察。
1994年被農業部授予他“全國養牛狀元”，一時間“中國牛王”名滿天下。10年後，他把“福成五豐”送上A股，是為“中國養牛第一股”。
名副其實，李福成是個“牛人”。
而燕郊以北的高樓鎮，石克榮同樣意氣風發，26歲建起價值百萬的磚廠，30歲把瀕臨倒閉的鄉企油脂廠扭虧為盈，僅用一年就實現1000多萬產值。“匯福糧油”也由此發軔。
和李福成、石克榮半路出家不同，馬志濤、李懷一開始做的就是地產或者相關行業。
馬志濤掌舵的河北興達建工集團，1988年創辦，算是燕郊的最老牌開發商。網上鮮有關於他的報道，只聽人說，“馬總網球打得不錯！”；而李懷這時正在三河做著建材生意，據說挖到第一桶金是185萬，所以把樓盤命名為“星河185”。
總之，90年代，燕郊和燕郊的人，都在攢著勁。
從1992年的省級“經濟技術開發區”到1999年的省級“高新技術產業園區”，8年之間，燕郊以“鎮”的行政級別，實現“飛”的發展速度。
2
擁抱新世紀，迎面而來的卻是波譎雲詭的地產10年。
李福成、石克榮詫異極了：
蓋房子竟然如此賺錢，一年頂過去十年。
隨著福利分房徹底退出歷史舞臺，2000年後，燕郊出現了第一批商品房。
普通住宅項目，千元售價，但鮮有人問津。反而是別墅項目炙手可熱，成了京城有錢人的心頭好。像東方夏威夷別墅區，早期業主裡有張國立、徐帆等名角兒，每次搞業主聯歡會，就跟春晚似的。
“明星”別墅區的開發商是興達集團，這個老牌開發商喜歡開發高檔住宅、別墅和大型商業街。早年間被本地人稱為購物天堂的“燕郊步行街”，就是興達的代表作。
到了2000年左右，後來叱吒燕郊地產界的幾大開發商也相繼成立，只是初衷不同，有的迫於形勢，有的純屬“玩票”。
顯然，李福成投身房地產屬於前者，當時受京津冀一體化環保升級等因素影響，福成五豐的畜牧養殖、加工利潤銳減。
李福成陰差陽錯轉投地產，沒想到正好摁住了“北漂青年”命脈。2002年，三河福成房地產開發公司創辦，衝鋒號吹響。十幾年後，“李半城”如雷貫耳。
和李福成不同，石克榮做地產，純粹是“玩票”。早先，隨著匯福糧油員工與日俱增，家屬住房迫在眉睫。2001年，石克榮自己蓋了兩個小區，用來解決職工住房難題，與此同時，匯福房地產開發有限公司創辦。
2006年，匯福再建職工盤——普羅旺斯匯福苑，同時對外銷售，因為小區高檔，開盤不久即售罄。之後的項目，同樣廣受環評。
於是，坊間有了這樣的段子：吃飯選匯福糧油，住房選匯福新樓。
當然也有人慧眼獨具，知道房產會有春天。
原本從事建材生意的三河人李懷，在2000、2001年先後成立燕達集團、住達房地產開發有限公司，進軍房地產。
也不知道從哪學來一個秘訣：房子賣得快，得靠bus帶。李懷大筆一揮，投資2000萬建造車站，就為了把北京930公交車引入燕郊。這樣一來，買不起京城的北漂們，就來了燕郊。
至此，興達、福成、匯福、燕達紛紛提槍上場，在原本只有二三條村街的小鎮上，跑馬圈地。
後來本地開發商像少女的青春痘，一個一個冒出。碧桂園、港中旅、天洋置地等外來房企，也紛紛趕來。燕郊高樓一夜起。
2000-2010年，燕郊早年的玉米地有多茂密，後來的高樓就有多林立。
全長不到7公里的燕順路南段，10年間建成樓盤十幾個，萬戶大盤，犬牙交錯。相比對岸的通州，這裡更像是市區。
老城區的行宮、東環等多被福成收入囊中，青年新城、福成系列、上上城系列，“李半城”的項目接連而至。
其他房企，只能分著吃另一半蛋糕。比如興達，圍繞燕郊公園，開發陽光小區、百花家園等。
十年間，萬丈高樓平地起，燕郊絲毫沒有喘息的機會，就要邁向下一個更為激盪的十年。
2010年元旦，新年伊始，老領導視察燕郊，真情暖農家。
此後，北京颳起限購風暴，“北漂”匆忙逃入燕郊。
房價漲得快，房子建得也快。燕京航城曾以半年打樁、一年建樓、次年交房的速度驚呆業內，同時拿下2012年度銷售“總冠軍”。新房炙手可熱，二手房交易頻繁。
2008年燕郊房價還在4000元/平米上下波動，而到了2010年，在北京嚴苛的限購政策推動下，燕郊樓市迅速膨脹，房價衝破萬元大關。四面八方來的炒房客腰包腫大。
怎一個“火”字了得。
但往往月滿則虧，2017年後的急轉直下，也出乎所有人的意料。
3
燕郊一直都是北京樓市的晴雨表。有晴空萬里，自然也有電閃雷鳴。
2015年，北京城市副中心確定，北三縣的規劃發展變得身不由己；隨後隨著新一輪房地產週期來臨，在北京的帶動下，房價開始穩步上漲。
最瘋狂的時刻莫過於北京發佈317嚴政前後，北京閉市，給燕郊打開了新的窗口，無數北漂和炒房客湧入燕郊，大家爭先恐後上 “最後一班車”，直接將燕郊房價帶到最高4萬元的時代。
可誰也沒想到，高位上車，駛向的不是財富春天，而是房價斷崖式下跌後的嚴冬。2017年3月21日，廊坊一紙限令將燕郊打入寒冬，炒房客全線潰敗，隨後在6月6日，限令再度升級，燕郊樓市徹底走進蕭條時代。
不到1年，燕郊全城均價降至1.5萬/平，跌幅逾6 成，房價粉碎性骨折。炒房客套在這裡，一些把燕郊當跳板的首置客，也套在這裡：房子賣不出去，回京的首付遙遙無期。
有多慘淡呢？2017年7月，一整月，全燕郊只賣了8套房。
與此同時，其它三四線房價都翻了番，燕郊只有一首涼涼送給自己。
北三縣規劃權歸北京後，無地可批、有地難建，加上房價高臺跳水，開發商的日子也急轉直下。
福成尋思著多元化，2015年以15億對價收購靈山寶塔陵園後，成了A股唯一一家有殯葬資產的公司。賣墓地確實是個好生意，劍走偏鋒又一次讓李福成躺賺。
2017年，福成集團相繼參與總規模20億的兩隻基金，均以殯葬行業為主要投資對象。2017年全年來自殯葬行業的收入2.27億，佔公司總營收的16.9%，毛利率高達86.8%，貢獻了公司近40%的利潤。
有人開玩笑說，“從陽宅到陰宅，福成全包了。”
然而，去地產化後表現不俗的福成，卻在2018年爆出易主傳聞。
“玩票”的石克榮，沒有因為樓市的潮起潮落耽誤煉油。在2016年全國兩會上，他的“秸稈再利用”技術，吸引了燕達李懷合作的慾望。
走不出燕郊的地產大佬們，正在尋求突破。
飛不出環京鳥籠的燕郊，又該如何自我救贖呢？
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